北京
上海十五五规划，城市更新接棒
9月15日看上海。八月份上海发布了城市更新和住房发展十五五规划，里头把城市更新摆到了靠前位置。说白了，主城能盖新地的地不多了，往后更多靠把老地方改好、改活，来补住房和生活配套。
规划里提了培育专业化、规模化的住房租赁企业，健全租赁监管体系。这意味着租房这件事会更规范，二房东乱来的空间被压缩，年轻人租房踩坑的概率小一些。租赁这块，上海一直走在前头。
还提到完善住房供应体系，增加改善性住房供应，以及主城区优质住宅用地供给。主城好地段的新房本就稀缺，往后供给会更有节奏地放，不是一窝蜂推，价格也更有支撑。
对住在老小区的人，城市更新意味着电梯、管线、外立面这些会慢慢更新。房子老了不等于价值没了，地段还在，改一改住着舒服，也利于二手转让。改善不一定非得买新房。
我给上海买房人几句实在话。预算有限又想要主城位置，可以多看老旧小区改造后的房源，性价比往往比新盘好。想租房过渡的，关注规模化租赁企业的项目，合同和运营更稳。
城市更新不只是刷外墙。它把老社区的停车、养老、菜场、绿地一起重新排布，住着才舒服。对上有老下有小的家庭，配套补齐比房子新不新更影响日常。
主城老房改好之后，租金和售价都有支撑。不少人纠结卖旧买新还是留着老房，我的看法是，地段核心的老房若纳入更新，留着比急着卖划算，改善可以另想办法。
往后上海这类大城市，新增宅地只会越来越少，存量更新是主轴。购房人把目光从远郊新盘挪一点到主城旧改，说不定能淘到更合心的房子。
城市更新对房价的影响是慢变量。今天改个小广场，明天加个菜场，三五年后片区气质就不同。买房人选老城，得看更新计划排到哪年，别买在计划前头空等。
也有人担心旧改扰民、工期长。这确实折腾，但比起房子老旧没人管，主动更新是好事。买之前打听下施工安排，避开正施工的楼栋，住着舒服些。
上海把租赁写进规划，对年轻人是实在利好。租得规范、住得稳，才敢在一个城市扎根。购房人别只算买房账，租房这条退路顺不顺，也关系生活质量。租房稳了，年轻人也更敢消费，城市活力才上来。
这轮城市更新的逻辑，是从摊大饼转向绣花。房子盖得慢了，存量改得好不好，决定了城市住得舒不舒服。对购房人，这是长期利好，别只盯着眼前的涨跌。
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