北京
苗野丨发自上海
新房价格环比上涨0.4%，同比上涨3%，二手房价格环比上涨0.3%，在全国70个大中城市的8月份房价坐标系中，上海以一种近乎“孤立”的姿态跳了出来。
从更长的时间维度看，上海新房价格连续多月保持同比正增长，二手房价格同比降幅持续收窄，8月0.8%的同比降幅，已接近去年同期水平。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“沪八条”新政有效激活上海市场，新房成交逆势走高，二手房价格连续七个月环比上涨，市场韧性充足。政策红利叠加旺季加持，今年“金九”楼市表现大概率优于去年，上海楼市稳中有升的行情将延续。
8月22日，上海“沪八条”落地后的第一个周末。
青浦徐泾，宝业·虹桥国展里的售楼处门口，早上八点多就排起了长队。这个位于外环外的项目当天推出64套房源，开盘50分钟，全部售罄。认购率270%，触发积分，入围线50.86分。
同一天，嘉定新城的金茂·满嘉售楼处，电话铃声从新政官宣那天起就没停过。项目早在8月15日首开时就已“日光”，115套房源一个多小时售罄，认购率超过400%，积分线64.4分，成为嘉定新城近年来最难买的楼盘之一。
更早的8月12日，青浦徐泾的绿城·悦海棠首开，228套房源吸引了946组客户认购，认购率约415%，平均每4组客户抢一套房，入围分62.12分，这是大虹桥板块近三年来首个触发积分的住宅项目。截至9月11日，该项目网签率100%。
这些“日光盘”的坐标值得玩味，项目全部位于上海外环外。过去几年，“开盘即罄”是上海市中心豪宅的专属标签，而今年8月，热销的半径正在从内环向外围点状蔓延。
为什么是外环外？答案藏在“沪八条”里。
8月21日起施行的新政，把上海外环外二套房的首付比例从20%拉低到15%，“以旧换新”购房补贴最高8万元。一个500万元的房源，首付门槛从100万元降至75万元。对于“卖一买一”的置换家庭而言，这25万元的差额，可能是决定“换不换得动”的关键。
中指研究院上海企业常务副总经理程宇读出了这轮政策与以往的不同：调控重心从限购松绑转向了置换链条的疏通。新政的深层意图是把改善需求从市中心向外围引导，让存量住房在全市范围内流动起来。
整个8月，上海新房成交面积44.9万平方米，环比增长10.1%，同比增长12%。
二手房数据更能说明上海楼市的真实底色。据上海市房管局数据，8月上海二手住房成交2.07万套，同比增长18%。自2025年11月以来，除春节假期所在的2月外，其余月份成交量均站上2万套大关。
“淡季不淡。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，月度成交中枢的抬升，说明市场运行的基础已经发生了变化，不再是靠某一次政策刺激撑起来的脉冲式行情。
变化在微观层面更加清晰。上海链家研究院的数据显示，上海外环外成交占比在8月环比提升2.4%，90～120平方米户型占比稳步走高，需求正沿着置换链条有序外溢，增量几乎全部来自改善型置换，而非首次置业的刚需爆发。
“金九银十”的成色，在成交量层面，开局是扎实的。
9月第一周，上海新房成交4295套，环比上涨25%，同比增长70%；二手房成交5293套，同比上涨18%。
58安居客研究院院长张波认为，上海楼市6～8月的淡季底盘并不弱，按照季节性规律，9～10月本身就会优于前三个月，再加上“沪八条”政策加持，今年“金九银十”的表现会明显好于去年同期。
Iceberg Index的创始人李彦国在高盛的电话会议上给出了一个预测：如果成交量持续超过新增挂牌量，并延续到明年春季，上海有望在2027年底前实现全板块普遍价格上涨，幅度6%～12%，率先形成全面价格复苏。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶将上海楼市的表现定义为成交保持活跃，供需关系边际改善下的修复，而不是趋势性反转。新房库存规模仍处相对高位，市场修复的持续性仍有待观察。
两种判断并不矛盾。短期看，库存和供应压力客观存在；中期看，供需关系的底层逻辑正在向有利于价格的方向倾斜。上海的“领跑”，本质上是核心城市在经历数年调整后，供需关系率先趋于平衡的市场化表达。
但回暖不是普涨，而是有选择性的。
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