52.4亿抢下地王后，这家上海国企被中海“围剿”了？

8月28日，现房销售新政落地，预售制开始熄火，全行业都在和时间赛跑。

但总爷关注到，在节奏最快、操盘最难的上海，偏偏有一家本地国企，拿下地王后主动放慢脚步，它就是——

上海城建置业

它是隧道股份旗下市属国企，综合实力强大，还曾修过长江隧道，"瑞仕"产品线做了25年，在高端市场曾占据一席之地。

去年9月上海城建置业突然爆发，击败中海和招商，以52.4亿总价、7.93万/㎡楼板价拿下普陀单价地王，一时风头无两。

但让人意外的是，拿地之后他们一直非常低调，虽然早就公布案名翠谷瑞仕，但直到一年后才流出部分效果图。

翠谷瑞仕效果图，来源网络

更反常识的是，这期间他们还进行了一轮产品方案“缩水”，而一路之隔的中海环宇玖章则横扫区域市场，问鼎上半年浦西中环内网签套数TOP1。

8月，中海再以150.19亿摘下真如之心超级地王，拿地10天公示规划，19万方住宅蓄势待发，有同行戏称：

上海城建置业，这回是被中海彻底"围剿"了

更麻烦的是身后失火：刚交付的瑞仕半岛璟庭深陷质量维权，台风天车库漏成“水帘洞”，25年的“瑞仕”金字招牌，被一个交付季漏了个精光。

瑞仕半岛璟庭业主反馈，来源小红书

翠谷瑞仕还没入市，却面临着前有强敌围剿、后有口碑塌方的尴尬处境，“天崩开局”该如何破解？

今天总爷就和大家聊聊，上海城建置业这一年到底发生了什么。

01

被浪费的窗口期

高光开局，哑火一年

时间拨回2025年9月4日，那是属于上海城建置业的高光时刻。

他们在土拍市场异军突起，击败中海和招商、52.4亿拿下真如两幅地块、楼板价高达7.93万/㎡。

要知道，在此之前他们已经蛰伏数年，一朝出手就是地王，市场一度解读为上海城建置业吹响"进攻号角"。

同时这块地的开局也不慢，当年12月31日规划案名同步公示——

翠谷瑞仕是当时浦西内中环首个整体抬板社区，地面抬高6米、首层架空，"普陀抬板豪宅第一盘"戴得理直气壮。

翠谷瑞仕效果图，来源网络

照此节奏，他们本该快速取证、开盘、一路高光，或者至少与中海掰掰手腕。

然而他们九个月里唯一的"新动作"，是第二轮的“缩水”调规：

楼栋增至10幢、最高压到25层，楼王移位缩水、间距从48米收到35米，大堂高度从14.6米砍到10.2米。

压高度可以说是顺应80米新规，部分下沉式庭院取消、大堂砍掉4.4米：每一刀，都砍在最出彩的卖点上。

翠谷瑞仕规划公示对比，来源网络

同时市场也没等它：环宇玖章一路热销，中海拿下真如之心后10天就公示规划，招商蛇口+中建东孚操盘的苏河晏也进场了——

本该站在板块C位的翠谷瑞仕，现在同时面对三个对手的合围。

翠谷瑞仕区位示意图，来源网络

老对手在卖爆，新地王在飞奔，新竞品在切蛋糕，真如的窗口期就这么一格格关上了。

更残酷的是一本地王账，7.93万/㎡的拿地成本，拖得越久越输不起。自此翠谷瑞仕似乎陷入一个“地王魔咒”。

02

被错配的产品

全大户型，不留后路

平心而论，翠谷瑞仕的产品底子，一定程度配得上地王野心。

6米整体抬板，比安澜上海的4米还高一截；南北双会所、纯大户型，从定位看就是区域天花板。

但在总爷看来，翠谷瑞仕的根本问题，恰恰就出在定位上。

真如的客群结构，市场早给出答案：环宇玖章123㎡户型流速最快，卖得最好的就是1500万级总价段，这是板块最厚的购买力。

环宇玖章户型分布图

大户型跑得慢，豪宅客户更认前滩、徐汇滨江、老静安，真如短期内还没撑起2000万+的共识。

而面对这场“开卷考”，上海城建置业却给出了反方向的答案：

第二轮调规后，网传约143㎡起步，主力143-183㎡，全系四房总价站上1600万+。

翠谷瑞仕效果图，来源网络

在总爷看来这不是孤勇，而是没做好功课，抑或是对自身产品力的极度自信？

市场趋势明摆着，同行做法也很明确：苏河晏用106-139㎡加高实得率接住初改客群，入市后人气极高，招商做了最直观的示范。

苏河晏主力户型图

关键他们的对手还不止眼前的：中海19万方新地块，据说产品规格还要再上一个台阶，届时正面相逢，1600万+的翠谷瑞仕能有几分胜算？

玩低总价，干不过苏河晏；拼高总价，又打不过中海——

错失窗口期，又错配产品，翠谷瑞仕似乎正在走向一场"几乎不可能胜利"的战争。

03

被消耗的口碑

一座楼盘，信任塌方

产品可以调，定位可以改，但有一样东西调不回来——口碑，这也是上海城建置业面临的真正难题。

瑞仕系产品在上海深耕25年，从古北、金桥到大宁、长风一路红盘，"城建出品，必属精品"一度是买房圈共识。

大宁瑞仕花园实景图

2023年上海城建置业双盘齐发，半岛璟庭三开三罄、云曜璟庭两开两罄——

两盘销售近百亿，操盘金额首次冲进上海TOP9。

那一年是属于上海城建置业的巅峰，但随着项目进入交付阶段，质量问题就开始集中爆发：

瑞仕半岛璟庭的围墙、外墙、电梯厅处处粗糙，室内满墙裂纹、管道隐患肉眼可见，一度引发非常重大的舆情问题。

此前业主就质量问题与开发商协商近十轮，五十多位业主代表从下午等到夜里10点，等来的只有劝离和闭门羹。

瑞仕半岛璟庭业主反馈，来源小红书

而真正的信任塌方发生在交付后：台风过境车库成了"水帘洞"，空调滴水渗进室内，宣传中的滨水景观成了臭水沟...

瑞仕半岛璟庭业主反馈，来源小红书

服务能力同样跟不上，改善盘最基础的垃圾清运都做不好，气味隔着屏幕都能闻到，业主耐心一寸寸被磨没。

瑞仕半岛璟庭业主反馈，来源小红书

有趣的是，忍到极限的业主发起换物业投票——支持率高达89.5%，刚交付就走到这步，上海楼市罕见。

来源业主公众号

在社交平台上，几乎每篇关于瑞仕的帖子下，都有老业主现身说法、清一色的负面评价——

25年好不容易攒下的口碑，一个交付季漏了个精光。

来源小红书

这才是翠谷瑞仕真正的深坑，新房卖的本质是信任和承诺：为这份承诺背书的，恰是一个正在塌方的信用账户。

今年4月，翠谷瑞仕项目公司还因未取得施工许可证擅自施工、肢解发包，被普陀区建管委罚款27.43万元。

还没开卖就出了幺蛾子，对于一个豪宅社区来说，显然不是好的信号。

来源网络

当"所见即所得"成为规则，交付质量就是定价权，当客户畅想翠谷瑞仕的明天，会不会先看看半岛璟庭的今天？

04

上海老牌国企

城建基因，何去何从

拉长时间轴，这几年上海城建置业的剧本，是标准的"高开低走"。

它跟着上海城建干了三十多年，在城市级工程里都有身影，三年前还是上海TOP9的优等生，去年又抢下地王站在聚光灯中央。

可还没站稳，问题就接连爆发：新盘拿地一年开不出来，刚交付项目全面翻车——

从排名反超中海到被中海围剿，中间只隔了三年。

上海城建置业的管理层一直非常稳定，党委书记、董事长周松常年泡在一线，在其公众号上，甚至可以看到他高温天给员工递水。

半岛璟庭建设期间，他也曾现场考察、深入了解，在作秀成风的行业里，算一股清流。

上海城建置业党委书记、董事长周松，来源官方公众号

明明资源不缺，基因不差，领导亲民：为什么这家什么“都不缺"的公司，却交出最费解的答卷？

在总爷看来，操盘团队的执行能力可能值得反思，营销、产品、服务，各个环节都在掉链子。

上海城建置业的操盘，用的还是它最熟练的工程逻辑：设计、施工、验收，贯通即庆功。

但高端住宅的逻辑恰恰相反，交付才是口碑的起点。这道坎，是上海城建真正的考题。

新政时代，竞争已从图纸卷到交付现场，信用和兑现才是真正的护城河。

地王可以靠抢，产品只能靠磨：城建基因修得通隧道，却修不通通往信任的路——

那条信任之路，只能用一砖一瓦的诚意去铺。

对于上海城建置业，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。