广东
我的天！天河一套36.81㎡的精装公寓，好像陷进了《开端》的循环模式！
图源：小红书
第一次拍，出价23次，43.2万成交。
第二次拍，出价飙到71次，48.18万成交。
图源：阿里资产
结果现在，第三次又挂出来了！起始价才5.88万！瞬间感觉我也可以轻松拿捏天河的房子了。
图源：阿里资产
但是等等，为什么连续两次溢价成交后，又重新出现在拍卖平台？
先看这套房的基本情况。
房源位于天河区广棠科创城，建面约36.81㎡，1室0厅1卫，其实就是我们熟悉的商办公寓。
从阿里资产拍卖平台得知，该房是正常的出售方式，即商业拍卖，不是法拍房。
图源：阿里资产
而且，公寓二手交易的最低首付已调整至30%，该竞拍房源只接受全款支付。
图源：阿里资产
商拍和法拍最大的区别：起拍价是房东和拍卖行商量着定的"门面价"，背后藏着不公开的保留价（底价）。
5.88万就是个钓鱼钩，用来拉围观、拉报名、制造"天河公寓白菜价"的流量爆点。
真拍起来，没人出到隐藏底价，拍卖行直接宣布不成交，钱原路退回就算拍成功也白搭。
这时再回看两次溢价成交依然作废，就好理解了。
发票购入价88万，2019年买入的，正是房地产的黄金发展期。
图源：阿里资产
难道隐藏底价想要去到80万+？
然后我去贝壳查了成交价，一样的36平户型，最新的两套成交总价都是52万。
综合来看，我猜测，估计要拍到50+万的总价，这套房源才有可能真正成交。
毕竟商拍没有法院裁定书兜底，成交≠过户，卖方觉得价没到心理位，抬价做高成交记录，到期撤单重来。
当然，也有可能“偷鸡不成蚀把米”。前两次拍出高价不算数后，再拍第三次，可能就没有当初的好价了。
图源：小红书
我们看到的23次出价、71次出价，可能是真热闹，也可能是商拍常见的抬价氛围组。
法拍悔拍会没收保证金+补差价，商拍悔拍成本由合同约定，轻得多，玩循环的成本很低。
所以起拍5.88万是流量道具，43.2万、48.18万是商拍试探价，还可能含水分，52万才是二手真实成交价，88万原始价是上一代牛市纸面富贵。
所谓《开端》循环，本质上是商拍房源没卖掉——重挂——起拍价故意砍到骨头价引人进场——价格回到保留价附近再"成交"的套路。
普通人看到这种低价拍卖，别管起拍多低，一定要先核实三件事：
1、查看竞拍公告详情。
写了“xx人民法院”的房源才是法拍房，法院基本会负责清场。
写了“xx拍卖有限公司”的则是商拍。
2、查册。
查产权人、抵押、查封、租赁备案等，商拍平台不强制披露瑕疵。
3、按成交价+佣金+全税费倒推落地单价，再对比房源近期的二手成交价，贵了及时放手。
最后，不到6万一套的广州市中心公寓当然香，但谨记，天河不会掉馅饼。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
