跨越大半生，40年房贷能不能贷？要不要选？

“828房贷新政”将个人住房贷款最长年限由30年延长至40年。财闻走访上海多家银行支行了解到，目前部分银行已可受理40年期新房贷申请，但存量房贷展期仍存在银行间差异，且40年期限并非人人都能贷。

从30年延长至40年，意味着月供降低，但总利息增加。还款周期横跨大半生的40年房贷究竟能不能贷、要不要选？财闻采访多位一线银行工作人员、房产中介及房地产领域专家，拆解40年房贷的办理条件、还款成本及适用人群。

部分银行可办40年房贷，存量、新客户有差异

中国人民银行、国家金融监督管理总局2026年8月28日联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，并同步发布《个人住房贷款管理办法（试行）》等文件（本文简称“房贷新政”）。其中，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，引发关注。

图片来自“房贷新规”相关细则

财闻走访上海多家银行支行营业部了解到，目前不同银行、不同支行的政策落地进度不一致。部分银行已可受理40年期新房贷申请；至于存量房贷展期，按照监管规则，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年，能否办理需结合银行具体执行条件和借款人情况确定。

工商银行（601398.SH）某支行工作人员对财闻表示，目前新规已在政策层面明确，“按理说应该可以办理了”，但该支行尚未收到内部执行的邮件通知，“我这里还没有客户办理，也没客户来问过”。

交通银行（601328.SH）某支行工作人员对财闻表示，新购房客户的最长40年贷款政策已经在内部发布了；存量房贷展期的相关细则尚未通知到该网点。对于新申请房贷，最终选择30年还是40年，由客户自身选择，银行也会结合客户年龄、房龄等条件综合审批，“暂时还没看到有申请展期的客户。”

除此之外，中国银行（601988.SH）、上海银行（601229.SH）、建设银行（601939.SH）的支行相关工作人员均表示，可受理新客户40年期房贷申请，但审批仍会结合借款人年龄、房龄情况等因素，“40年仅为政策上限，并不意味着客户一定可以获批40年期限贷款”。还有多位支行一线工作人员表示，“存量房贷展期并不一定能办理”。

整体来看，部分银行针对新发放房贷设置“贷款人年龄+贷款期限”上限，口径在75年至80年之间。按此计算，想要贷满40年期房贷，放款时借款人年龄通常需不超过35岁至40岁。该类标准属于银行内部要求，且银行放贷审批还会考量房龄、还款能力等条件，最终限制和要求以银行的具体执行口径为准。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在采访中对财闻表示，新房40年贷款和存量房贷展期差异明显，主要因两种方式面向的客户群体不同。新房40年贷款通常与具体楼盘结合，带有一定营销性质，作为可选择的房贷产品；存量房贷展期的政策定位更多用于缓解还贷压力、防范房贷违约等，因此，银行会结合客户信用等情况判断是否给予展期。

月供降了，利息高了：40年房贷选不选？

虽然“房贷新政”允许将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，但一位房贷客户经理对财闻坦言，新政策落地后，其经手的业务中暂未有客户选择办理40年期限房贷。

从还款成本来看，若贷款期限延长，每个月的还款额会降低，但需要支付的总利息也增加了。

财闻通过链家App房贷计算器测算，假设买房贷款100万元，商业房贷年利率为3.05%，贷款期限30年，采用等额本息方式还款，月供约4243.05元，利息总额约52.75万元。

对比之下，如果贷款期限选40年，月供约3608.72元，每月减少约634.33元，但利息总额约73.22万元，比贷款30年增加约20.47万元。

图片来自链家App房贷计算器

40年房贷期限到底要不要选？一位房产中介对财闻表示，将房贷期限从30年延长至40年，虽然总利息会增加，但贷款人每月的还款压力也会减小。

他认为，购房者办理40年贷款后，如果后续自己的资金状况改善，也可以根据贷款合同约定提前还款，以减少未来的利息支出。至于贷款期限、月供等还款安排是否可以调整，以及具体如何调整，则要以贷款合同及银行实际办理规则为准。

严跃进认为，网上所说的新房40年房贷“卡在35岁”，核心还是看购房者后续还贷能力。对于前期收入较低、短期还贷压力较大，但后续收入预期较好、还贷能力较强，同时希望购买更好户型、更大房子的购房者，40年期贷款可以通过拉长还款周期，缓解前期现金流压力。

至于“还贷还到老、还到死”的说法，严跃进认为更多是一种调侃。“一般还到10年、20年，要换房时房子就卖掉了，贷款也会提前结清，很少有人真的还满40年。”而且，购房者也可根据实际情况提前还贷，并不意味着一定要还满40年。