湖南
在建设工程领域
因资金短缺导致的
“以房抵债”情形层出不穷，
抵债的房屋是否等同于购置的商品房？
“以房抵债”究竟有没有风险？
近日，
宁乡市法院蓝月谷人民法庭审理并宣判了
一起破产债权确认纠纷案。
郑某与案外人胡某存在买卖合同关系，胡某欠付郑某100余万元货款。A公司是某房产项目开发商，第三人B公司承接该房产项目施工，胡某通过挂靠B公司承接该房产项目部分劳务。
为抵销连环债务，郑某与A公司确立了以房抵债模式。2023年6月20日，郑某与A公司签订《商品房买卖合同》，约定郑某以672647元购买该项目商品房一套，出卖人于2024年6月26日前交房，A公司出具了收据载明收到工抵房房款，后房屋未竣工至今仍不具备交付条件。
2025年9月1日，法院受理A公司预重整申请，郑某向管理人申报普通债权673637元。管理人审查认为，原告提交的收据注明工抵房但没有配套的债权抵付协议等相关证据，没有转账凭证等任何付款凭证，最终初审确认债权为0元。后在2025年11月4日，A公司管理人向郑某发出《解除合同通知书》，称郑某仅支付2647元，通知郑某解除双方的房屋买卖合同。2025年12月1日，法院裁定受理破产重整申请。
郑某遂向法院起诉，请求确认郑某对A公司享有债权672647元，并对此享有法定优先受偿权，以及支付逾期交房违约金48935.06元。
法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》实际为以物抵债协议，未消灭原债务，以物抵债关系与原债务并存。郑某不属于商品房消费者，不具有优先的房屋交付请求权以及价款返还款请求权。商品房消费者优先受偿的核心在于保障购房人的基本生存权益，郑某系通过房屋抵销债务，并非以居住为目的购买房屋，不属于商品房消费者范围，因此不具有优先的房屋交付请求权以及价款返还款请求权。
郑某并非A公司的承包人，也不享有建设工程优先受偿权。郑某请求确认债权672647元，其中2647元已支付且双方无异议，剩余67万元为抵债款，未实际支付，该67万的原始债权情况也无法查明。案涉房屋属于破产财产，如果允许合同继续履行，则等于对债务进行个别清偿，将损害其他债权人利益，A公司管理人可解除以物抵债协议，解除后郑某可通过原债权债务关系，向原债务人主张权利。据此，法院判决确认郑某享有破产债权2647元，性质为普通债权。
判决后双方均未上诉，该判决已生效。
法官提醒
商业经营中接受以房抵债有风险，一旦房企陷入破产，债权很可能只能作为普通债权参与分配。同时，对于刚需自住的购房者，要留存购房合同、转账流水、收据等全部材料，及时督促开放商办理预告登记、产权转移登记等手续。
房企破产程序中不得对债务进行个别清偿
《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”破产程序为概括的清偿程序，在债权人非有限债权人的情况下，如果允许合同继续履行，则等于对债务进行个别清偿，无疑将损害其他债权人利益，违反破产法的公平清偿原则。
“以房抵债”未办理产权转移和预告登记不得单独请求交付房屋
为抵销债务签订的“以房抵债”协议，未办理产权转移和预告登记，未实际支付房款，且债权人不属于商品房消费的，债权人不得在破产程序中单独请求交付房屋。
商品房消费者的生存权益处于优先保护地位
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”第三条：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”对于以居住为目的购买商品房的消费者，符合法定条件的，可以在破产程序中请求优先交付房屋或者优先返还价款。
来源：宁乡市人民法院
作者：张品、周腾思齐
编辑：以白
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