广东
潘石屹在房地产圈子里总被当成一个会逃顶的人，大家都知道他1998年从海南撤出，2018年又卖掉SOHO中国核心资产套现三百多亿，现在他又谈起楼市未来三年走势。
很多人觉得他的话值得听，因为过去两次判断都踩准了点，这次他点出三大方向，其实跟当前市场数据对得上号。房价不会崩盘但也别指望大涨，房子更偏向住的功能，城市之间分化拉大。
这些不是凭空说说，克而瑞数据显示，全国三十个重点城市二手房价从高点回调了百分之三十九，人均住房面积到四十平方米，出生人口从一千七八百万降到八百万左右，这些都支撑他的看法。
楼市不会崩盘的原因在于供给和需求基本平衡了。房屋总量超过一百二十八亿平方米，够住了，不缺房源。人口减少速度快于房子减少，未来购房主力少了上千万，但房地产还是经济压舱石，崩了会带崩其他领域，比如猪肉电费涨价，家庭扛不住。
潘石屹强调，市场会稳住，不会像过去那样疯涨。未来三年，价格波动小，更多是横盘调整。政策在放松，像上海北京深圳出新规稳销量稳房价，但不会大水漫灌。普通人买房不用慌，先看下半年变化，选核心地段下手。
房子回归使用阶段这个方向，潘石屹说得很直白，地价不涨就得好好做产品。过去炒作时代结束，现在五十城租售比只有百分之一点二三，投资八十多年回本，不划算。房产主要满足住得舒服的需求，不是赚钱工具。除非超级核心地段，否则持有可能贬值。
开发商得专注品质，提升设计和设施来拉住人。克而瑞报告显示，二手房回调幅度大，群众房产价值缩水。未来三年，买房赚钱难，除非有大钱投顶级位置，那些才有保值生钱潜力。
市场分化比想象中严重，一线城市和普通城市不在一个赛道上。北京上海广州深圳核心区房价有上行空间，尽管最近跌猛，但位置价值在。那些房产不光住，还带金融属性，能持续产生收益。
小城市房价进三千到五千区间，维持很久，只剩钢筋混凝土价值。除了住，没其他用处。人口流出，学校资源跟不上，可能关门。
潘石屹从2018年卖非核心资产就看出，非优质物业没价值。未来三年，这个鸿沟政策补不了，普通城市稳住，一线持续调整但有底。
潘石屹判断的依据是市场数据和趋势，不是运气。他两次逃顶，靠看清风险。1998年海南泡沫，他先跑；2018年高光时卖资产，转向海外。现在他说人工智能会压房价，远程办公让市中心吸引力减。租金回报率低，银行贷款高，倒挂五年内见分晓。
福布斯数据，五十城租金收益率中位数一点五，房贷超五。未来三年，房价震荡磨底，刚需别被降价忽悠。投资房产风险大，普通人算账，懂生活才行。
房企面临洗牌，中小企两条路：破产或转移资产。潘石屹预判，未来三年断供潮来，经营贷到期续贷难，抛售拉低小区价。过去买房发财梦醒了，老破小不香，好房子是硬道理。
汇率风险、高层住宅安全、豪宅分化，这些都影响走势。楼继伟说房产税立法成，技术难点解决，可能推出，进一步压房价。万科销售额降百分之四十六，负债八千多亿，一年内到期一千多亿，地产优等生都难。
未来三年，房价告别单边涨跌，进入震荡期。城市分化加剧，三四线继续下行，一二线产业好人口进，房价抗通胀。政策小步调，不一刀切，因城施策。
潘石屹看透，房子成长期稳健投资，不是暴富工具。人口老龄化，城镇化率五十二，但严格户籍不到四十，未来三四亿人进城，一二线房价缓慢上升。三四线人口流出，房价无空间。
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