算力地产，正在闷声发大财 | 创算力

9月17日上市的创业板算力ETF华夏（158041），其所跟踪的创业板算力基础设施指数有一个很特别的属性——

“数据中心（AIDC）”概念含量91.03%，为全市场最高。（来源：ifind）

这里的数据中心，就是“AI的办公楼”：你在大模型/Codex的对话框里提出需求，AI Agent在一台台服务器上干活。它干活的地方，就是AIDC。

从商业模式来看，AIDC跟商业地产很相似，买地、建楼、出租、收钱。甚至在资产负债表上也高度相似，重资产、高资产负债率、靠租金赚钱。

以创业板算力ETF华夏（158041）跟踪指数的成分股为例，协创数据、润泽科技等主要成分股的业务，和商业中心、写字楼没太大区别：拿地搞基建、建完找大客户签长约、靠租金和增值服务赚钱，只不过前者出租的是机柜和电力容量，后者出租的是商场铺位和办公空间。

从上图可见，标黄的是涉及数据中心业务的公司，基本上都是投资力度、融资力度、资产负债率“三高”，仅有的两个例外是网宿科技和光环新网，它俩在十年前就是老数据中心了，这一轮开支力度（暂时）相对小。

在投资力度大、资产负债率高的环境下，数据中心与商业地产的融资方式也类似，除了上市、发债，也都发REITs。例如，润泽科技2025年8月以公募REIT形式把廊坊一个数据中心装进资本市场，募集45亿元，截至今年6月底，润泽科技REIT分派率6.6%，底层资产上架率99.3%，剩余租约平均8.75年。它就是一栋栋“数字写字楼”。（来源：润泽科技数据中心REIT2026年中报）

但是细看之下，两者的差异也很明显：相比商业中心和写字楼，数据中心的设备折旧快得多，但是AI调用需求、“AI员工数量”的增长速度更是快得惊人。

就正如城市化加速、劳动力聚集推高房价一样，“AI员工”的激增也带动了创业板算力指数的高景气：2026H1营业收入与净利润增速达74.66%、189.48%，分别位于全市场指数中的第2位(2/199)、第9位(9/199)。（来源：wind）

地产价格曾经涨得多疯狂我们都知道；作为“算力地产”的数据中心，也会经历长周期的量价齐升吗？

01、供给端的差异：成本结构、折旧速度

AIDC和传统商业地产的第一个差异在成本结构。

传统商业地产最大的成本是土地，占总成本30%-50%。而AIDC最大的成本是电力，占运营成本的60%-70%。

国际能源署数据显示，2024年全球数据中心用电415TWh，到2030年将飙到945TWh，大致相当于今天日本全国的用电量。AIDC的IT能耗在2022到2027年间复合增长率44.8%，五年增长约六倍。（来源：IEA、IDC）

AIDC更像是“电算转化器”：把电转化成算力，把算力按Token卖给客户。

虽然写字楼也有电费。但写字楼电费占比通常不超过10%，AIDC是60%-70%。而且电价在涨，GPU功耗也在涨。英伟达每一代GPU热设计功耗提升约20%，Rubin Ultra机架功率已经接近网页服务器的100倍。电力不是可选项，是物理硬约束。

第二个差异在于折旧逻辑。

传统商业地产的折旧是物理性的：楼会老化、管道会锈蚀、外立面会过时，但这个过程以十年为单位。上海陆家嘴一栋写字楼，建了20年还是陆家嘴的写字楼。它的竞争对手不会因为技术进步就能把它变成废铁。

AIDC完全不这样。GPU每两到三年更新一代，新卡一出，旧卡价格可能就会大跌。2025年底英伟达发布B100的时候，手上有H100集群的运营商如果签的不是3年长单而是短租，立刻面临资产减值压力。

即使是高端GPU，租赁价格本身也在剧烈波动：H100全球市场从2024年初近5美元/GPU·小时跌到2025年中约2.4美元，中国市场从13美元跌到约5美元。但反过来，Blackwell系列芯片租赁价格2026年涨了48%到114%不等，B200一度冲到4.95美元/小时。（来源：UBS，英伟达全系列GPU租赁价格）

因此，在AIDC行业里，头部玩家赚的不是简单“收租”的钱，而是必须不断买卡、卡位高端供给、绑定大客户长单的钱。

02、需求端的差异：硅基一日，碳基十年

传统房地产（不管是商业还是住宅）的需求锚定在两个比较稳定的变量上：人口和GDP。中国人口规模短期到顶，城镇化率接近70%的瓶颈，新增住房需求、办公需求是一个可以线性外推的、甚至往下走的函数。

AIDC面对的需求函数不是这样的。

黄仁勋在2026年3月的GTC大会上讲过一句话："Token量增长10倍，所需的算力量可能增长100倍。"这不是修辞，是Transformer架构自注意力机制的数学后果——每个Token需要和上下文中所有其他Token计算关联，Token数量线性增加时，算力需求指数级上升。

而Agent时代的到来把Token的消耗量放大了几个数量级。

在两年前用户需要发送提示词让AI干活的ChatBot范式下，用户日均Token消耗量在十万到百万量级。

到了今天，在Agent范式下，一个Claude Code用户单日消耗可达千万甚至上亿——Agent自主规划、多轮工具调用、7x24小时不间断运行，Token黑洞般吞噬算力。

把这个理论映射到中国市场的现实数据。国家数据局在2026年3月披露，中国日均Token调用量已突破140万亿，而2024年初这个数字是1000亿。两年，翻了四个数量级。摩根大通预测，中国AI推理Token消耗量将从2025年的约10千万亿增长到2030年的约3900千万亿，五年约370倍。

这里有一个对AIDC投资至关重要的推论：Scaling Law并没有像部分市场声音担心的那样"见顶"。

预训练Scaling Law只是三条曲线中的一条。后训练Scaling（通过RLVR强化学习提升模型推理能力）和推理时Scaling（test-time compute让模型在回答前"多思考"）正在打开新的算力需求空间。

房地产的需求函数是y = a·x + b，斜率在变小。AIDC的需求函数是y = x^n，n大于1，斜率在变大。

需求的增长曲线，决定了这是两种完全不同的资产类别。

03、谁能接住泼天增长的需求：融资能力决定胜负

商业地产、数据中心，都是重资产行业，数据中心的不利之处在于折旧速度更快，但有利之处在于目前正处于需求的爆发式、非线性增长阶段。

这种非线性需求不是一个普惠的红利。它带来的资本开支强度，正在把行业切成两半。

算力的供需缺口放在那，谁能最快把缺口填上，谁就能吃掉溢价。而填缺口只有一个办法：烧钱、买卡。

以创业板算力ETF华夏（158041）的成分股来说，润泽科技2025年资本开支对应的新增交付是220MW，协创数据2025年以来累计公告的服务器采购金额已超320亿元，两家公司都在疯狂扩产。区别在于，钱从哪里来。

润泽科技搭建了四个融资渠道：公募REITs、银行间债券、金融机构综合授信、股权融资。2025年8月数据中心REIT上市释放45亿元流动资金，银行间债券发行利率低至1.65%，累计获得超600亿元综合授信。而且控股股东持股近60%，为后续发行股份或可转债留了充足空间。这套体系的好处是，当别人还在为下一轮定增找机构的时候，润泽已经可以通过REIT扩募把老项目的沉淀资本释放出来，重新投到新项目上——"投资-建设-运营-REITs盘活-再投资"的循环一旦跑通，资本效率是不断提升的。（来源：润泽科技公告）

第一大权重股协创数据走的是另一条路：加杠杆换规模。2026年公司及子公司申请的综合授信额度高达400亿元，同时推进80亿元定增募资，其中近47亿投向智算中心建设。固定资产+在建工程+其他非流动资产合计约220亿元。这套打法的逻辑是——需求在暴增，先抢到卡、拿下订单，规模效应起来之后利润自然会覆盖开支。（来源：润泽科技公告）

AIDC行业正在经历一个经典的"景气分化"过程——

融资能力强的公司，卡位的是"供需缺口-高租金-高毛利-再融资扩张"的正循环；

融资能力弱的公司，等待它们的是"拿不到卡-接不到大单-利润被利息吞噬-估值折价"的死胡同。

在这个局面下，已经上市的公司显然优势大得多。

04、相关ETF

AIDC在商业模式、融资模式的确和房地产高度相似。但决定其投资价值的，是AI需求增速能不能跑赢折旧速度、技术更迭风险、以及融资成本。

以创业板算力ETF华夏（158041）跟踪的创业板算力基础设施指数为例，锚定AI产业链的基建板块，“数据中心（AIDC）”概念含量全市场最高（91.03%）。

目前它正处于AIDC的增量需求持续爆发的阶段——

第一，它覆盖的正是这个"非线性需求增长"过程中最受益的一层：算力基础设施。协创数据、润泽科技、光环新网、奥飞数据、网宿科技——这些公司做的是AI时代的混凝土和钢筋。只要Token消耗量还在翻倍，只要Agent还在从ChatBot手里接管Token消费，基础设施的缺口就会持续。

第二，它通过一篮子配置解决了"融资能力分化"的风险。50只成分股的组合自动覆盖了从激进扩张者到稳健经营者的完整光谱，用组合的分散对冲了个股的极端风险。

第三，当前的市场情绪恰好给了一个有安全边际的窗口。Meta卖闲置算力的新闻让板块集体回调，但拆开看，卖旧卡不等于停止采购新卡，算力市场是结构性错配而非总量过剩。当市场用"泡沫"叙事给所有AIDC公司一起打折时，那些已经上市、融资能力强、大客户绑定深、AIDC收入占比持续提升的公司，就是被一起打折的优质资产。

房地产的教训是，需求见顶之后，越高的杠杆越危险。而目前AIDC的景气度还处于早期，Scaling Law还没有失效，Agent还没有停止扩张，Token消耗量还在以数量级的速度翻倍。

它的需求曲线不是平的——它还在加速往上翘。

注：本文为作者观点，仅供参考。

下滑查看产品信息与风险提示：

数据来源：wind，ifind，上市公司公告，华夏基金，以上个股不作为推介，截至2026年9月14日。

创业板算力基础设施指数表现：指数2023-2025年完整年度涨跌幅为48.46%、34.97%、79.34%。指数历史业绩不预示基金产品未来表现。基金有风险，投资须谨慎。ETF为场内交易型指数基金，二级市场价格存在折溢价与流动性风险，基金表现与跟踪指数可能存在跟踪误差，过往业绩不代表未来收益。上述基金风险等级为R4（中高风险），属于股票基金，风险与收益高于混合基金、债券基金与货币市场基金。个股不作为推荐。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。指数表现不代表产品业绩，二级市场价格表现不代表净值业绩。本基金为ETF基金，投资者投资于本基金面临跟踪误差控制未达约定目标、指数编制机构停止服务、成份券停牌等潜在风险、标的指数回报与股票市场平均回报偏离的风险、标的指数波动的风险、基金投资组合回报与标的指数回报偏离的风险、标的指数变更的风险、基金份额二级市场交易价格折溢价的风险、申购赎回清单差错风险、参考IOPV决策和IOPV计算错误的风险、退市风险、投资者申购赎回失败的风险、基金份额赎回对价的变现风险、衍生品投资风险等。