曹舟南：适应8·28新政，重构房地产行业的经营模式

2026年9月17日，“2026中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十三届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重举行。

当下和未来的房地产行业，可以用八个字来判断：兵临城下，逻辑重构。

所谓兵临城下，是说市场供需关系、销售条件、资金逻辑和客户选择都已发生深刻变化，过去熟悉的办法越来越难以解决今天和未来的问题。所谓逻辑重构，是说不能只在旧模式上作局部修补，而要重新回答一个根本问题：新的房地产项目由谁组织、依靠什么组织、怎样才能把项目做成、把市场做好。

8·28新政的意义，不能只从某一项销售政策、融资政策或监管政策来理解。把这些政策联系起来看，它们共同指向房地产组织基础的一次深层变化：推动经营、融资、资金和信用进一步向项目层面下沉。房地产正在从主要依赖企业信用，走向更加重视项目信用；从以土地和开发商为中心，回到具体项目、创新产品和真实客户；从解决“有没有”，转向兑现“好不好”。

第一个变化是信用主体变了。企业信用不能替代项目自身的商业逻辑，也不能替代项目未来能够形成的真实现金流。今后不是不认企业，而是既要认企业，更要穿透到项目。项目信用支持的是能够成立的好项目，不是简单替代任何主体兜底。

第二个变化是客户地位变了。房地产需求并没有消失，但需求结构和实现方式已经改变。客户越来越不会只为土地增值预期和开发商品牌买单，而是要为看得见的产品、真实的居住体验和能够兑现的服务作出选择。客户也不再是销售阶段最后出现的人，而要成为土地判断、产品定位和投资决策的起点。客户是谁、真实需求有多大、能够承受什么样的总价、愿意为什么样的空间和服务付费，都要在拿地前研究到位。

第三个变化是资金和现金流逻辑变了。销售回款整体后移，前期资金投入相对增加，资金占用周期延长，项目的峰值资金需求提高。过去由预售回款承担的部分开发资金，今后要更多依靠股东资本、项目贷款和专业金融机构。

这三个变化最终指向同一个问题：当单一开发商不能再主要依靠主体信用、预售回款、集团资金池和高周转独立组织项目时，土地、资金、专业能力、产业链和客户就必须围绕具体项目重新连接。正是在这样的制度变化下，探索与实践了八年的“共建”模式，直观匹配了项目和市场的组织实现需求。8·28新政解决的是房地产向哪里转的问题，共建解决的是新的房地产项目和市场由谁组织、怎样组织的问题。二者之间，不只是政策利好与业务模式的关系，更是制度方向与组织实现的关系。

今天，土地、资金、专业能力、产业链和客户各方需求分散在不同主体手中。新的制度条件下，如果仍然要求一家企业独自拥有全部土地、投入全部资金、承担全部开发职能，很多项目就难以成立。共建，不是简单增加几个合作主体，也不是帮助合作方把项目建出来。它是在公司法和相关政策框架下，以具体项目为中心，把土地、资金、专业能力、产业链和客户组织到同一套投资、经营和治理结构中，共同把项目做成，共同对结果负责。共建不是传统意义上的单向委托关系。各方虽然在法律和合同上仍有不同身份，但在项目经营中应当围绕共同结果形成一体化协同。未来市场上可能出现不同名称、不同结构的合作方式，但只要真正要解决项目资金、产品、交付和偿债问题，其实质都必须具备共建的基本逻辑：围绕项目成立条件配置资源，按照控制风险的能力配置责任，按照创造价值的贡献分享收益。

传统代建和小股操盘都不足以回答新规则下的组织问题。代建主要回答谁来帮助投资方实施项目，但通常不重新安排资金来源、项目治理和结果责任；小股操盘主要回答谁主导经营，但容易出现控制权、资金投入和风险责任不匹配。项目公司制解决的是“由谁承载”，项目信用解决的是“项目凭什么成立”，共建解决的是“怎样把各方组织起来，共同把项目做成”。项目信用是需求、产品、资金、经营和治理共同形成的结果。需求能够验证，项目才有市场信用；产品能够兑现，项目才有交付信用；资金能够闭环，项目才有金融信用；权责能够落实，项目才有治理信用。共建的作用，就是把这些信用要素集中到同一个项目上。

投资治理要守住投资安全、资金安全和项目安全；操盘经营要对客户、产品、开发、销售和交付结果负责。二者既要相互制约，也要保持足够的协同效率。共建不仅是资源合作，也是治理合作。共建不是降低责任，而是重新配置责任。不是所有人承担相同责任，而是谁能够识别和控制哪一类风险，谁就承担与这种能力相匹配的责任，并获得相应收益。只有把项目公司章程、股东合作安排、共建运营合同、专业经营机制、资金监管和风险处置放在同一套结构中设计，共建才能从个案协调发展为可推广、可持续的项目组织方式。对地方政府和地方城投，共建不是简单处置一块土地，而是把土地和存量项目转化为适销产品、真实现金流和长期资产价值。对金融机构，共建不是简单增加一个融资主体，而是通过项目独立核算、资金封闭运行和持续监测，使风险看得清、管得住，发生偏差以后能够及时纠正。对专业企业和产业链伙伴，共建提供的是在权责清晰的条件下参与项目投资、经营和价值分享的机制。对客户，共建最终要兑现的是好房子、好服务和好生活。交付不是一个工程节点的结束，而是项目兑现信用、开始长期客户关系的起点。检验共建是否真正成立，只看三件事：产品能不能匹配市场，项目能不能形成持续现金流，各方承担的风险和获得的收益能不能真正匹配。

蓝绿双城从2019年5月首次推出共建模式，这些年一直在探索和实践。共建更深层的价值，是帮助具体项目建立信用，并进一步恢复城市市场的信心和活力。蓝绿双城强调五种能力再造。这不是选择题，而是生存题。五种能力最终都要落到克制型开发。克制型开发是不过度超越真实需求，不透支项目的资金能力，也不把未来建立在过度乐观的市场假设上。项目选择不再把传统一二三四线城市划分作为主要标准，而更关注一座城市、一个板块的真实市场流动性。只要存在真实需求和持续承接，就有把项目做成的可能。项目选择标准是优选合适城市、核心区、高品质、优配套的项目，把好房子真正做好。蓝绿双城也在探索建设人工智能专业模型，提高需求研判、项目选择、产品定位、建设管理和运营决策的质量。蓝绿双城希望进一步把投资管理、开发管理和资产运营连接起来，形成以项目信用为基础的房地产投资运营管理平台。当这种能力从一个项目推广到一批项目，共建就会从项目合作进一步走向城市共建。城市共建，是从城市真实需求出发，把土地供应、项目开发、金融资源、产品营造和长期运营更好地衔接起来，使一个个项目成立，也让一个城市的房地产市场形成与需求匹配、更加稳定和可持续的供给。

8·28新政改变了旧模式赖以运行的条件，并确立了更加重视项目公司、项目资金、项目融资和项目交付的新规则。共建要做的，就是以项目公司为载体，以客户需求为中心，把土地、资金、专业能力、产业链和客户重新组织起来，充分发挥各方优势，创造项目价值，实现价值共享，把新政确立的制度方向转化为项目做成、市场做好的实现方式。