捂盘十五年，黄浦豪宅赶上了现房时代

文/上海进深 严明会

最近，上海楼市的老面孔凯迪·庐湾又开始刷屏了。

从建筑立面到园林景观，从会所配置到室内精装，项目近期连续释放产品信息，预热视频一个接着一个，存在感突然拉满。

更关键的是，它赶上了“现房时代”这个时间点，宣传最大的亮点也是实景现房。

6月，城市展厅正式开放。随后，285㎡、315㎡两款主力大平层户型图公示。项目整盘约197套，由3栋高层组成，目前已经基本呈现为实景状态。

此前，市场对它的印象还停留在另一个名字：凯迪·迪美逊。

今年1月，项目正式更名“凯迪庐湾”。5月28日，项目召开媒体见面会，同步开放售楼处预约接待，并释放了“年内取证、暂定10月入市”的信号。

但问题也随之而来，一个大约2015年就已经封顶的豪宅，如今重新进入上海市场，究竟还能不能卖出今天豪宅的价格？

产品补课

时间是一把双刃剑。

凯迪庐湾等了十多年，等来了更贵的黄浦滨江，也等来了完全不同的豪宅市场。

它最大的麻烦，是产品过时。

过去十多年，黄浦滨江完成了一轮价值重估。从十几万元一平到今天核心滨江豪宅不断冲击20万元/㎡以上，地段价值早已今非昔比。

但上海豪宅的产品标准已经换了一代又一代，从户型格局、得房率，到公区审美、会所功能，甚至外墙材质与智能系统，都与当年的产品逻辑不在一个维度。

开发商显然意识到了这个问题。这次重新亮相，项目做的第一件事，就是给产品补课。

据项目方释放的信息，社区景观进行了重新梳理，从植物体系到景观节点都重新调整；大堂、电梯厅、地下车库等公区也进行了重新设计。

2025年10月，项目公司获得商品住宅项目建设工程竣工验收备案。今年6月，获得龙华东路839号3号楼、接待大堂、会所装修工程项目的建设工程施工许可。

比较值得关注的是两座会所，建面约2600㎡的雅集会所和森境会所，一个承担会客茶叙，一个配置恒温泳池和健身功能。功能从硬件到空间尺度都重新梳理，按照当下豪宅需求重新定义。

精装标准也做了迭代。厨房引入德国嘉格纳全套厨电十件套，卫浴采用瑞士劳芬，橱柜由M&C定制，搭载摩根全屋智能系统。原有给水、排水管线全部拆除更换，排水升级为静音消音管材，给水管升级为316食品级不锈钢管道。

项目主推285㎡和315㎡两款大平层，强调大横厅、南向采光、全套房、中西双厨的设计理念。

但产品能“补”到什么程度，还得打一个问号。

例如285㎡户型，四个卫生间有三个暗卫。同样是300㎡户型，新一代产品可能做出350㎡的使用感。

再加上十年风吹雨打，石材外立面的老化、防水保温层的损耗，都需要专业检验才能确认。

补课固然在补，但有些代际差距，不是换装标就能填平的。

价格悬念

比产品更值得关注的，是价格。

虽然项目已释放入市节点消息，但在预售证落地之前，具体入市时间和备案价格都还存在变量。

地段，是它最硬的一张牌。

项目位于内环内、黄浦滨江、原卢湾区域，距离黄浦江岸线约500米左右，旁边就是绿地缤纷城，南园滨江绿地、新天地、淮海中路等城市资源也都在辐射范围内。这是凯迪手里最大的牌。

但黄浦滨江也早已不是十多年前的黄浦滨江。一批又一批新豪宅进入市场，购房者对产品的要求越来越高。与此同时，世博浦西片区新的住宅规划也已经落地，未来还有新增商品住宅供应。

所以它最终怎么定价，是一大看点。

参考周边，黄浦滨江标杆次新房成交价在15-20万/㎡左右。如果最终备案价落在15万/㎡附近，地段红利加上现房优势，足以覆盖产品短板，甚至形成价格倒挂，会成为项目最大的“杀手锏”。

但如果冲到17-18万/㎡甚至更高，客户就会开始横向对比：同样的预算，是买一个“经典款现房”，还是买一个“新款期房”？毕竟世博滨江后续还有超30万平方米的新增住宅供应。

答案并不明朗。

十五年“赌局”

说到凯迪庐湾，就绕不开一个名字——钱汉新。

相比频繁出现在上海市场上的全国性房企，凯迪以及钱汉新都低调得多。

但在上海本土地产圈，凯迪有着较长的历史。

公开资料显示，上海凯迪成立于2002年，经营范围就包括房地产开发、经营；钱汉新长期担任上海凯迪企业（集团）有限公司法定代表人、执行董事，同时还曾担任上海熊猫线缆董事长、仰帆投资法定代表人等职务。

更早的时候，钱汉新就已经涉足酒店、房地产和制造业。

2009年的公开报道曾提到，钱汉新早期投资酒店，随后逐渐把主要精力放到房地产领域；当时上海凯迪已经成为仰帆投资旗下重要的房地产平台，曾开发过凯迪赫菲庄园、虹桥晶舍等项目。

但是，凯迪品牌在上海客户心中并没有形成足够的认知，这十多年来，在上海豪宅市场几乎是空白。

2011年，凯迪集团通过旗下上海久禄企业发展有限公司拿下了项目所在地块，2015年前后就完成了主体结构封顶。

开发商并不是典型的高周转房企，可以静待时机。只是这一等，就是十五年。

期间“迪美逊要开了”的消息每隔一阵就冒出来一次，销售团队招聘、样板间开放、即将取证，但最终都不了了之，成了上海楼市有名的“捂盘王”之一。

迟迟不入市，背后传闻不少：环评问题、设计方案反复修改等。但对于一个定位高端的大平层项目来说，限价周期下的价格预期，是绕不开的变量。

10月能否如期取证？定价能否让市场买单？产品补课能否打消客户的顾虑？这三个问号，串联起凯迪·庐湾十五年捂盘史的最后悬念。

这一次，它不能再鸽了。