中央部委再定调房地产，让房价失去再下跌的基础

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9 月 18 日，国新办开了一场发布会。

会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛详解房地产发展新模式。

通稿里最热的，是 "现房销售"，是 "所见即所得"—— 买房能先看房再掏钱，谁都关心。

但笔者反复读了几遍，觉得分量最重的，反而是排在最后、最不起眼的一句话 ——

推动 "人房地钱" 四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱。

什么意思？

大白话就是：一个地方有多少人、需要多少房，才供多少地、配多少钱。

人、房、地、钱，从此捆在一本账上算。

这不是又一轮短期刺激，而是给楼市换一套底层操作系统 —— 用制度把房价继续下探的地基，一点一点抽空。

要读懂这招的分量，得先弄明白过去房价为什么一轮轮往下走。很多人说人少了、房子多了，这只说对一层 —— 回头看，每次深度调整，几乎都是三件事撞到一起。

一是房子盖太多。2014 年、2015 年前后，三四线住宅堆积如山，不少城市库存够卖四五年，开发商只能一轮轮降价走量。

国外教训更刺眼：1997 年香港硬推 "八万五" 建屋计划，又撞上亚洲金融危机，房价六年大幅回落，大批家庭沦为 "负资产"。

二是钱的链条断了。高杠杆、高周转那套玩法，说穿了就是十个锅三个盖，前几年个别头部房企资金链一出问题，停工、观望、降价相互传染。

三是政策踩油门猛、踩刹车也急，刺激一来需求透支，闸门一关市场速冻，大起大落就在所难免。

供给过剩、金融失控、预期摇摆 —— 这三样，才是房价大跌真正的土壤。

而 "人房地钱" 联动，招招都冲着这三块土壤去。

先看 "地"。

这两年供地逻辑变了：不再是想卖多少卖多少，而是库存说了算。

9 月初，河南出台十五条措施，去化周期超过 18 个月的区县，一律暂停住宅用地出让；12 到 18 个月的，"盘活多少、才供多少"。

这等于给土地供应装上水龙头：池子满了关闸，快见底了才开水。

一线城市缩得更早。北京今年商品住宅用地弹性指标只安排 200 到 240 公顷，比去年再减 40 到 60 公顷；合肥居住用地计划从 2023 年的 540 公顷，压到今年的 200 公顷。

地供得准，库存往下走。机构数据显示，全国住宅广义库存去化周期，已从去年末 23.2 个月收窄到今年 5 月末 21.4 个月；杭州、合肥新房去化周期都回到一年以内。

国家队还下场收储：全国 60 多个城市已发布收购公告，央行 3000 亿元保障性住房再贷款利率今年初降到 1.25%，地方国企批量收购主城区滞销现房转作保障房。

这等于在市场下方铺了张网：价格跌到建筑成本附近就有资金承接，无序踩踏很难再上演。

再看 "钱"。

8 月 28 日的现房销售新规和配套信贷规则，有三件事格外关键。

一是项目公司制，一个楼盘一家独立公司，集团总部无权抽走项目资金；二是主办银行制，开发贷、预售款、定金全部进专属账户，封闭运行、笔笔过审。

过去 "A 项目回款拿去拿 B 地块、拆东墙补西墙" 的玩法，从此在制度上走不通了。

三是现房销售制。新项目优先现房销售，保留预售也得主体结构封顶，按揭贷款等竣工备案后才放，"没见房就还月供" 的时代就此翻篇。

个人端同步减负：房贷最长期限由 30 年延至 40 年，所有债务支出占收入比例上限从 55% 提到 60%，月供压力明显缓和。

最后看 "人"。

"以人定房" 不是数人头盖楼，而是盯着人口流向、家庭变化和需求分层，动态安排供给。

年轻人涌入的城市，多供刚需和改善产品，建保障房接住新市民；人口流出的地方，停止新增商品房，靠收储消化存量。保障归保障、市场归市场，需求既不泡沫化，也不会突然真空。

你看，地跟着库存走，钱跟着项目走，房跟着人走。曾经催生大跌的三块土壤，就这么被一块块换掉。

制度好不好，市场说了算。最近几个月，数据齐刷刷转向。

价格上，国家统计局数据，8 月一线城市新房价格环比由平转涨，上海涨 0.4%、深圳涨 0.2%、广州涨 0.1%，上海新房同比涨 3.0%。

二手房更说明问题。今年 3 月以来，一线城市二手房价已连续 6 个月环比上涨，8 月上海、深圳继续走高；二三线城市环比均下降 0.3%，但三线城市降幅已在收窄。

量在价先。1 到 8 月，全国二手房网签面积近 5.5 亿平方米，同比增长 10.6%；上半年北京、上海二手房成交量同比分别增长 5.7% 和 13%，双双创下近五年同期新高。

土地市场更诚实，开发商拿真金白银投票，不会撒谎。

2025 年一线城市宅地成交规模虽收缩近三成，楼面均价却逆势涨约 19%；去年 7 月上海徐汇一宗地块楼面价拍到每平方米 20.03 万元，刷新全国纪录 —— 开发商敢下手的，始终是人口流入、库存健康的核心地段。

库存端同步好转，8 月末全国商品房待售面积同比下降 1.1%，连续六个月回落。

价格止跌、成交放量、库存回落、资金回流核心城市 —— 四个信号凑齐，底部轮廓越来越清晰。

不过，话也得说周全。

"让房价失去再下跌的基础"，不等于所有房子都只涨不跌。

这套机制从来双向：库存紧、人口流入的地方增加供地防涨过头；库存高、人口流出的地方收紧供地防堆泡沫。它是削峰填谷，不是只托不调。

政策管得住新增供地，管不了存量二手房挂牌价。所以准确说法是：全国性、泥沙俱下式的深度调整失去了重演基础，局部、温和的回归还会继续。

未来格局很清楚：一线和强二线核心地段率先企稳、慢慢修复；成都、宁波、长沙等供需平衡的城市大概率横盘整理；人口外流的少数三四线和远郊，还要消化几年存量，但有收储和供地闸门兜底，断崖式下挫很难再现。

"人房地钱" 联动，不是给房价买一份 "只涨不跌" 的保险，而是装一个导航仪，把 "先卖地、再盖楼、最后找人买房" 的老路，换成 "有人要才盖、要多少盖多少、靠谱项目才给钱" 的新路。

普涨躺赢的年代一去不返，但这不是终局，而是一个更健康周期的开场。当过剩供给被关进闸门、风险引信被制度剪断、恐慌情绪被一张张网接住，中国楼市才算真正告别大起大落的旧剧本。

对这样的楼市，不妨多一点耐心，也多一点信心。

免责声明：本文基于公开政策文件与行业机构公开数据作市场解读，不构成购房、投资建议。