广州保利海韵加推“双楼王”背后的阶段红利

观点网 进入“金九银十”，广州楼市的底色与往年大有不同。

今年4月30日，广州出台房地产“穗八条”，涉及提高公积金贷款额度、“卖旧买新”补贴、国企收购二手房等措施。

政策落地后市场成交明显回升，6月、7月全市一手住宅网签量同比分别增长4%和9%，8月1日至26日网签面积同比增幅扩大至18.6%；一二手住宅价格环比指数自3月以来连续上涨，前8个月广州一手住宅成交增速在重点城市中仅次于上海。

在以上数据中，保利发展的贡献功不可没。据当地媒体报道，广州2026年前八月楼盘销售金额排名前三的，分别是保利玥玺湾、保利天曜以及保利海韵。

近日，位于海珠西的保利海韵开放实景示范区，并即将加推两栋双楼王，其中建面约117平方米的东南向园景四房将是重头戏。

而在存量时代的当下，随着新增供应减少，保利海韵的加推就成为广州楼市关注的焦点之一。

项目底色

保利海韵所在地块，是2025年广州土地市场的高关注宗地。

2025年12月5日，海珠区南泰路AH0124032地块开拍，保利与越秀缠斗76轮、历时约3小时，最终由保利旗下广州市邦杰置业有限公司以35亿元竞得，溢价率27.27%，楼面价约2.44万元/平方米。

地块为住宅兼容商业、中小学用地，出让面积约4.22万平方米，容积率3.4，另需配建约19.9万平方米回迁商业物业，实际成本不低。

2026年4月，案名“保利海韵”揭晓。5月10日首期开盘，推出超300套房源，成交324套、去化率96%，认购金额约18.2亿元，成交均价约5.97万元/平方米--开盘约两分半钟即售罄，成为“穗八条”后广州首个“日光盘”。开盘前认筹超700组、单日到访破千。

截至9月19日，据阳光家缘网显示，该项目已入市673套，整体去化八成。

图片来源：阳光家缘网截图

据售楼处介绍，购买群体以海珠老城居民改善需求为主，“他们有一定的储蓄，就想换个好的居住环境，也有人是为子女结婚准备”。目前，海珠老城区住房楼龄普遍偏大，本地客改善需求积累，保利海韵能提供差异化供应且契合区域改善需求。

事实上，放眼行业，保利海韵的热销，有一定程度是建立在供应收缩的大背景之上。

广州市住建局数据显示，今年1-8月全市一手住宅新增批准预售264万平方米，同期网签面积约499万平方米，供需差达235万平方米；8月末全市一手住宅可售面积907万平方米，去化周期降至14.8个月。

新房供应的减少，是土地端传导的结果。据行业统计，截至9月中旬全市仅出让17宗宅地，中心区仅11宗；与此同时，官方数据显示，2026年广州住宅用地计划供应327公顷，较 2025年722公顷下降约55%。

对此，有网友评价，供应跟不上去化，库存被快速消化，广州核心区域的新房正从“挑花眼”变成“没得选”。

“828”新政进一步放大了这一趋势。新拍地的楼盘，以及已经拿地、但还没办建设工程规划许可证的楼盘，优先做现房销售；已经拿到建设工程规划许可证的在建项目，鼓励开发商改成现房卖。

有市场专业人士指出，现房销售将推迟新增房源的可售时间，可能导致局部区域供应出现阶段性空窗。

目前，珠江实业旗下珠江·天河都荟、珠江金融城颐德公馆两个项目，于8月28日后新取证楼栋改为“竣备再供楼”--办妥竣工验收备案后再开放销售，市场普遍预期新盘供货节奏也将整体后移。

在此结构性空缺机会下，广州核心区域项目的新入市与加推，无疑是吃上了新一波的红利。

大本营攻与守

保利海韵只是保利发展今年在广州布局的一环而已。

截至目前，保利发展今年在广州公开市场共新增三宗宅地，集中在6月、7月，三宗合计总地价26.33亿元，多于2025年同期的1宗天河航天奇观二期地块；拿地总金额小幅上升，但拿地策略由 “单宗重仓核心地” 转向多宗小体量地块分散布局。

具体来看：6月15日，保利以13.49亿元竞得白云区黄边北路北侧地块，楼面价约2.69万元/平方米；同月，以6.75亿元竞得花都一宗宅地、楼面价约7560元/平方米成交；7月24日，以6.09亿元摘下荔湾区白鹅潭板块一宗地块、楼面价约2.46万元/平方米。

而保利发展今年的打法，确实让市场打破了对其的固有印象。

过去市场印象里，保利发展在广州主要重仓主城、出手就是几十亿大项目、押注核心区改善大盘；但2026年打法变成小额、分散、多板块撒网，追求单项目资金占用小、周转快、确定性优先，花都天贵北路地块就是最大的“意外”。

尽管花都地块位于广州远郊，但项目素质也不差，北侧一路之隔就是融创文旅城，容积率2.5，限高80米，宜居且占地仅3.57万平方米，计容建面8.9万平方米，小体量，对于保利而言，几乎没压力。

从保利发展目前在售的项目来看，亦能看出其此前的“重资产”打法。

除了极致样本保利玥玺湾项目外，保利发展在广州主力在售的保利海韵、保利云瑞，当时拿地总价分别为35亿元、19.83亿元，楼面价2.44万元/平方米、3.77万元/平方米；两者当前在售均价约6万元/平方米。

当然，还有旧改江景盘项目保利珠江天悦，位于荔湾白鹅潭，属于长期大盘持续供货，在售均价5.3万元/平方米；以及联合体操盘的琶洲保利天奕，均价8.2万元/平方米，均是改善型项目。

依托这些改善型项目，保利发展仍保持全国头名位置。观点指数报告显示，1-8月保利发展全口径销售金额约1650亿元居行业第一，中海以约1640亿元紧随其后。但值得注意的是，保利与中海的差距已明显收窄。

整体来看，广州市场的回暖也呈结构性特征，成交量回升、价格环比温和上涨，但区域与项目分化明显，多数项目去化仍依赖价格与产品力。

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