湖北
这一次房价的上涨大概率还是普涨。我之所以这么说，它的逻辑在于，当城市的发展从向外扩张转向提升城市的内涵，城市管理的底层逻辑就发生了根本性的转变。过去地方财政的核心收入是土地收入，城市越扩张，地卖得越多，财政收入就越高。但是以后不行了，在严格控制新增的背景下，城市政府不能再靠卖地过日子，那靠什么呢？靠税收。那么城市管理必然就要转向市值管理。
什么叫市值管理？每一座城市都可以看作一家公司，城市政府是城市公司的运营者。由于房子是公司最核心的资产，房价就是公司市值的核心KPI。那市值管理为什么会成为城市政府的核心驱动力呢？因为城市停止扩张后，地方财政的主要来源不再是土地收入，而是各项税收。资产价格越高，消费越活跃，城市的税收就越多。反之，资产价格下跌，消费低迷，地方的税收就减少。所以城市政府作为市值管理的运营者和利益所得者，会比你更加重视价格的走势。
重点来了，进入存量住房市场以后，城市政府如何确保市值？核心手段就是严格控制新增，让市场始终处于供不应求。受自然资源部38号文的严格约束，土地供给大幅减少。与此同时，城市的新增土地只能来自于存量盘活，也就是城市内的拆迁，土地获取的成本愈发昂贵。
8月深圳南山新地王楼面单价直接飙升到11万一平，苏州工业园区6.9万一平，拍出了江苏省的地王。截至8月底，核心一二线城市至少已经拍出了14个板块的单价地王。高地价是严控增量的必然结果，后续土地价格还会再创新高。其结果必然是新房价格一路飙升，周遭二手房的价格也必然跟着上涨，最终新房和二手房的价格螺旋式上升。
当然你可能会说城市在分化，的确，分化也是主旋律。当城市发展从向外扩张转向提升城市内涵，除了一部分大城市，多数中小城市的扩张都将停止。城市发展的逻辑从公平优先转向了效率优先。在公共投资规模有限的情况下，人口、资本、财富、资源将从中小城市加速向大城市转移和聚集。
但是，分化不是今天才有的，即便分化加速，中小城市也不会被完全掏空。大城市会越来越大，中小城市将会变得更小，但是更专业，通过与区域内中心城市的分工，以更专业的方式加入到以中心城市为核心的城市群和都市圈中。所以分化在加剧，但不是所有的中小城市都会被掏空。
那问题是普通人该怎么做？
第一，城市发展转向了内涵提升，就要尽可能放弃郊区，回归主城。
第二，低能级城市的房子，你最好往高能级的去置换。只有这样，你的资产才会更安全，财富才不会被悄无声息地稀释掉。第三，不是所有的中小城市都必须往大城市跑，城市群核心圈子里的也相对安全。
也不是所有的郊区都不行，那些注定要成为中心城市的地方，未来或许也会有机会。
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