上海九批次土拍明日开拍 120.94亿起

明天（9月21日），上海土地交易市场将迎来2026年第九批次涉宅用地的现场交易。

就在一个多月前的8月17日，官方正式发布了出让公告。本次批次虽然仅有3宗宅地，但总起始价高达120.94亿元，且全部位于核心或成熟板块，被业界视为年度“压轴好地”。

在中秋佳节（9月25日）前夕，这场土拍不仅是对上海土地市场热度的一次检验，更是对未来高端改善住宅供给风向的一次明确指引。今天，我们就来深度拆解这三宗地块的核心价值与看点。

核心数据一览：少而精的“黄金阵容”

本次推出的3宗地块，总土地出让面积为71648.45平方米，总规划建筑面积为179032.66平方米。从分布来看，分别落在浦东金桥、黄浦老西门和静安大宁三个极具代表性的板块。

为了让大家更直观地对比，我们整理了以下核心指标：

图表解读：从图中可以清晰看到，三宗地块呈现出明显的“价格梯队”与“产品差异化”。黄浦地块以较高的楼面价领衔，静安地块以大体量改善为主，浦东地块则以低容积率宜居为特色。

黄浦老西门：稀缺中的稀缺，刷新价格预期

如果说本批次土拍有一个“绝对主角”，那非黄浦老西门C010302单元271A-03地块莫属。

这块地位于黄浦核心区，出让面积仅8544.05平方米，但规划建筑面积达到了40124.70平方米，容积率高达4.7。其起始价为38.88亿元，起始综合楼面价高达96900元/平方米。

为什么它备受关注？

首先，极度稀缺。老西门板块新房供应已断供多年，这是黄浦区近十多年来极少见的公开挂牌涉宅用地。地块周边拥有新天地、上海文庙等顶级文化商业资源，北侧紧邻高端住宅项目复兴珑御，地段价值不可复制。

其次，门槛较高。该地块为商住混合用地，其中商业占比10%（建筑面积3972.47平方米）须全自持，住宅占比90%。若剔除商业部分，其实际住宅楼面价更是突破10万元/平方米大关。这意味着，未来这里诞生的将是面向顶层改善人群的豪宅产品，有望继续树立上海中心城区的价格标杆。

静安大宁：百万方级大盘，改善置业的“主战场”

相比黄浦的“小而贵”，静安大宁N070302单元117a-09地块则展现了“大而美”的改善气质。

该地块出让面积42200.07平方米，规划建筑面积101280.17平方米，是本批次体量最大的地块。起始价66.84亿元，起始楼面价66000元/平方米。

核心价值点：

1. 纯粹的改善基因：地块明确为普通商品房，全部住宅要求全装修，且不配建保障性租赁住房、不设置中小套型限制。这一条件直接锁定了高品质改善产品的定位，开发商可以更自由地打造大户型、高舒适度的社区。
2. 成熟的板块配套：大宁板块是上海内中环间成熟度极高的居住区，生活氛围浓厚，交通便利（距离1号线中山北路站约600米）。此前，该板块已有中建玖上琅宸、大华·静安年华等项目在售，市场认知度高。
3. 价格锚定效应：今年6月，建发以较高溢价率拿下大宁另一宗地块，楼面价达81665元/平方米。相比之下，本宗地块66000元/平方米的起始楼面价显得颇具吸引力，预计将引发激烈竞拍。

浦东金桥：低密宜居，填补板块新房空白

最后一宗地块位于浦东金桥Y000902单元19-21地块。虽然在地价上不及前两宗耀眼，但其独特的产品属性同样值得关注。

该地块出让面积20904.33平方米，规划建筑面积37627.79平方米，容积率仅为1.8。起始价15.21亿元，起始楼面价40430元/平方米。

亮点分析：

• 低密舒适：1.8的容积率在上海市区尤为难得，意味着未来项目可能以小高层或洋房产品为主，居住舒适度更高。
• 轨交便利：地块距离9号线台儿庄路站约600余米，距离6号线金桥路站约1公里，通勤便捷。
• 填补空白：金桥核心地段新房已断供多年，该项目将成为板块内第一个新规产品，对于工作在浦东、追求品质生活的改善群体来说，是一个重要的补充。

结语：核心资产的价值坚守

纵观2026年第九批次土拍，我们可以清晰地看到上海土地供应的逻辑变化：不再追求数量的扩张，而是聚焦核心资源的精准投放。

黄浦老西门的高起拍价，彰显了中心城区稀缺土地的强定价能力；静安大宁的大体量纯改善用地，回应了市场对高品质居住空间的迫切需求；浦东金桥的低密地块，则完善了成熟板块的居住生态。

明天（9月21日），随着三宗地块陆续开拍，最终的土地成交结果将为上海楼市提供新的价格参考。无论结果如何，这三宗地块所代表的“核心地段+高品质产品”方向，无疑是未来上海住宅市场的主流趋势。

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