中道消息 2026.9.20

本期是关于副中心沿河供应的土地揭秘专场，内容涉及到内幕、真相和八卦。

1、运河玖院这一仗基本上打完了，表妹今早查了一下1513套房子，可售存量只有70多套了，更可怕的是，开盘到现在仅仅用了一年的时间。

去化速度堪比限量款球鞋，抢完就没，连犹豫的时间都不给你。

副中心这些年推售的最成功「水岸豪宅住区」，非运河玖院莫属。

2、别慌，运河玖院虽然即将售罄，但是水岸豪宅用地还有，就在上个月温榆河沿线一口气公布了两个组团的住宅用地公示，虽然还没有正式上架，但是信号已经很明显了：

副中心还有压箱底的水岸豪宅用地，卖完你的卖你的。

3、不过表妹觉得，这么卖下去，副中心的河就快不够用了。

以前是「一条运河养活半个通州」，以后怕是「一条河要养活三波开发商」。

但河景这东西，用一块少一块，卖一块贵一块，

上头比谁都懂什么叫「稀缺溢价」。

4、这两个规划公示，一个就在在月亮河板块，珠江阙北侧，熟地里的「压箱底」，就一块地；

一个在0601街区，温榆河东岸，挨着通州西站，有三块地，未来净地开发的「潜力股」。

但两个公示都有个共同特征，

无限靠近副中心五河交汇处，属于核心中的核心。

5、不过地块都不大。

月亮河6007地块，用地面积约3.42公顷，地上建筑规模约5.81万m²，容积率1.7，建筑限高36米，差不多是10层上下；

0601街区三块地限高都是60m，其中，

0003 地块，用地面积约1.07公顷，地上建筑规模约2.13万m²，容积率2；

0007 地块，用地面积约1.92公顷，地上建筑规模约3.45万m²，容积率1.8；

0011 地块，用地面积约 1.07公顷，地上建筑规模约1.92万m²，容积率1.8。

整体算下来建面13.31万m²，也就差不多半个运河玖院。

6、限高基本都是36-60m，这个估计也是吸取了运河玖院的经验。

当初拿运河八子大组团给了 100 米总限高的指标统筹权限，但实际上越靠河边限高越严，所以运河玖院并没有超高层挡河景，统筹权限也只能看不能用。

所以这次，干脆就不给这个希望。

谁也别挡谁的河景，免得邻居之间互相背刺，打架。

7、话说回来，0601街区地块这次说是「首次公示」，其实老通州都懂，这块区域是「老熟人新面孔」，算上这次公示还有紧挨着北边几块地，不知道是不是因为涉及副中心西站的规划，规划没少折腾调规。

地块确实是越调越合理了，至少表妹觉得现在这版最好。

8、尤其是0003地块，这已经是第三次调整了，属于被规划部门精心打磨过的「重点选手」，不是随便拿出来的边角料。

第一次，这块住宅占地只有 0.63 公顷，另一半规划成了公园用地。

第二次，这块地吸纳了原本的公园绿地，占地面积调为 1.07 公顷，但是容积率是 1.7，建筑高度只有36m。

第三次，也就是现在，容积率和限高调整到了 2 和 60m。虽然很少见到把容积率和限高往上调的，但是副中心就是这么做了。

表妹觉得应该是考虑了高层观河问题，

避免0003地块未来只能看临河首排项目的后脑勺。

9、另外，0003地块东侧还调出来一块教育用地。

第一版方案，这里是住宅用地；现在能大概规划 8 班幼儿园。

本来也是，这么好的河景地块，旁边不配个幼儿园，增加点价值感受，那怎么体现豪宅感啊。

未来就是，保姆送孩子上学，你端着咖啡在阳台就能看见了；要是哪天想体验亲子互动，也是下楼就到学校，这才是豪宅业主该有的晨间动线。

10、0007 和 0011 地块就不用说了，临河首排，又在温榆河湾流的怀抱里，还属于是五河交汇的上游板块，价值属性自然不比多说。

不过，0011 比较靠近东侧就是通密线，有一定噪音污染，属于是自带BGM的河景房。

所以要是让表妹排序，表妹会觉得：

0007>0003>0011 地块

11、这样看，0601街区北侧的几块地就有点儿不够看。

既不是一线临河，又要受到通州西站TOD、通密线的影响，西侧还靠近一片产业用地，等于左右受夹板气。

这大概也是为啥 2024 年这片地就出了规划，

但迟迟没有端上牌桌的原因之一吧。

12、不过表妹能意识到的事情，zf 肯定更早意识到，所以才会有两次调规。

调的是什么？调的是副中心对「站城融合」的理解：

从先搞大枢纽大商业变成「先聚人，先把居住环境搞好」。

这个思路一变，整个通州西站南大门的气质就变了——不再是冷冰冰的交通枢纽，而是有温度、有烟火气的滨水 TOD生活区。

13、再看看月亮河6007地块，位置是个好位置，珠江阙旁边，北运河、运潮减河两河交汇，配套熟得筷子一伸就能夹到饭。

而且基本上属于月亮河的独苗苗了，物以稀为贵，这块地拿出来拍，肯定不缺买家。

14、但缺点也不是没有，是真的挤。

从月亮河小镇，到芙蓉园、珠江阙这一条线的活动中你和住宅真的不少，等到运河商务中心站地合生汇开业，成熟度和交通拥挤程度，估计都要同步上个台阶。

15、表妹听说，这儿规划的以前是文化体育类用地，也是调规调出来的地块。

感觉副中心真的没啥调规包袱。

一切以未来发展蓝图为准，调到最优解。

表妹不太懂，但表妹感觉这大概就是造一座新城该有的魄力吧。

16、所以现在副中心的卖地逻辑特别清晰了。

运河玖院一扫此前副中心临河不热销的阴霾，跑通了水岸豪宅的品类。

后面不管是月亮河 6007，还是 0601 街区三块地，表妹觉得，副中心都会在此基础上把水岸生活的感受做的更足。

就等于是搭好了戏台子，戏才能唱得久，观众才愿意买票——

这道理，开发商懂，买房人也懂。

17、那这几快地到底怎么选？很简单：

求稳、求熟、求圈层，看月亮河；

求发展、求未来、求TOD红利，看0601 街区。

不过，因为现房销售新政，这些地都得等，中间的两年基本没得选，只能看看运河玖院的尾盘。

18、表妹又顺势查了一下运河玖院的价格实现。

只能说是，卖到尾盘，成交均价还在逐月上涨。已经从年初的 6w 出头，涨到了现在的 7w 出头了。

不知道 jh 是不是在偷偷后悔自己卖快了呀。

当然价格上涨，跟户型面积、推售位置都有关系，但是一个项目卖到尾盘，在当下还能做到这样的价格实现度，足以说明一些问题：

不是所有房子都在跌，稀缺的永远有人抢。销冠100

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