北京
01
最近两天的北京楼市，还真有了点「金九银十」的味道。
甚至有媒体提前爆料：本周末，北京将迎来史诗级的「八盘同开」。
表姐数了一下，被点名的八个项目分别是：
1、亦庄瀛海，亦庄国贤府；
2、通州九棵树，湖映天青；
3、朝阳东坝，金茂满昱；
4、通州宋庄，熙悦京宴；
5、海淀0702，渝海澐颂；
6、大兴西红门东，未来元著；
7、朝阳太阳宫，宸园139；
8、石景山，龙樾璟序。
不过，真正赶在这个周末开盘的，只有前四个。
亦庄国贤府、湖映天青和金茂满昱，在9月19日从早到晚依次开盘，熙悦京宴则把时间放在了9月20日晚上。
剩下几个也都在路上。
渝海澐颂将在9月21日晚开盘，未来元著已经开始收筹，龙樾璟序也已经取证，大概率都会赶在9月底前亮相。
严格来说，不算「八盘同开」。
但北京已经很久没有这么热闹了，几乎堪比当年的「五盘齐开」。
更值得注意的是，这一轮率先把市场带热的，不是动辄几千万的豪宅。
而是瀛海、九棵树这些五六百万元就能上车的刚需、刚改项目。
豪宅撑起市场的上限，但真正决定楼市温度的，还是数量最多的普通买房人。
02
9月19日晚，开盘项目的官宣海报陆续出街。
亦庄国贤府和湖映天青官宣售罄，金茂满昱则宣布热销117套。
开发商海报负责气氛，表姐拿到的第三方口径，负责还原现场，但意外的是，第三方数据表现居然也还不错。
先看亦庄国贤府。
项目取证510套，成交356套，去化率约70%；成交均价约5万元/㎡。
这也是中建智地京西负责人哈斯到任后的第一场硬仗。
从结果看，首战告捷。
不过，有信源告诉表姐，5万元/㎡的成交均价可能还低估了项目的价格表现。
亦庄国贤府部分房源的实际成交价格，已经到5.3万—5.4万元/㎡。
什么概念？
当年寰宇时代最后一期的成交均价，也不过5.5万元/㎡左右。
约等于亦庄国贤府等于用产品力拉平了这几年的楼市跌幅。
实际上，这几年，国贤府似乎很少失手。
从第一座国贤府至今，三年落地7个项目，累计网签4098套。平均下来，差不多一年1300多套的量。
一个产品系，一年1300多套，还是蛮厉害的。
03
当天表现更猛的，是湖映天青。
项目首期取证325套，成交274套，去化率约84%。
成绩出来后，除了项目操盘团队，最开心的可能是隔壁中海玖澍满和的业主。
今年3月，玖澍满和开盘，网签均价还在5万元/㎡上下。
半年之后，湖映天青把成交均价推到了5.6万元/㎡，开盘还接近售罄。
半年，价差6000元/㎡。
这样的画面，在北京新房市场已经很久没有出现过了。
与同区域同期看涨的，还有昨天开盘的第三个项目，也就是
金茂满昱。
取证317套，首期推出182套，成交80套，网签均价7.5万/㎡。
隔壁今年4月开盘的sywh，目前网签均价不到7万/㎡。
金茂满昱不仅把单盘均价拉回到了7.5万/㎡，部分户型甚至还回到了8万+/㎡。
116㎡户型成交均价在7.2万元/㎡以上；
140㎡接近7.5万元/㎡；
168㎡则做到约8.1万元/㎡。
而且，140㎡成交客户更偏爱价格更高的边户。
哪怕中间户每平方米便宜约2000元，客户依然愿意为位置和居住体验加钱。
这意味着：
在8.28现房新政落地后，局部板块的房价，开始在产品力的牵引下回升了。
实际上，虽然8.28现房新政在北京还未正式落地，但几乎所有房企都默认现房销售已经是板上钉钉。
房企们嘴上不说，私下的行动却一点都不少。
除了拼命拿证赶节点之外，在拿地和开盘策略上，至少也会有以下两个行动：
1、拿地越来越谨慎，能不拿就不拿。
2、开盘流速不再是最最重要的事情，价格和利润的优先级要更往前提。
并且，越是稀缺的项目，这点得表现越明显。
有位一线操盘总告诉我，他们最近做了一次数据筛查：
2025年2月份，北京正式出台好房子政策之后，到目前为止，北京整个市场的第四代宅取证供应套数；
应该就只剩1万套。
按照每月3000套的月均新房去化来看，到年底的时候，这波4代宅的存量好房子基本就卖完了。
明年再拿地的项目是未知数，即便房企拿到新项目，最快要一年半甚至两年之后封顶才能正常交易。
从现在到2028年左右，四代宅好房子，基本处于市场供应的真空期。
这点，从8.28新政刚有消息的时候，表姐就有点担心。
到现在，逐渐在房企的动作中，见到苗头了。销冠100
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