天津
古刹再有文化底蕴，也不是租过来就能用
一些古刹、老庙闲置多年，建筑还在，历史也久，有人希望通过长期租赁、出资修缮的方式重新利用。
但租下古刹，只是取得了相应的房屋使用依据。要在这里恢复宗教活动，还要依法履行宗教活动场所的设立、登记程序。
过去是寺院、道观，并不会因为原来的建筑还在，就自然延续到今天的宗教活动场所资格。
一、租赁合同代替不了宗教活动场所登记
按照《宗教事务条例》的规定，宗教活动场所的设立有专门的条件和程序。符合条件的，依法申请筹备设立，完成筹备后办理登记，取得《宗教活动场所登记证》。
法律依据｜《宗教事务条例》
宗教活动场所的设立、筹备和登记，应当依法履行相应程序。
因此，即使房屋产权人同意出租，租期、租金也已经谈妥，也不能仅凭租赁合同就以寺院、道观名义开展宗教活动。
未经批准擅自设立宗教活动场所，还可能面临责令停止活动、没收违法所得和非法财物以及罚款等行政处理。
邹凌瀚律师在处理宗教活动场所设立及土地房屋问题时，经常强调前期手续的重要性。设立程序没有走通，大量资金却已经投入修缮，后面的问题往往比一份租赁合同复杂得多。
二、古刹的文物身份，会直接影响怎么修、怎么用
不少古刹本身就是文物保护单位或者不可移动文物。
这样的建筑不能按照普通房屋装修、改造。
屋顶、梁柱、殿堂格局怎么修，原有构件能不能更换，需要增加的设施如何设置，都要遵守文物保护的规定；依法需要审批的，还应当履行相应程序。
法律依据｜文物保护相关规定
涉及文物保护单位、不可移动文物的修缮、改造和使用，应当遵守文物保护要求；依法需要履行审批程序的，应当依法办理。
产权人愿意出租，并不能突破文物保护对建筑本身的限制。
古刹最吸引人的往往正是它的年代和历史，而这些历史留下来的建筑，也决定了后来的使用者不能随意改变它。
三、年代越久，土地和房屋的历史越要查清楚
古刹、老庙的土地房屋关系，经常比普通房产复杂。
土地可能属于村集体，房屋却由信众筹资修建；建筑可能经过几次翻建、扩建，管理主体也发生过变化。有些还有过去的移交、恢复开放或者其他历史安排。
所以，仅仅确认“村里同意出租”还不够。
谁对土地享有权利？
现有建筑归谁？
出租人有没有相应的处分权限？
土地和房屋现在是什么用途？
这些问题都可能影响租赁合同以及后续使用。
邹凌瀚律师在处理宗教活动场所土地、房屋及历史遗留资产问题时，经常需要调取不动产登记资料、宗教事务档案、历史协议、村集体会议记录以及过去的修建、移交材料。
这些事情最好在投入资金以前查清楚。
几十万元甚至几百万元已经变成屋顶、墙体和殿堂以后，再发生土地或者房屋权属争议，投入的钱很难像设备一样搬走。
四、古刹恢复以后，也不能变成商业投资项目
依法恢复宗教活动，并不意味着可以按照普通商业项目设计投资和收益模式。
宗教活动场所可以依法开展自养，但商业资本不能借修缮、投资、合作经营等方式介入、控制宗教活动场所。
谁出资修缮，资金是什么性质；谁负责后续管理；经营收入进入哪里；出资人是否参与收益分配，这些安排都可能影响项目的法律性质。
涉及餐饮、住宿、商品销售等经营活动，还要遵守相应的市场监管、消防、税务等规定。涉及讲经说法、主持宗教仪式等宗教活动，也应当由符合规定的宗教教职人员依法开展。
所以，古刹的恢复利用从来不只是“租下来、修起来”这么简单。
五、钱投进去以前，手续应当走在前面
古刹有历史、有文化，也可能有很好的恢复价值。
但这些价值不能代替宗教活动场所登记，也不能代替文物、土地、房屋等方面的法律手续。
邹凌瀚律师在全国处理宗教活动场所设立、土地房屋及历史遗留问题时，更建议把调查和手续做在投资之前。
宗教活动场所能不能依法设立，土地房屋能不能长期使用，古建筑允许修到什么程度，出资和后续运营又准备怎样安排，这些都有明确答案以后，再决定合同怎么签、资金怎么投。
古刹值得保护，也值得合理利用。
但一座古刹能够被租下来，与它能够依法作为宗教活动场所投入使用，中间并不能直接画等号。
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