全球一线城市房价比较：2026

文：任泽平团队

导读

我们已连续多年跟踪全球一线城市房价，纵观全球，人口持续流入、优质公共与产业资源高度富集，是推高核心城市核心区域房价的重要因素，这类房产是大类资产配置中的硬通货。

我们选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、15、11，北上广深分别为28、28、24、23，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.2%、2.8%、2.4%，而北上广深分别为2.0%、1.8%、1.6%、1.4%。

中国内地一线城市绝对房价、相对房价居全球前列。同时，近年北上广深居民房贷压力有所下降，抵押贷款占收入比例均低于200%，但仍处于全球前列，是纽约、伦敦、东京的1-3倍。

1000万人民币，在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买的住宅使用面积差距不大，在61-73平方米左右，纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海，纽约超17万人民币，伦敦超6万元，北京和上海不足5000元。

1000万人民币，在北京、上海外围区可购买使用面积超145平方米的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的使用面积超120平方米住宅。

由于土地供给不足、优质公共资源富集以及货币较宽松，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

我在十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。2026年提出“二八分化”“香港房市将率先复苏，下一个是中国硅谷”。

房价上涨在于人口持续净流入，关键是流入人口质量和地区的产业承载力。决定人口集聚的核心是该区域经济规模、产业竞争力以及与其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。

风险提示：国际数据统计存在偏差等。

正文

1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2194、1577、1214、105平方公里。为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。

为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，Numbeo显示2026年9月纽约市中心房价为125895元/平方米，市中心1居室房屋租金为29318元/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为105375元/平方米、365元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。

1.1 核心城市房价高和涨幅高是全球普遍现象

2009年3月-2026年8月北上广房价上涨超3.2倍，高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010年6月-2026年8月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至17255元/平方米，上涨90.8%。根据中国房价行情网以及房产中介数据，2009年3月北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2026年8月分别上涨到54631元/平方米、62654元/平方米、37273元/平方米，分别上涨3.5倍、3.2倍、4.3倍。其中，优质学区房涨幅近7倍，如北京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元/平方米，2026年8月达101361元/平方米，上涨6.9倍。

从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，根据英国政府网站数据，1968年4月-2026年4月，大伦敦地区房价上涨118倍，高于英格兰地区的92倍和全国的83倍。在美国，1976年Q1-2026年Q1，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨10、15、18、22倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。

1.2 北上深绝对房价位居全球前列

换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。

在中心区域，根据Numbeo数据，2026年9月中国香港以198615元/平方米位居第一，首尔以193815元/平方米位居第二，纽约以125895元/平方米位居第九，伦敦以125636元/平方米位居第十，上海、深圳、北京分别以94313元/平方米、89862元/平方米、83874元/平方米位居全球第十二、第十七、第十九，广州以57960元/平方米，居第28。换算为使用面积后，上海、深圳中心区实际房价分别为134732元/平方米、128374元/平方米，居前十，北京、广州分别为119820元/平方米、82800元/平方米，居前二十。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，2026年8月单价约47.7万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，2026年9月单价约23.5万元/平方米，以使用面积算，单价为33.6万元/平方米，浦西中心区豪宅是紧邻太平湖的翠湖天地嘉苑，单价约20.8万元/平方米，以使用面积算，单价为29.7万元/平方米。

在外围区域，中国香港以119974元/平方米位居第一，苏黎世以110743元/平方米位居第三，北京、深圳、上海分别以42826元/平方米、42728元/平方米、41909元/平方米，居第二十五、第二十六、第二十七，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州为22859元/平方米。换算为使用面积后，上海、北京和深圳城市外围区房价分别为61180元/平方米、61040元/平方米、59871元/平方米，居前十五，广州为32655元/平方米，居第三十。

1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%

以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为27、28、23、22，高于纽约的11，东京的8，伦敦的12；外围区房价收入比均高于9，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。根据Numbeo，2026年9月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为19、20、16、16，外围区的房价收入比分别为10、9、6、7，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为11、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为12、5，东京市中心和外围区房价收入比分别为8、4。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为27、28、23、22，外围区的房价收入比分别为14、12、9、11。

北上广深市中心租金回报率近年有所回升，但仍低于纽约的5.5%、伦敦的3.6%、东京的3.2%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2026年9月数据，在全球主要397个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.7%，中位值为5%，外围区的静态租金回报率平均值为6.4%，中位值为5.5%。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为5.5%、10.1%，伦敦为3.6%、6.2%，东京为3.2%、3.6%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为2.0%、1.8%、1.6%、1.4%，外围区租金回报率分别为2.0%、2.2%、1.7%、1.6%。我们使用中原地产数据进行验证，2026年8月北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为1.6%、2.0%、1.9%、1.9%。

1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为104元/平方米/月，外围区物业费约为80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为44元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和外围物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、广州、深圳市中心的物业费约分别为3.6元/平方米/月、4.9元/平方米/月、2.9元/平方米/月、4.2元/平方米/月，外围区物业费约分别为3.5元/平方米/月、3.4元/平方米/月、2.4元/平方米/月、3.6元/平方米/月。

考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、15、11，北上广深分别为28、28、24、23，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.2%、2.8%、2.4%，而北上广深分别为2%、1.8%、1.6%、1.4%，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为18、7，伦敦分别为15、6，东京分别为11、5，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为20、20、17、16，外围区的房价收入比分别为10、9、7、8。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为28、28、24、23，外围区的房价收入比分别为14、13、9、11。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为3.2%、3.2%，伦敦分别为2.8%、2.4%，东京分别为2.5%、2.6%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为2.0%、1.8%、1.6%、1.4%，外围区的租金回报率分别为1.9%、2.1%、1.6%、1.6%。

1.5 北上广深居民房贷压力较高

近年北上广深居民房贷压力有所下降，抵押贷款占收入比例均低于200%，但仍处于全球前列，是纽约、伦敦、东京的1-3倍。根据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据Numbeo的数据，2026年在全球主要的397个城市中，深圳、上海、北京、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为199.6%、195.9%、190.5%、164.3%，居28、49、52和54位；纽约、伦敦、东京分别为107.5%、105.6%、69.2%，排在110位以后。

2 1000万人民币能买什么房子？

为增强直观认识，我们从自住出发，假定有1000万人民币预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦核心区和外围区分别能买什么品质的住宅以及持有费用。为增强可比性，我们将核心区的选房区域缩小在距离CBD或金融商业区2.5公里内范围，且避开单价明显较高的豪宅楼盘。

2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距较小

1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买的住宅使用面积差距不大，在61-73平方米左右；纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海，纽约超17万人民币，伦敦超6万元，北京和上海不足5000元。

在北京核心区，可购买西城区三环内玺源台约87平方米建筑面积的房子（折算使用面积约61平方米），均价11.6万元/平方米。项目北接长安街，南依莲花河，西连西客站，东望金融街，属于首都功能核心区；年物业费约4400元，持有成本较低。

在上海核心区，可购买陆家嘴金融区的浦江茗园约105平方米建筑面积房子（折算使用面积约73平方米），均价9.6万元/平方米，紧邻各大金融机构，通勤属性突出；首套自住免征房产税，年物业费约2050元。

在纽约核心区，可购买曼哈顿1 Wall Street公寓约62平方米使用面积的一居室，均价16.1万元/平方米，地处金融区中心，距离华尔街仅200米。年度持有成本合计约16.1万元，其中房地产税约7.5万元/年，物业费约8.6万元/年，高昂的持有成本是海外核心城市住宅的核心隐性成本。

在伦敦核心区，可购买London Dock公寓约67平方米使用面积的一居室，均价14.9万元/平方米，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头中间，为伦敦核心地带，距离CBD约1公里，步行10分钟即可到达火车站。年度持有成本合计约7.1万元，其中市政税约3万元/年，物业费约4.1万元/年。

2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

1000万在北京、上海外围区可购买使用面积超145平方米的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的使用面积超120平方米住宅。

在北京外围区，可购买南四环附近国韵村214平方米房子（使用面积约150平方米），均价4.7万元/平方米，周边公园较多，有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园，但生活相关配套相对不完善，物业费约7500元/年。

在上海外围区，可购买日月光水岸花园149平方米的房子（使用面积约104平方米），均价6.7万元/平方米，靠近2号线广兰路站，适配科创人群通勤需求，物业费约2645元/年。

在纽约外围区，可购买27-28 Thomson Avenue约105平方米使用面积的房子，均价约9.5万元/平方米，地铁30分钟可到达曼哈顿中城，是曼哈顿白领通勤的核心居住板块，年度持有成本合计约11.0万元，其中房地产税约2.8万元/年，物业费约8.2万元/年。

在伦敦外围区，可购买Beaufort Park约138平方米使用面积的房子，均价约6.9万元/平方米，8分钟步行至地铁站，通勤至伦敦金融城约35分钟，年度持有成本合计约9.0万元，其中市政税约2.8万元/年，物业费及地租约6.2万元/年。

3 中国内地核心城市房价存在泡沫吗？

3.1 此前中国内地核心城市高房价主要源于什么？

1）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近10年一线城市人口年均增速2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速0.43%、-0.49%，人口持续流出。房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。总体看，2000-2020年一线、二线人口占比分别由3.7%、19.3%增至5.9%、24.4%，三、四线则由30.9%、43%降至30.5%、36.9%。从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%、0.5%，一线人口年均增速分别为3.4%、2.4%，人口保持集聚，但增速放缓；上述两个时期，二线人口年均增速分别为1.5%、1.9%，人口持续流入且增速小幅上升；三线人口年均增速分别为0.5%、0.4%，略低于全国平均；四线仅为0.2%、0.5%，明显低于全国平均，表明三、四线城市人口仍持续流出。

2）核心城市优质公共资源高度富集，户籍制度使得公共资源与户口挂钩、户口基本与房产挂钩的情况更加促进高收入人群集聚。从教育看，2025年北京、上海一本率均超34%；两地985大学数量合计占全国的31%；211大学数量合计占全国的29%。从医疗看，截至2025年底，北京、上海三甲医院合计数量仅占全国的7%，但集聚了最顶级的医疗资源，如协和医院、301医院等。在现行户籍制度下，户口不仅是单纯的户籍登记，而且附带了区域教育医疗等公共资源。并且，按现行规定，户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户，这使得户口与住房基本挂钩。核心城市的房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学，但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。在国际上，尽管美国也有学区制度，但家庭在学区拥有居住资格即可，可采用租赁方式；并且，美国的学区分布相对均匀，并未主要集中在部分大城市。此外，尽管北京、上海人口增长放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持续流入。

3）在土地资源计划配置、城乡二元制度、中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。

4）货币较宽松使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格上涨。从国际看，1987-2025年英国房价年均增长5.7%，虽高于4.9%的名义GDP年均增速，但仍然低于6.6%的广义货币年均增速。1976-2025年美国房价年均增长5.1%，而名义GDP和M2年均增速分别为5.9%、6.3%。从大都市圈看，1976-2025年，纽约-泽西-白原分区房价年均增长6.1%，低于同期M2，与GDP接近。在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9%。在中国，过去四十年广义货币供应量M2年均复合增速14%，1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达8%，低于同期M2增速，而一线城市房价基本与M2增速持平。

3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传，国际并不存在一个客观标准。房价收入比反映的是居民家庭对房价的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher(1977)最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标,其房价收入比为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比，计算了1949-1975年美国房价收入比，大多数位于2.8-2.9。1989年10月香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比在1.8-5.5,发展中国家一般在4-6。后来,伯纳德搜集到较多国家房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年联合国统计了96个经济体房价收入比，最高为30,最低为0.8,平均值8.4,中位数6.4，彻底否定了4-6倍是国际标准的论点。然而部分中国学者和相关机构在引入房价收入比概念时，忽视中国经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”这个所谓“国际标准”进行国际比较，这显然是有问题的。

除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。如果把经济体或城市比作一家公司，住房可类似为这家公司的股票，房价是股价，租金回报率是股息率。以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具备可比性。在主板，公司业绩增长稳定但不具备爆发性，估值一般；在创业板中，公司业绩增长较快，股票估值较高，高估值是对未来盈利的提前反映。当前中国经济虽从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在全球仍较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业集聚、人口大量集聚，成长性更具优势。

由于人口结构变化，居民消费观念改变等因素，近年中国居民储蓄率虽有小幅下滑，但仍超35%，是欧美发达国家2倍以上，高储蓄率推升房价收入比，房子也被当成储蓄替代品，同时中国的文化传统、婚育观念等也在一定程度增加对住房需求。根据OECD统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2024年中国居民储蓄率高达35.3%，而法国、德国、美国和英国仅分别为13%、11%、6%、5%。居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

4 启示

根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房现状和发展阶段特点。房地产是中国第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。三招可救房地产：

1、组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系。2025年12月中央经济工作会议提到：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”

央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的。可以从以下四方面进行完善。

利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.5%，建议降至1.5%以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《》）

同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。

2、降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。

3、全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市可以像广州一样全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海、北京可以全面放开限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场稳定。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，加快构建房地产新模式。