博鳌特写 | 陆挺：现房销售避免了风险 但亦存在现实问题

观点网 2026年上半年经济数据中最引人注目的变化，莫过于社会消费品零售总额的增速变化。

根据国家统计局数据，2026年上半年社零总额同比增长1.3%，而2025年全年这一数字为5.0%，进入二季度增速逼近零值（0.2%）。

这一变化究竟是周期性波动，还是长期结构性问题？在博鳌直播间的采访中，野村中国首席经济学家陆挺给出了他的分析框架。

在他看来，当前社零增速的剧烈波动首先是一个周期性问题，根源在于2024年8月启动的以旧换新政策。

“以旧换新政策主要针对耐用品，初期对销售有较大促进作用，但后期产生了一定的透支效应。”

陆挺以汽车为例：“过去两个月的汽车零售同比下降约20%，而汽车是居民消费中除购房之外最大的支出项目，这一块下降对整体零售影响很大。”

沿着这一分析思路看未来趋势，他表示，随着透支效应消退和基数走低，今年四季度零售增速有望出现一定反弹。

而在“以旧换新”政策之外，零售增速跑出低水平还存在一些结构性因素，这些因素都指向同一个源头--房地产。

这便是中国经济与房地产的深度纠缠。

中国经济与房地产

陆挺首先从居民财富说起。

过去几年，国内房价下跌、房屋流动性下降对居民资产负债表造成了冲击，“在最高峰时期，居民财富中60%多是房地产。过去这几年价格下行，必然影响房地产的价值和流动性。”

尽管在这个过程中，按揭贷款的利率有所下行，但对大多数居民来说，按揭贷款并没有多大变化。这意味着居民部门实际可支配收入受到隐性损耗，财富效应逆转直接抑制消费意愿。

其次，从财政收入角度看，在高峰时期中国财政收入约38%来自房地产，而过去几年由于房地产下行，地方政府卖地收入减少。

“地方财政受到影响之后，就会削减各种各样的支出，比如公务员、事业单位人员的奖金等减少，相应地会对当地消费产生影响。”这是房地产下行带来的第二类冲击。

再者，从地产产业链就业现状来看，陆挺提到了一个数据：“近是建筑业的工人，在过去几年就减少了将近1500万人。”

收入减少，必然会影响居民的支出。且购房和装修减少，也直接拉低了家具、家电等相关品类的零售数据。

陆挺总结道：“从2021年到现在，整个房地产行业下行，从不同的渠道对零售产生了影响。”

如果说社零下滑是房地产阵痛的直接表现，那么“双重K型”分化则是这场调整在空间和社会层面的深层映射。

“在过去五年多的房地产下行过程中，已经导致人与人之间、城市与城市之间的收入与财富差距拉大，这是第一重K型。”陆挺解释，与其他国家房地产泡沫破灭后大城市跌幅更大的规律不同，中国2021年以前三四五线城市房价涨得更多，2021年以后这些地方跌得也更凶。

“收入相对较低的群体，包括农民工，倾向于在低线城市购房，这些人的房产在过去几年跌幅更大。”随着限购限售政策取消，资源再度向一线城市集聚，城市之间的差距重新扩大，这是第二重K型。

随着AI时代的到来，这种分化不仅不会弥合，反而会加剧。面对这一困局，陆挺提出了一个跳出传统框架的解决方案，即与其试图将K型下端拉高，不如让下端人口向大城市集中。

“人口向超大城市集聚，应该是K型时代最主要的解决方案。”他同时建议，在财政改革层面应有更高紧迫性，因为AI时代绝大部分地方政府财政收入可能受到更大冲击。

制度重构下的房地产

今年，“十五五”规划纲要明确写入“有力有序推进现房销售”，住建部亦表示要从根本上防范交付风险，不少地方政府也已在土地出让端率先规定“现房销售”。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行、证监会等五部门集中发布多份文件，围绕“商品住房销售制度改革+房地产信贷管理改革+资本市场配套”出台了一套组合拳。

这是中国房地产发展的又一个关键节点，行业运行机制迎来1998年“房改”以来最系统的一次重构，标志着中国房地产预售制度正式开始历史性转型。

对于房地产发展新模式，陆挺首先指出，从强调保交楼到大力推进现房销售，主要来源于吸取过往教训，这也意味着政府非常重视保交楼的问题，非常重视从购房到交付这一过程会带来的金融风险。

“过去二十多年的预售制度，实际上走到了一个极端，那么我们在纠正的时候，也并不一定要走另外一个极端，完全摒弃预售制度。”陆挺表示，只要对风险管控这一部分处理得当，应当允许一定程度的预售存在。

他解释，大陆的预售制度以香港的“楼花”为原型，“楼花”制度主要是先预付5%或10%定金，交房后再付剩下的购房金。但大陆在学习的过程中，转入一个比较极端的状态。

对一步到位的现房销售转型，陆挺也表达了担忧。

首先是金融配套能否跟上，“很少有房企能拿出全款或获得百分之百融资来建房并完工后再销售，这一跳跃确实较大”。

其次，有效供应可能不足，特别是大城市较好地段的供给，最终可能导致房价上涨、成本转嫁购房者。

第三，国企替代民企的现象将更加明显，“民企在融资方面难以与国企竞争，有效竞争对手减少，行业竞争程度下降，新房质量和设计进步速度可能放缓”。

陆挺向我们表示，过去几年，不少学者专家都对房地产反弹的节点做过预测，但到目前为止，大家都普遍发现这些预测过于乐观。

他提到，未来要出现全国性房地产数据的企稳复苏，可能还需要我们耐心等待，但也不排除某些城市会率先企稳。

也就是说，“K型分化”是一个无法回避的命题，在这样的趋势下，我们要用更高效的方案，让优秀的大城市变得更加强大。

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