当保租房遇上REITs：一线城市“租房生意”背后的投资逻辑

来源：市场资讯

（来源：证券日报之声）

图①派米雷·LINK新界未来社区

图②③④城投宽庭旗下保租房项目 公司供图

9月18日，国泰海通中建租赁住房REIT（不动产投资信托基金）发布认购申请确认比例结果公告称，由于公众投资者认购踊跃，9月14日当日的公众投资者认购基金份额数量就达到175.39亿份，规模已超过初始发售募集规模上限，公众投资者发售部分因此提前结束募集。该REIT原定募集期为9月14日至9月16日，公众发售初始发售份额为4500万份。

国泰海通中建租赁住房REIT销售热度高涨，折射出国内保障性租赁住房（以下简称“保租房”）赛道高速发展、资产认可度持续攀升的态势。保租房自推出以来，凭借租金可控、准入宽松、租住稳定、配套完善、办理便捷等优势，深受一线城市“租房一族”青睐，部分以其作为底层资产的REITs产品，也受到资本市场的高度关注。

作为全国超大城市住房保障机制创新的先行标杆，上海率先构建起体系化、可落地的保租房发展模式。国泰海通中建租赁住房REIT底层资产落地上海松江G60科创走廊，正是上海保租房规模化、规范化、市场化发展的缩影。

近日，《证券日报》记者走访上海多个保租房社区，并采访多位业内人士了解到，上海已建成国内超大城市中规模领先、分层供给的保租房体系，并依托公募REITs盘活，实现可持续良性发展。

房源紧俏

作为上海市颇具特色的保租房社区，位于松江区泗泾镇的派米雷·LINK新界未来社区，内部环境整洁有序，停车场、运动场地、党群服务中心等配套设施齐全；周边商场、医院、学校等配套充足，距离地铁站约2公里，每日早晚均设有通勤班车直达站点。

据介绍，该社区是上海派米雷投资（集团）有限公司旗下的租赁住房品牌，采用“线上租房平台+线下租赁社区”运营模式，业务涵盖投资开发、存量改造及管理服务。目前已被纳入上海市松江区人才公寓体系，符合条件者可享受G60人才租房补贴。

“这是公司首个开业项目，社区围绕都市青年客群定位。区别于传统出让用地、旧改、存量改造公寓，社区属于上海首批集体经营性建设用地入市试点项目，享受上海保租房配套政策红利。”派米雷·LINK新界未来社区工作人员对《证券日报》记者表示。

除郊区外，上海市中心城区的保租房热度同样居高不下。在位于上海市普陀区的盛嘉源公寓，工作人员带记者看了多套样板房后表示：“现阶段房源比较抢手，目前只剩最后一间了，要租请尽快敲定。”

位于上海市闵行区的城方活力社区·城寓江月路店（人才公寓），距离地铁站不到1公里。记者咨询后了解到，房源同样较为紧俏。

建设提速

2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式确立保租房制度，保租房与公租房、共有产权住房共同构成我国住房保障三大主体，立足于更好地解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

在新市民租赁保障、保租房落地机制上，上海走在全国前列。2021年11月，上海市人民政府办公厅发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，自2021年12月起正式实施，正式建立上海保租房制度。

相关制度发布以来，上海保租房建设成效斐然。根据上海市房屋管理局资料，“十四五”期间，上海通过新建、商品房配建、产业项目配建、非居存量房屋改建等多方式，已累计建设筹措保障性租赁住房61.2万套（间），供应40.4万套（间），超额完成目标。

“上海保租房的推进力度非常大，这与其超大城市的人口结构、新业态就业群体特征密切相关，保租房已成为上海住房供应体系中的重要支柱，其建设规划在全国范围内具有标杆意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》显示，“十五五”时期，上海计划新增供应保障性租赁住房25万—27万套（间）；新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张。“十五五”时期，上海保租房更加聚焦中心城区供给，大力推动二手房收购、商办楼宇改建等存量盘活模式，完善“一张床、一间房、一套房”多层次产品体系，并依托保租房REITs打通资产闭环。

“‘十五五’时期上海将推出较多的保租房，从短期来看，会分流一部分刚需购房群体，对短期租金价格会有一定影响；从长期来看，能够更好地引进人才，这些人未来有望转化成购房潜力人群。”同策研究院联席院长宋红卫在接受《证券日报》记者采访时表示。

REITs破局

在保租房的发展过程中，REITs被认为是行业破局的关键举措。2021年6月，国家发展改革委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》将保租房纳入REITs项目。

该政策运行多年，上海已走在市场前列。相关部门将原有公租房、单位租赁房等存量房源经认定后纳入保租房统一管理。

同时，通过新建、非居住存量房屋改建等渠道大规模筹措房源，并推动保租房REITs落地，形成“建设—运营—资产资本化—资本退出”的完整闭环。

在具体运作层面，以国内首只市场化机构运营的保租房REIT——华夏基金华润有巢REIT为例，该产品采用“公募基金+专项计划”双层架构，原始权益人华润有巢将位于上海市松江区和闵行区的3个保租房项目注入基金，项目租金收入扣除各项成本后，形成可供分配金额，按监管要求将不低于年度可供分配金额的90%向投资者现金分红，个人投资者可在二级市场交易份额。

截至2026年8月末，全国已上市保租房公募REITs共9只，分布在北京、上海、深圳、厦门等地，其中底层资产全部位于上海的有3只，分别为国泰海通城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和华夏基金华润有巢REIT。记者咨询的城方活力社区·城寓江月路店（人才公寓），正是汇添富上海地产租赁住房REIT的底层资产之一。

截至目前，上海保租房公募REITs均实现高效落地运营。根据相关定期报告，截至2025年末，国泰海通城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT旗下保租房项目按照面积计算的出租率均超九成。其中，国泰海通城投宽庭保租房REIT旗下江湾社区配套底商期末出租率高达98.76%。

在收益层面，2026年上半年，国泰海通城投宽庭保租房REIT收入为9167万元，可供分配金额为6497万元，年化现金流分派率为3.45%；华夏基金华润有巢REIT收入为6885万元，可供分配金额为4530万元，年化现金流分派率为3.48%；汇添富上海地产租赁住房REIT收入为3602万元，可供分配金额为2677万元，年化现金流分派率为3.27%。

后续，已发行的保租房公募REITs，有望通过扩募收购新的保租房资产，原始权益人资产出让回笼资金后再投入房源建设，打通“建设—运营—资本化—再投资”闭环。据统计，截至2026年6月，全国已上市的保租房公募REITs中，有3单完成扩募、4单推进扩募流程。扩募成为板块增长引擎。

“在保租房拓展方向上，上海已形成清晰发展路径。金融创新方面，保租房公募REITs下一步关键在于扩募机制的推进。通过扩募，能够进一步盘活存量资产，加快资金回笼，形成‘投融管退’的良性循环，这对保租房行业的可持续发展至关重要。”严跃进说。

（原标题：公募REITs加持、底层资产给力 上海保租房体系建设渐入佳境）