129亿！土拍冰火两重天，中海、建发&象屿、中信泰富上海补仓

8月28日，现房销售新政落地后，行业算账模型一夜变天。

新政24天后，上海第二场土拍开考，三宗地总价129.11亿成交，呈现出“冰火两重天”格局。

先是中海底价捡漏，38.88亿斩获老西门地块，可售楼面价10.88万/㎡，延续高举高打节奏。

接着静安大宁意外遇冷，建发象屿以70.5亿补仓，楼面价69614元/㎡，溢价率仅5.48%。

压轴的浦东金桥地块，中信泰富以19.72亿、溢价29.65%拿下，143轮报价击败越秀、金茂，笑到了最后。

高总价土地遇冷、低门槛土地火热，这场土拍值得行业深度研究。

01

中海高举高打，底价捡漏老西门

老西门地块只有中海一家报名，说实话让人有点意外。

要知道黄浦位于上海楼市塔尖，在公开土地市场，上一宗涉宅地要追溯到2014年——

这次挂牌，是黄浦12年来首次让市场给自己定价，如果没有新政，原本的剧本是冲地王。

地块周边是现成的顶豪圈：北邻复兴珑御，东邻700年文庙，350米到老西门站，西北就是新天地。

再看中海近乎“捡漏”的价格，综合楼面价9.69万/㎡，剔除10%全自持商业，可售住宅楼面价10.88万/㎡。

这是什么概念？2024年丰隆和联发拿下的法藏讲寺地块，楼面价11.75万/㎡，位置还没这块正。

当然这块地并不算完美：地块仅4万方、形状不规整，社区尺度受限。

外加一处未定级不可移动文物，以及新政带来的时间成本，这种"地段顶配、操作高难"的硬骨头，新政之下多数房企不敢接。

但对中海来说，这不是硬骨头，是主场。

1992年中海进上海的第一个项目就在黄浦，顺昌玖里开出196.5亿的全国单盘年度销售纪录。

更值得研究的是，中海成为最快响应新政、最大手笔拿地的房企。

8月31日，150.19亿底价摘下上海真如之心，刷新普陀土地成交总价纪录；

9月2日，西安曲江8.045亿拿地；9月4日，沈阳浑南5.41亿拿地；

9月10日，25.5亿、溢价125%拿下深圳香蜜湖地块，楼面价9.8万/㎡创深圳历史第二。

加上今天的老西门，不到一个月，中海在四座城市砸下200多亿——

全是高能级城市的核心资产，全是新政后最抗跌的硬通货。别人恐惧我贪婪，中海的贪婪，是有坐标的贪婪。

中海拿地是有强大业绩的支撑，上半年销售1343.5亿，同比增长11.8%，十强房企里唯一的双位数增长，权益销售行业第一。

更关键的是，现房时代恰好撞在中海的强项上，现房销售产品力就是去化率本身。

周期底部就大举加仓，是中海不变的打法。只不过这一次，规则的重写让它手里的牌更硬了：

时代变了，但变完的时代，恰好是中海最适应、最舒服的样子。

02

建发联合象屿，超低溢价补仓大宁

今天规模最大、总价最高的静安大宁地块，爆出了不小冷门。

这块地本身就拥有"高架+轨交"配置，南距内环高架约450米，贴邻南北高架，步行可至1号线中山北路站。

同时它享受大宁成熟的配套，商业有大宁国际、久光中心、大宁音乐广场，旁边还有第十人民医院和大宁公园。

这块地出让面积4.22万㎡，容积率2.4，计容建面10.13万方——

这是静安近五年来，体量最大的纯宅地，可以打造完整的高端住区。

有意思的是，它还是上海首个以"环境修复+开发建设"方式出让的住宅用地，4.6亿基坑费、1700万变电站要拿地企业另付。

也正由于超高总价、超大体量，还有超长的开发周期，这块核心地块仅有两组竞拍人：

建发&象屿，招商&南山&滨江&南通瑞城

经过整整78轮拉锯，双方出价节奏都偏慢，建发&象屿以总价70.5亿、楼面价69614元/㎡拿下这块地，溢价率仅5.48%。

这是一个什么概念？它比建发6月拿地楼板价便宜1.2万/㎡，比去年3月大华拿地楼板价便宜2.3万/㎡。

三个月前大宁的溢价率还是29.63%，今天只剩5.48%——新政后房企算账方式的变化，白纸黑字写在溢价率里。

这块地最终被建发拿下，在总爷看来是天时地利人和，建发今年在上海依旧维持高投入，他们以106.12亿位列1-8月销售榜单TOP9。

新江湾海宸是杨浦三冠王，宝山云湖玥是新规洋房三冠王；6月72.89亿拿下大宁地块，要做静安首个全域抬板住区。

拉上象屿补仓大宁，这笔账算得明白：两块地143.4亿、19万方，一个中环沿线做中等户型改善，一个内环边做大户型豪宅，错位互补。

补的是成本，守的是大宁定价权，新地块素质更好，真让别人拿走老项目就被动了。

按板块14万+的价格预期，大宁未来两年的供应节奏和房价话语权，基本握在建发手里了。

03

中信泰富，超高溢价金桥拿地

压轴的浦东金桥19-21地块，原本是三块地中位置最不核心的，却成为竞争最热闹的一宗。

地块紧靠9号线台儿庄路站，周边建平实验中学、金桥中心小学等教育资源密集，背靠大量产业人口，属于浦东典型的小而美改善宅地。

一方面它是区域断供五年后首宗土拍，上一宗公开宅地还是2021年，改善需求攒了很久。

另一方面它还是内中环罕见的低密地块，容积率1.8、计容3.76万方，是板块首个新规产品。

需求厚、指标好，关键是门槛够低，自然吸引了不少房企关注：

招商、金茂、越秀、中信泰富、绿城+浙交投+西子

招商、金茂、越秀都有补仓需求，中信泰富资金实力强劲，而绿城领衔的浙系联合体也是来势汹汹。

最后由中信泰富地产以总价19.72亿竞得地块，成交楼面价52416元/㎡，溢价率29.65%，大大超越了市场预期。

中信泰富地产，隶属于中信泰富集团，虽然没有做过新规作品，实力依旧不容小觑。

上个作品上海外滩道，落位杨浦滨江核心位置，产品表现和操盘能力得到了市场验证。

从中信泰富广场到陆家嘴滨江金融城，还有标杆九庐系高端住宅作品，他们在高端市场拥有一定的影响力。

过去中信泰富地产更多是通过协议、旧改拿地，这次现身公开土拍市场，也释放了一个比较明显的信号：

新政时代下，一批资金实力雄厚、有野心布局一线城市的央企，可能会异军突起。

04

冰火两重天背后，三个新信号

三块地尘埃落定，既有金桥地块超高溢价成交，也有高总价大宁地块意外遇冷，呈现出冰火两重天的格局。

但比起谁拿了地，更值得琢磨的，是土拍透出的三个信号。

第一个信号：现房压力下，抱团取暖成了活法

按照比较主流的测算方式，新政后现金流回正周期至少拉长12个月，这也意味着房企资金压力更大，抱团取暖面对不确定性。

这次土拍金桥地块，绿城拉上浙交投和西子；大宁地块，招商一口气拉上南山、滨江、南通瑞城，建发也带上了象屿。

第二个信号：细则还没落地，牌桌已重新洗过

尽管官方细则还没出台，但市场流传的细则已有不少版本：保证金降到10%、土地款最长分期2年、按揭按竣工楼栋发放...

土地端在减压，但牌桌门票反而更贵了。敢上桌的几乎是中海、建发、招商、金茂、越秀这些大体量央企国企。

那些产品力强、现金流稳的民企，也获得了不少新的机遇，比如跟着招商报名大宁的滨江。

第三个信号：楼市换轨，正在掀开新的一页

今天土拍价格说明了一切，高总价、高单价土地开始遇冷：大宁溢价率从29.63%降到5.48%，老西门12年一遇地块底价成交。

但与此同时，金桥地块这类门槛更低、确定性更强的改善土地，也成为后续房企争夺的重点。

房企换了算法，而链条迟早传导到楼市：现房元年、新规产品、旧规存量同场竞技，明年会是近10年最特殊的一年。

现房制要逼着所有人回到产品本身：过去三十年，这行比的是谁跑得快；往后十年，比的是谁站得稳。

今天的土拍只是序幕：9月29日第十批次四宗地接着开拍，起拍总价141.9亿，再一次验证新政的成色。

你觉得接下来的上海楼市会怎么走？评论区聊聊。