经济学家汤继强曾说：下一个10年，房子将会越来越像耐用消费品

2026年北京、上海、广州、深圳、成都等一线与强二线阵营的二手房市场，看房带看数据肉眼可见地热闹起来。上海易居房地产研究院此前披露的成交数据显示，2026年3月上海二手房网签量一举突破3万套关口，创下近五年新高。

而在成都锦江、高新一带，金茂锦棠首开当日就把192套房源一次性卖光，越秀天悦云萃三期、龙湖锦江峯萃等项目售楼处出现了排队登记的场景。

老一辈的置业者可能会觉得有几分熟悉的味道。就在整整十年前的2016年，《政府工作报告》第一次把“因城施策”写进了去库存的顶层设计里。

国家统计局的公开数据记录下了那一年的高光时刻，全国商品房销售额头一回冲过11万亿元大关，销售额突破3000亿元的房企破天荒有了三家，行业TOP10的门槛也被顶到了千亿元这条线上。

2026年3月5日，国务院在十四届全国人大四次会议上作《政府工作报告》，“去库存”三个字时隔多年再次被写入其中，表述调整为“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。

这两轮“去库存”的骨子里到底差在哪儿？未来十年，房子究竟会变成什么模样？就这些疑问，西南财经大学教授、西财智库主任汤继强接受了封面新闻的专访。

汤继强的判断很直接，两轮去库存最本质的差异，是从“创造需求”切换到了“重构供给”。

回到2016年，那时候政策的引擎叫棚改货币化。全年600万套的棚改任务里，货币化安置占比超过一半。

财政资金以货币补偿的方式流向被征迁的居民手里，再由这批钱转化成新的购房力量涌入市场，库存被快速消化，房价随之水涨船高，居民部门的杠杆率也在那几年里被明显推高。

汤继强用一句话概括了当年的逻辑，“让更多的人加杠杆买房”。他坦言，那是一次典型的短期强刺激，效果快，副作用也不轻。

到了2026年，工具箱基本换了一茬。棚改货币化悄然淡出主舞台，接棒的角色叫“政府收储”。

地方政府或者国资背景的平台公司，把开发商手上的存量商品房买过来，改造之后转为保障性住房或者保障性租赁住房投放市场。

住房和城乡建设部在多次新闻发布会上都提到过这一思路的推进节奏。汤继强给这一轮政策做了个提炼，“供给侧存量调节加保障体系重构”。

被问到未来十年最大的变量是什么，汤继强给出的答案带着几分冷静，那是“人口结构拐点下的需求断层”。他把逻辑链条拆得挺细。

25岁到35岁这个刚需购房主力段，人口总量已经步入长期下行通道。城镇化的速度整体放缓，人均住房面积也在逐渐逼近合理的天花板。

这三股力量叠加，未来十年不同城市、不同板块、不同产品之间的价值分化会拉得非常开。

“有些地方甚至可能会出现’有房无市’的局面，流动性彻底枯竭。”汤继强说。这类慢变量的特点在于，短周期的政策很难去对冲它。

不过慢变量之上，主线其实相当清晰。“无论短期政策怎么摆动，’房住不炒’的长效机制不会逆转。”汤继强给出了自己的核心判断，“房子会越来越像耐用消费品。”

对于大多数城市而言，房价能跑赢通胀就已经算是不容易的成绩了，那种翻倍式的资产增值故事，很难再重演一遍。

保障性住房体系将逐步覆盖中低收入群体的居住需求，商品房市场则回归到承接改善型需求的本位。投机炒房的空间，会被制度、税收、金融三条线一起收窄。

2026年9月15日，国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，8月一线城市新建商品住宅价格环比由7月的持平转为上涨0.1%，其中上海环比涨幅0.4%位居全国首位，深圳、广州分别上涨0.2%和0.1%，北京环比下降0.2%。

国家统计局城市司高级统计师杨彩芳在官方解读中指出，8月70个大中城市里，38个城市新房价格同比降幅比7月收窄，48个城市二手房价格同比降幅比上月收窄。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析则更聚焦，一线城市二手房价格已连续6个月环比上涨，在7月至8月的传统淡季能够维持这样的走势，非常不易。

面对已经在换轨的市场，汤继强对两类典型人群分别给出了自己的建议。那些刚参加工作、正在琢磨要不要买房的年轻人。汤继强的态度是不必对“上车”这两个字过分焦虑。

他强调“适配”这个词，房贷月供最好不要压过家庭月收入的四成。城市选择上，优先看人口是不是净流入、产业底盘是不是扎实的核心城市，或者都市圈里已经具备通勤价值的成熟外圈板块。

另外，政府收储转化过来的保障性租赁住房，还有配售型保障房，都是可以纳入考虑的选项。前提是提前把当地的供应节奏、申请门槛、准入条件研究透。

那些持币观望、迟迟没出手的稳健型人群。汤继强给的建议是把“抄底思维”扔掉，换上“使用思维”这把新尺子。

如果家里已经有一套自住房，现阶段不必再为了保值增值去追加配置。房子的核心支撑不是别的，就是真实的居住需求叠加合理的租金回报。

租售比是一个可以拿来量一量的硬指标。他给的参考数是2.5%到3%以上，这个水平已经接近当下低风险利率的位置。

达不到这个门槛的物业，与其压着资金硬扛，还不如持有现金或者选择流动性更好的资产品种。“观望不等于清仓。”汤继强补充道，“观望的意义在于把选择权攥在自己手上。”

从“高周转”时代那种撒欢式的开工节奏，到今天“保交房”“好房子”成为行业主旋律，从增量繁荣走进存量提质，从资产神话滑向消费属性，从单一商品房主导过渡到“保障房+商品房”双轨并行，市场的每一个环节都在被重新校准。

房子会继续承担人们对美好生活的想象，也会继续陪伴一家人柴米油盐的日子。但作为“资产神话”，它的黄金年代已经翻篇。