溢价35万镑，伦敦公立牛校“学区房”，狠狠打了中产的脸

为了孩子上一所好学校，英国家长到底愿意多花多少钱？

英国一项最新研究给出的答案是：平均多花4万英镑。

据《卫报》援引地产公司Yopa的研究，英国顶尖公立中学周边的房产，平均要比其他地区贵出4万英镑。

而根据《好学校指南》（Good Schools Guide）的数据，英国私立学校的年均学费为2.3万英镑；部分收费较低的私立学校年学费不足6千英镑。这也就是说，购房者支付的溢价接近10%，已经相当于在一所收费较低的私立学校读七年书的总费用。

与此同时，这种学区溢价在全英各地差异巨大。

在伦敦地区，学区溢价最高的是北伦敦巴尼特区（Borough of Barnet）亨丽埃塔·巴尼特女子文法学校（Henrietta Barnett School）所在的NW11邮编段：这里的平均房价比整个区平均水平高出37%，相当于额外多付35.4万英镑。

位于西米德兰兹郡富裕小镇萨顿科尔菲尔德（Sutton Coldfield）的主教维西文法学校（Bishop Vesey’s Grammar School）位列公立学校溢价前列。

该校所在的B74邮编段平均房价达50.9万英镑；而伯明翰全境（包含较多经济欠发达地区）的整体均价仅为23.4万英镑，两相比较，该学区房溢价高达27.5万英镑。

不过，也有少数逆向走势的反例。在雷丁学校（Reading School）与肯德里克学校（Kendrick School）所在的邮编段内，房产均价为27.6万英镑，反而比雷丁地区36.1万英镑的整体均价低了8.4万英镑。

雷丁学校

肯德里克学校

Yopa首席执行官维罗娜·弗兰基什（Verona Frankish）分析称：

“对有学龄儿童的买家而言，学校的教学质量是置业的首要考量之一。”

另一项单独调查还发现，如果选择在伦敦置业并让子女就读就近的私立学校，购房者将承受更高的房价压力：伦敦地区的顶尖私立学校大多坐落于核心高档地段，周边房产溢价最高可达77%。

在私立学校溢价榜中，伦敦女王学院（Queen’s College, London）高居榜首。该校所在的W1邮编段均价达192万英镑，远超威斯敏斯特市（Westminster）85.4万英镑的整体水平。

威斯敏斯特公学（Westminster School）与弗朗西斯·荷兰学校斯隆广场校区（Francis Holland School, Sloane Square）紧随其后，两校均位于SW1邮编段，该区域平均房价高达149万英镑，相较威斯敏斯特整体均价溢价达54.5%。

威斯敏斯特公学

弗朗西斯·荷兰学校

对投资者和教育置业者来说，这份研究报告揭示了两个核心逻辑：优质公立学校周边具备显著的“资本化溢价”，而顶尖私立学校周边往往叠加了豪宅地段属性与昂贵的就读成本。

当下，英国对私立学校学费加征20%增值税（VAT）的政策落地，迫使大批中产家庭转向顶尖公立学校，也导致这些重点公校周边房产抢手：无论是购买还是租赁，私立转公立的中产家庭都得先通过租房进入学区，以获取居住证明。

这样一来，顶尖公校学区内的3–4房家庭型独栋或半独立屋（Semi-detached/Detached），以租客流动率低、租期长、违约风险低，租金溢价能力显著优于同区域内的小户型公寓，投资自住两相宜。

不过，在投资学区房产时，一定要辨清文法学校（Grammar School）与普通优质公校的录取规则差异。文法学校的核心录取依据是11+考试成绩，而非仅仅依靠就近入学（Catchment Area）。

所以在置业之前，务必精读学校的招生简章：有的学校仅对极窄的核心学区有轻度加分，有的则是全郡统考择优录取。如果是自住但孩子未通过考试，支付的巨额溢价将失去教育转化价值。

与此同时，相比于全凭考试录取的文法学校，严格按划片就近录取（Catchment）的高评级（Ofsted Outstanding）公立中学，其周边租赁和二手买卖需求更为刚性且周转率更高。

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