新政爆了，上海1000-1500万买房更难了

1000-1500万预算，想买上海内环内，要求三房，还得是小高层，新房、二手都能接受。

我感觉有很多买家都是这样的想法。

但这个预算放在内环内，刚好处在一个比较尴尬的位置。

你说买新房吧，能买，但不是所有项目都够得着，而且要特别看总价和户型。

你说买二手吧，选择反而更多，但真正房龄新、产品好、地段又不错的次新，也得好好淘。

所以这一次，我就按照一个买家的真实需求，把内环内1000-1500万预算，三房、小高层这条线，从新房到次新，全部梳理了一遍。

一共整理了12个项目。

如果你也是差不多这个预算，一定要看完。

先说第一条线。

第一个是誉静安。位置在静安内环核心，去人民广场、南京西路、陆家嘴都方便。

地铁8号线西藏北路站就在旁边，步行约100米，2站到人民广场。

项目主力是112-119㎡三房，总价1100万起。它最大的特点就是产品新，得房率可以做到85%以上。

简单理解，你买119平，住出了160平的的感觉，装标也很顶。

今年静安区规划把中兴路板块纳入苏河湾整体统筹，后面还有改善空间。

第二个是静安玺樾，同一个板块。

均价约12.4万，104-134㎡三房，总价1040万起，门槛比誉静安更低。

距离8号线中兴路站约330米，同时能覆盖1、3、4、8号线。

项目自带约10万方完整社区，车位比1:1.24。和誉静安相比，它的产品没有那么新，但胜在总价友好，而且现房确定性更强。

同板块还有静安鸿庭，距离3号线东宝兴路站约300米、8号线西藏北路站约500米，均价约11.9万。

如果预算卡得比较紧，也可以一起看。

新房看完，别急着定。因为这个预算在内环，次新其实更值得横向比较次新二手。

第一个，金融街融府。

2018年交付，位于静安不夜城，距离上海火车站地铁站步行约800米。小区有园林和儿童乐园，干挂石材外立面，整体品质不错。

预算内能看到89-119㎡三房两卫，层高3.15米，三玻两腔玻璃，统一精装。优势就是地段成熟、产品也不算老。

第二个，融创青云壹号。

位于虹口鲁迅公园板块，2021-2023年交付，算比较新的次新。103-117㎡三房，总价约1048-1200万，部分房源单价已经跌破10万。

如果把它和誉静安放在一起看，就很有意思：

一个是全新产品，一个是三年左右次新，但价格已经拉开。对于预算1000万出头的人，可以重点研究。

再看第二条线，杨浦滨江新房。

中信泰富外滩道，低密小高层，距离黄浦江约500米，部分位置可以看陆家嘴。4、12、18号线覆盖，均价约13.85万，100-120㎡三房基本能卡进这个预算。

保利誉滨江距离黄浦江更近，旁边就是12号线爱国路站。

如果想要更新的产品有两个，中海·云邸玖章三期、保利江上印等项目。

中海·云邸玖章三期做了全架空层、纯人车分流，实得率约87%-91%，还有双会所。

保利江上印则主打立体折叠绿洲社区，108㎡户型实际使用感不错。

这个板块项目比较多，竞争也比较激烈，所以别只盯着新，价格和折扣同样要算进去。

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如果是次新，我重点看两个方向。

新湖明珠城三期，在内环武宁板块，环球港旁边，3、4、7号线都能覆盖，周边商业、公园非常成熟。

1500万预算，可以看到140-180㎡的大三房。

这个面积，是很多今天的新房根本给不了的。

所以如果你更在乎居住空间，而不是非要住新房，可以重点比较。

另一个是仁恒海上源。

仁恒在上海的标杆项目之一，容积率约2.64，小区有双泳池、运动设施，整体社区品质比较突出，而且和江浦公园相连。

1500万左右可以看到100㎡上下三房。更值得关注的是，第一批次预计再过约3个月解禁。

价格后面怎么走不用猜，盯住解禁节点，看实际市场价格就行。

最后还有一个，我觉得很适合看重商业的人：瑞虹新城五期。

2014年交付，瑞安出品，位置在虹口临平路。出门就是瑞虹天地，星星堂、月亮湾、太阳宫都在附近，吃饭、购物、遛娃非常方便。

而且瑞虹新城这个板块的成熟度，在上海改善客群里一直比较高。我们手上刚好有一套独家房源，精装拎包入住，也在这个预算范围内。

所以把这12个项目放在一起看，其实就很清楚了。

如果你想买新房，静安可以重点看誉静安、静安玺樾；

喜欢滨江和小高层，可以把杨浦滨江几个项目一起横向比较。

如果想买次新，融创青云壹号可以重点研究价格；想要大三房，可以看新湖明珠城三期；比较看重品质，可以提前关注仁恒海上源后面的解禁；特别看重商业配套，瑞虹新城五期值得实地看。

说到底，1000-1500万在内环内不是没得买，而是不能只看新房或者次新这一个标签。

同样的钱，到底是买更新的产品、更成熟的地段，还是更大的面积，这才是这类预算真正需要想清楚的问题。

如果你也在上海买房，不知道买哪里，或者正卡在几个项目之间纠结，可以来找我聊聊。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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