政策定调“存量时代”叠加公积金新规落地 房地产板块集体走强

9月21日，A股房地产（881153）板块迎来久违的集体上涨。根据Wind数据，截至收盘，申万房地产（881153）指数(801180.SI)报1971.06点，上涨3.95%，领涨各大行业板块，大幅跑赢上证指数（1A0001）和深证成指（399001）。当日，申万房地产（881153）板块成交额达268.52亿元，88只成分股上涨，仅5只下跌。其中，绿地控股（600606）、华发股份（600325）、世联行（002285）、我爱我家（000560）、华丽家族（600503）、金融街（000402）、华远控股（600743）等涨停。

政策密集落地

地产股走强的直接催化，来自监管层对房地产（881153）行业的最新定调与配套政策的密集落地。

9月18日，住房和城乡建设部在国新办新闻发布会上明确，当前房地产（881153）市场出现“两个转变”：一是供求关系发生重大变化，二是房地产（881153）进入存量时代。据住建部数据，二手房交易占比已从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月进一步升至52%，首次超过50%，标志着房地产（881153）正式进入存量时代。

此外，9月20日，新修订的《住房公积金管理条例》正式施行。这是该条例自1999年颁布以来的第三次修订。根据国务院令第844号《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，核心变化在于将住房公积金提取情形由原有的6种拓展至9种。新条例第二十四条规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(一)支付房租的；(二)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(三)偿还购房贷款本息的；(四)装修自住住房的；(五)支付自住住房物业费的；(六)离休、退休的；(七)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(八)出境定居的；(九)国务院批准的其他住房消费（883434）情形。”

其中第(四)项“装修自住住房”和第(五)项“支付自住住房物业费”为本次新增情形。同时，原条例第(六)项“房租超出家庭工资收入的规定比例的”修改为第(一)项“支付房租的”，支付房租不再设置比例限制。

从提取情形看，住房公积金制度已覆盖租房、购房、装修、物业费等住房消费（883434）环节。

更早前的8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号)，央行与金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产（881153）信贷管理推动加快构建房地产（881153）发展新模式的意见》(银发〔2026〕171号)，证监会同步发布《关于资本市场支持构建房地产（881153）发展新模式的意见》。通知明确：“本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。”

基本面边际改善

政策密集出台的背后，是房地产（881153）基本面数据的边际改善。

据国家统计局数据，2026年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%、同比下降3.3%，二手住宅环比下降0.3%、同比下降5.1%，同比降幅均较7月继续收窄。交易结构的变化同样值得关注。据住建部数据，1—8月二手房交易网签面积达5.49亿平方米，同比增长10.6%，连续多个月高于新房销售面积；同期新建商品房销售面积同比下降12.1%。

多家机构对地产板块后市持谨慎乐观态度，普遍认为行业修复仍以结构性改善为主。

开源证券维持行业“看好”评级，认为“8.28一揽子新政”出台后，房地产（881153）行业各项基础性制度迎来重大革新，行业正朝着更加稳健、扎实的方向发展；在需求端，核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产（881153）市场止跌回稳进程有望加快。

东吴证券（601555）表示，房地产（881153）市场仍处于筑底调整阶段，销售金额累计同比及房价同比降幅边际收窄，个人按揭贷款降幅有所收窄，一线城市价格表现相对稳定，核心城市优质项目仍具备一定市场支撑，行业修复仍以结构性改善为主。

方正证券（601901）指出，住宅开发（884202）板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍处于探底区间，建议聚焦“运营标杆+转型先锋”两条主线，关注高分红、低波动、抗周期（883436）的持有型机会，以及具备估值重估空间转型机会的个股。