3万/㎡买南山？深圳售保房要来了，买房人：无脑冲还是买光明商品房？

深圳“最便宜”的保障房，可能要出炉了。

近期，网传配售型保障房项目（下简称“售保房”）即将入市——位于罗湖的悦峰尊府已是现房，最快或在10月配售。

目前，悦峰尊府的价格测算工作已经完成。外界推测，参考周边二手房悦峰华府等成交价约3.6-4.7万元/㎡，售保房或按半价出售。

也就是说，悦峰尊府有望定价1.8-2.3万/㎡。

▲悦峰尊府

对此，有人吹爆，觉得一定热卖：

“估计很难抢到了。”

“这个价，旁边就算住印度人都值得！！！”

但也有人不那么喜欢：

“千万别选，这里堵车堵死。”

“算上折旧、利息，不就是长租房。”

如果这个价格买罗湖，你会心动吗？

网传南山3万+/㎡

价格更低，规则更严？

目前，全市约有21个售保房项目在建/待售，带来超过1.4万套房。

其中，位于福田/南山/罗湖的项目就有10个、超过6000套房。

▲售保房项目，上下滑动查看（仅供参考，请以政府公布为准）

但预计当中只有罗湖的悦峰尊府将在今年配售，明年也只有南山栖河丽岛公馆、福田福萃苑有望配售。

目前，除了悦峰尊府，关注度最高的是栖河丽岛公馆。

一来，项目位于南山西丽，套数超过500套；

二来，网友推测项目售价有望在3万+/㎡，因为周边的二手房德意名居成交价在6.5万/㎡上下。

如果这样定价，将是南山售价最低的保障房。

▲栖河丽岛公馆

外界之所以猜测售保房定价更低，是因为其定价原则为“保本微利”原则——覆盖成本、预留合理利润，同时考虑供需关系及工薪群体的支付能力。

不过，这类保障房管控更严：

1、需要申请人+共同申请人都是深户；

2、无法转为商品房。

▲四类出售型保障房的规则对比，上下滑动查看（仅供参考，请以政府公布为准）

而且，售保房还有三大不同点：

一是，未来转让时，政府可以设置参考价格上限。

这是预防未来房价大涨，售保房价格也会大幅波动，所以留出了管控价格的口子。

二是，如果超过1年未能成功转让，可以申请政府回购，回购价按每年折旧1%计算。

乐观者觉得：

“每年折旧1%，跌得比商品房少太多了，不就是政府兜底？”

悲观者却认为：

“以后都要折旧算价格，转让也不让大涨价，完全没有收益啊！”

三是，配售2次后的剩余房源，可以作为公租房/保租房出租。

所以，售保房小区以后住的也不一定都是业主，也可能是租客。

这种种特点，导致有人认为：

售保房的保底作用大、升值空间小，“售保房就是长租房”。

但也有人觉得：

“如果真的3万买南山新房，还要什么自行车？”

你怎么看？

1.8万买大鹏、3万买光明新规盘

你会选售保房，还是商品房？

在这些限制下，售保房和商品房比，到底有多少吸引力？

要知道，深圳房价已经降了很多。

目前，深圳新房最低门槛价，是大鹏的鹏美花园，折后单价约1.8万/㎡，总价105万左右就能买65㎡2房。

▲鹏美花园总价105万左右就能买65㎡2房

如果用这个项目对标罗湖的悦峰尊府，价格差不多，只是鹏美花园离市区不算很近，不堵车的情况下，到罗湖自驾都要45分钟左右。

而3万/㎡的价格，除了或能上车南山的售保房外，还能买到光明的新规盘。

比如，科学公园周边的越秀星科源启近期加推的“楼王”，约263万起就能买到88㎡3房2卫，单价最低不到3万/㎡。

▲约263万起买88㎡3房2卫

这还是新规户型、最低31层的小区，就连公区也做得很有质感。

▲小区会所实拍

而作为同价位的项目，售保房丽岛公馆的户型则更偏向于旧规。比如为数不多的3房户型，能做到双卫生间，但主卫狭小，很难干湿分离。

▲丽岛公馆主卫空间不足 | 图源：网络（仅供参考）

而且，小区车位比约1:0.8，梯户比最低2梯5户、41层，算下来平均超过100户共用一部电梯。

相比之下，商品房的星科源启，车位比1:1.06、最多76户共用一部电梯——可见保障房和商品房之间还是有差距。

所以，商品房和售保房的优缺点很明显：

1、售保房：

价格便宜约一半、资金压力小，同样的价格可以买到更好的地段（但预计好地段的项目很难抢到）。

限售三年，转让也有限制，并且无法出租/抵押，未来涨价也可能受限。

项目设计和品质大概率也比商品房要低。

2、商品房：

价格相对贵、资金压力更大。但可以自由出租/转让/抵押，处置更灵活，涨跌跟随市场。

品质方面，普遍设计更成熟、审美更好、品质更高。尤其是新规产品，居住体验大概率优于保障房。

简单来说，售保房更适合“求稳”的纯刚需，收入不高但相对稳定、少有资金变现需求、需要兜底的家庭。

商品房则适合更多元的群体，比如收入较高、要求居住品质的家庭，或对资金灵活性要求高的创业主体，或是有长线投资想法的群体。

你觉得哪一类住房，更能吸引你？