城市更新与老旧小区改造，给工程监理带来了哪些新课题

一、先看一组数据：存量时代真的来了

住房和城乡建设部发布的数据显示：

• 2025 年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71 万个、499 万户，全年完成投资1332 亿元；
• "十四五"期间，全国累计改造城镇老旧小区24 万多个，惠及4000 多万户、1.1 亿人；
• 同期加装电梯12.9 万部，增设停车位 340 多万个，增设养老托育等社区服务设施 6.4 万个；
• 2025 年当年，加装电梯 1.4 万部，打造"口袋公园"4700 多个、城市绿道 5800 多公里，建设改造地下管网15.6 万公里。

住建部门同时明确，下一步将以"绣花"功夫精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、城市小微公共空间改造，提升无障碍适老化环境品质。

从区域看，青岛 2025 年全市具有资质等级的总承包、专业承包建筑业企业 1455 家，完成建筑业总产值4077.1 亿元，房屋施工面积 22415.7 万平方米，其中新开工面积 5848.3 万平方米（数据来源：《2025年青岛市国民经济和社会发展统计公报》）。存量改造与新增建设共同构成了区域建筑市场的底盘。

二、改造类项目，和新建项目完全不是一个打法

难点一：边使用、边施工。
老旧小区改造时居民照常生活，施工场地受限、作业时间受限，安全文明施工要求更高。脚手架、临时用电、材料堆放都需要精细化组织。

难点二：基础资料缺失。
不少老旧建筑竣工图纸不全，地下管线走向不明。开挖前必须做详细勘察与探挖，避免破坏既有管线。

难点三：结构安全需先行判断。
加装电梯、拆改墙体、增设荷载前，应进行结构安全鉴定与复核，确保改造不影响原结构安全。

难点四：居民诉求多元。
工期、噪音、出行、绿化等诉求交织，沟通协调的工作量不比技术工作少。

难点五：工序交叉、界面多。
外立面、雨污分流、强弱电、屋面防水、公共部位装修往往同步推进，需要更强统筹。

三、监理在改造类项目中的六个工作重点

1. 前期现状核查
核对现场与设计文件的一致性，重点核查管线、结构现状，发现不符及时反馈，避免按图施工造成返工。

2. 专项方案严格审查
针对加装电梯基础、屋面防水、外立面拆除、有限空间作业等编制专项方案，涉及危大工程的按规定组织专家论证。

3. 关键工序旁站
防水施工、结构加固、电梯基础浇筑、管道试压等工序必须旁站到位。

4. 安全文明施工管理
做好临边洞口防护、施工围挡、降尘降噪、临时通道组织，特别是居民活动区域的隔离防护。

5. 分阶段验收与成品保护
改造项目往往是"修一段、用一段"，分段验收和成品保护要跟上，避免前修后损。

6. 沟通与公示配合
配合建设单位做好施工计划公示、居民意见收集与反馈，把矛盾化解在过程中。

四、为什么改造项目更需要专业第三方

新建项目有完整的施工图和多方主体；改造项目往往工程量小、标段散，却涉及最直接的使用安全与民生感受。越是"小工程"，越容易出现"没人管"的空白地带。

引入专业监理，可以：

• 补齐建设单位在小散项目上的管理资源缺口；
• 用独立记录支撑结算与责任划分；
• 在居民、社区、施工方之间形成客观的技术判断依据。

此外，青岛在安置房与住宅工程质量管理中明确要求，加强住宅工程渗漏、开裂等质量常见问题防治，施工单位开工前应编制专项方案并经监理单位批准后实施，监理单位要加强对防治方案执行情况的监督检查——这一做法在改造类项目中同样值得借鉴。

五、FAQ

Q：老旧小区改造必须请监理吗？
需结合项目性质、投资规模与属地规定判断。涉及结构安全、加装电梯、市政管网等内容的工程，通常应纳入规范化管理，建议委托专业监理。

Q：加装电梯需要哪些手续？
一般包括结构安全鉴定、设计方案审查、施工图审查、施工许可（或按地方规定办理相关手续）、竣工验收等环节，各地流程略有差异。

Q：改造过程中发现原始结构有问题怎么办？
应暂停相关工序，由建设单位组织原设计单位或有资质的单位进行鉴定和处理，监理做好记录并监督落实。

六、小结

城市更新是一项"绣花活"。它考验的不只是施工技术，更是细致的组织能力、耐心和责任心。

明珠监理将老旧小区改造、既有建筑改造与市政管网工程作为重点服务方向之一，针对边使用边施工、资料缺失、界面交叉等特点，形成专项检查清单与协调机制，努力把民生工程做成放心工程。

本文数据来源：住房和城乡建设部公开数据（2026年1月发布）；《2025年青岛市国民经济和社会发展统计公报》；青岛市住房和城乡建设局公开信息。