江苏
最近，小编刷到杭州楼市有个现象级案例：
某知名xue区房，15天狂卖10套，成交均价一年涨了2万+/㎡。
消息一出，不少人惊呼书包房又“卖疯了”！
但把视线拉回南通，书包房的真实行情，完全是另一番景象。
我们统计了今年8月南通知名双书包房小区的成交价格，发现一个趋势： 挂牌价与成交价的巨大分化，以及不同梯队小区的命运分野。
01.
冰火两重天
南通书包房真实成交分化
先看老牌 一附、一中 ，施教区内的小区价格起伏最明显。
像天安花园挂牌20628元/㎡，8月真实成交仅1万/㎡；中南世纪城南区挂牌接近1.1万/㎡，实际成交9000元/㎡。
还有益兴名流府、凤凰莱茵苑、绿城晓风印月 等小区，8月成交均价也是波动较大。
不少房东的心理预期还停留在行情高点，但真实买家只认落地成交价，挂牌虚高、议价空间大，是这个片区当下最大特点。
再看三书包房的望江楼小区，曾是南通楼市的传奇。
高峰期成交单价逼近4.8万/㎡，一套一室一厅总价超200万。
然而，8月其成交均价已跌至14644元/㎡。更有房东急售，一套两室一厅房源总价才110万左右。
当然，市场并非全盘皆输。
真正具备“居住+教育”双重属性的小区，依然坚挺。
翰林府就是典型代表。作为城中+三中的优质小区，其8月成交均价依然维持在42000元/㎡的高位，与挂牌价基本持平。
为什么？因为翰林府其本身的地段、品质、环境及物业服务也无可争议。
图源链家
02.
行情分化的背后
人口变局与居住价值的双考验
出现这样分化的局面，底层逻辑其实不难看懂。
一方面大趋势摆在眼前：新生人口持续走低，不少幼儿园关停，未来入学的孩子总量逐年变少。
加上教师轮岗、集团化办学持续推进，教育资源均衡化是长期大方向，单一小区绑定优质教育资源的红利正在慢慢弱化。
另一方面，很多老牌书包房本身硬伤突出：无电梯、车位紧张、户型老旧、物业跟不上，这类老破小，除了施教属性之外居住价值很低。
当然，也不用全盘否定书包房。像滨江玺、崇川金茂府这类品质新+优质施教组合，依旧保持不错的成交价格。
放眼全国，这不是南通一地的市场波动。
近一年，南京取消学籍占用限制、北京海淀推进多校划片、苏州尝试解绑房产与学位……各大城市的教育政策，都在朝着弱化房产绑定学位、推动教育资源均衡的方向调整。
靠书包概念撑起来的房价泡沫，迟早会慢慢消化。
政策初衷不是打压房产，而是打破资源垄断，让房子回归居住，让教育回归公平。
你对书包房有什么看法？欢迎评论区聊聊看法~
编辑：星姐
主编：芷儿
本文系南通楼市说说原创稿件
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