900公顷熟地，决定香港未来10年的城市版图

作者：创新区研究组

来源：TOP创新区研究院（ID：TOP_Lab）

9月16日，香港特区行政长官李家超在特区立法会公布了《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》，7篇，28章，约6万字。

这是回归29年，

香港第一次写五年规划。

消息一出，评论区当场分成两派。

一派说：好家伙，全球最自由经济体，要开始"规划"了？弗里德曼要是还在，估计得连夜改教材。

另一派说：早该写了。香港的房子小到什么程度？在客厅练瑜伽，得先跟沙发商量。

今天咱们就翻翻规划表格。

01

22个FLAG与

5个真FLAG

规划一共列了22项主要指标，只有5项是约束性的：

北都五年供应900公顷熟地、碳排放强度比2024年降32.5%、零碳能源占发电燃料三成、PM2.5低于每立方米14微克、地表水达标率超过九成。

剩下17项，统称"预期性指标"。

约束性指标是军令状，完不成要挨板子；

预期性指标是新年愿望，属于"我尽量"。

那你猜，

公屋轮候时间在哪一栏？预期性。

创科投入翻倍？预期性。

GDP呢？GDP连数字都没给，只拿2025年3.6%的增长当基准，写了句"保持在合理区间"。

有人第一反应：就这？

经济学有个概念叫"显示性偏好"：想知道一个人真正在乎什么，别听他怎么说，看他把钱花在哪儿。放到政府身上，就是看它敢把什么写成军令状。

这5个军令状有个共同点：

工具全攥在政府自己手里。地是政府平的，发电燃料是政府跟电力公司谈的，空气和水有排放标准可管。

剩下那17个，一个比一个难伺候。

楼市看周期，研发看企业，GDP看全世界的脸色。

尤其GDP。香港实行联系汇率，利率基本跟着美国走。给GDP定死一个数，约等于立flag说"美联储会配合我"。

所以这张表，差不多可以看成是"香港政府能力边界说明书"：

能拍胸口的写成硬的，

得拉着市场一起干的写成软的。

说实话，敢承认有些flag自己扛不动，这事比立flag难多了。

02

最自由的经济体

开始写规划

很多人以为，香港成功的秘诀是政府啥也不管。毕竟回归以来，香港几乎年年被加拿大的保守主义公共政策智库弗雷泽研究所评为全球最自由经济体。

但有个冷知识。

1970年代麦理浩当港督时，香港推出了十年建屋计划、九年免费教育，还拍板修地铁；连一年一度的施政报告，都是1972年那时开始的。

也就是说，"积极不干预"喊得最响的年代，

政府其实干得最猛。

回归之后，时间节奏是这样的：施政报告一年一份，特首一届五年，

但，一个新发展区从规划到入住要十几年。

这样一看，此次规划的时间设计就很妙。

李家超本届任期明年6月结束，而回归以来还没有特首做满过两届。规划却一路写到2030年，一大半执行期落在下一届。

行为经济学管这个叫"承诺装置"。

尤利西斯怕被海妖的歌声勾走，提前让水手把自己绑在桅杆上。

五年规划就是那根绳子：方向先公开写死，后面谁想改，得先跟全城解释一遍。

法国外贸银行的经济学家Alicia Garcia Herrero认为，这是在释放信号：香港会有更多与内地对齐的产业政策。

港大邓希炜的观点：市场几乎总是对的，但也会出错；长期缺乏整体规划，正是住房短缺和贫富分化的原因之一。

确定的是，香港和国家战略的同步度会明显变高。

至于好还是不好，立场决定标准，各有各的秤。

03

衣食住行

那普通市民最关心的什么？

衣食住行。

香港人有多缺房？

2021年人口普查显示，人均居住面积的中位数大约172平方呎。

换算一下，16平方米。

一个人的居住面积，大约等于一辆车的车位待遇。

规划给出的，是一串带日期的具体数字：

-公屋综合轮候时间，2026-27年度降到4.5年，2030-31年度降到4年以下。

-五年建约19.6万个公营房屋单位。

-2030年前，基本解决住宅大厦里的劣质劏房。

还有个细节很有意思：

规划把生娃、税和房子捆成了一个套餐——

第二胎起，新生婴儿奖励提到3万港元。子女免税额从14万提到16万。买房最多减2万印花税。有新生儿的白表申请人，按揭成数可达九成五。

生娃给钱，二胎多给，买房少交税，首付还能少付，这一波属于"生育+安居"组合拳了。

为什么这么拼？

因为香港的总和生育率只有0.7左右，大约是人口更替水平的三分之一。

人是所有规划的分母。

分母撑不住，分子写得再漂亮也白搭。

04

900公顷

如果只让记一个数字，我选900。

到2030-31年度，北都要提供900公顷熟地，此前的数字是120公顷。

放大了七倍多，而且是那5个军令状之一。

对于不是地产行业的朋友，咱们先说清楚什么叫"熟地"。

生地是鱼塘、菜地；熟地是收完地、平完土、接好水电、修好路，推土机一走就能开工的地。中间隔着收地、补偿、安置、环评、平整，每一步都能卡上好几年。

从生地到熟地的距离，约等于从活鱼到鱼片。

那这座城有多大呢？

北部都会区覆盖元朗区和北区，面积约3万公顷，占香港总面积三分之一；全部建成后，预计提供约50万个住宅单位、65万个就业机会。

也就是说，香港要在自己三分之一的土地上，重新长出一座城！

分工也定好了。

最西边挨着前海，做高端专业服务和物流枢纽；中间是创新科技地带，核心是新田科技城和河套；东边坐拥罗湖、文锦渡、香园围三个口岸，做口岸商贸及产业区；最东边是蓝绿康乐旅游生态圈。

目前，北都的9个新发展区里，已有4个进入建设阶段，涉及超过800公顷的土地工程。

土地对香港有多重要，可以这么理解：

香港的地，相当于别的经济体的印钞机。

过去几十年，剧本是卖地收钱，拿钱修路，城市升值，接着卖地。

但楼市下行、高息、一手库存十万伙压顶，发展商出价一保守，政府就只能放慢推地，到2026/27年度的卖地表，商业地一幅都没排。

更根本的变化是模式：

过去卖存量地换现金，现在要先掏现金造增量地。

于是香港干了一件很打工人的事：提额度。

2026年3月，特区政府预告把政府整体借款上限从5000亿港元提高到9000亿港元，理由就是加快北都和其他工务工程建设。

市场买不买账？

今年5月那批约276亿港元等值的绿色债券和基建债券，认购金额接近2400亿，超额约8.6倍，比很多新股还热闹！

配套也在往上搭。

金管局和银行公会今年4月成立"北部都会区金融咨询工作小组Northern Metropolis Financial Advisory Taskforce"，23家有大型项目融资经验的银行参与，为进驻北都的企业定制融资方案；保监局年底落实降低合资格基建投资的资本要求，让保险资金也能进场；预算案还拨出200亿港元成立专属公司推动北都开发。

政府、银行、保险、债券市场，四路人马被编进同一张表。

05

投资者机遇

过去四十年，香港的生意很好做：外资想进内地，先来香港找律师、开账户、设总部。香港收过路费，收得盆满钵满。

现在剧本反过来了。

一国两制研究中心的方舟把这叫从"前店后厂"变成"前厂后店"：以前帮西方企业进内地，现在帮内地企业出海，出钱的一方换成了内地企业。

数据显示："内地企业出海专班"已服务超过340家内地企业，其中约三成把香港设为总部或财资中心。

所以投资者的机会，集中在"中间层"：

法律、仲裁、财资、认证、供应链金融、大宗商品。

规划里还埋了几个彩蛋：

-人民币支付：政府要研究在合适场景下用人民币付政府开支。但公务员工资继续发港元，试水，先不湿鞋。

-黄金：要建一站式的黄金储存、交易和清算中心。

-中国标准：用新的《香港铁路标准》衔接国家规范，建立绿氢标准和认证。标准是产业的"普通话"，香港这是在做同声传译。

-耐心资本：香港投资管理有限公司会对接国家"十五五"，投向具身智能、商业航天、脑机接口这类未来产业；科技园公司近期办"共创共投产业加速峰会"，一口气拉来200多家初创和200多位投资人，去投那些五年内不一定赚钱、却能改变城市气质的东西。

当然，产业政策能引导和催化，却替代不了真正的竞争优势。

政策能搭台，唱不唱得红，还得看角儿。

先得说：

香港这个台子，搭得相当漂亮。

目标有了：创新活动开支占GDP比重，要从1.63%冲到2030年后的3%；制造业增加值占比，从3.8%提到5.5%。都接近翻倍。

钱也备好了，政府出100亿港元设创科产业引导基金，目标撬动至少400亿。

地划出来了，三座大学城，教育用地从300公顷扩到1000公顷以上；新田科技城连同河套，再拿出约300公顷创科用地。

剧本也写好了，创新科技及工业局局长孙东给河套定的坐标是"一河两岸、一区两园"，目标到2030年，深港形成高效的创科协同机制。发展局局长甯汉豪列的产业清单更长：创科、智能生产、先进建造业、教育、物流、绿色环境产业、食品、医药、专业服务。

有估算认为，新田科技城全面运营后，每年能为香港GDP贡献至少2500亿港元，带来超过30万个相关全职岗位。

剩下的关键问题是：

角儿在哪儿？

科技这出戏的主角，从来都是企业。

但香港有一个痛点：

很多经济体的研发投入，六七成来自企业。

香港反过来，政府和大学占了五成多。

隔壁深圳呢？

研发强度6.67%，全国城市第一，企业出的钱占93%以上。

香港做研发，像家长掏钱给孩子报班。

深圳做研发，像孩子自己打工交学费，还卷到了年级第一。

北都的解法，是造"碰撞"。

按发展局局长宁汉豪的说法，大学城要把校园、产业园、物流和住宅放在一起规划。

这是我们一直在提的，就是把科学家、工程师、投资人和工厂老板塞进同一个街区，让他们在楼下咖啡店排队时，顺手聊出一家公司。

但时间不等人。

德勤的江伟轩提醒，得在两三年内引进龙头企业，否则培养出来的人才会流失。

但也不用那么焦虑，深圳就在河对岸，香港犯不着复制卷王模式。深圳-香港-广州创新集群在2025年全球创新指数里已经排到全球第一，一条链咬合好了，分工本身就是竞争力。

06

那，市民看见希望，投资者看见机遇，这是一回事还是两回事？

放到地图上看，它们在同一块地上。

想象2030年，有一家人，刚从劏房搬进新公屋。那间公屋，就盖在900公顷熟地的一小块上。楼下不远是新起的物流园——就是那份10.3亿片区合同里的一块——家里的年轻人走过去上班，不过十来分钟。洪水桥站说好这一年通车，就真的通了。隔两条街，大学城实验楼的灯，常常亮到半夜。

再往后数五年，港深西部铁路两头一齐通车，深圳和香港之间，连接会更密一些。

北都的长远目标，是住下250万人，提供65万个职位。

这数字很大，可拆开来看，其实就是一户一户这样的家庭，一份一份这样的工。

一个习惯了年年从头再来的地方，肯把五年后的数字写下来。

这件事本身就挺少见的。

希望香港越来越好。

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