从一年跌19.6%到跌3.8%，合肥二手房发生了什么

这一轮下行，合肥二手房跌了多久？答案写在两个官方数字里：2025年全年，合肥二手房成交均价同比下降19.6%；到2026年8月，同比降幅收窄到3.8%。

跌是还在跌，但明显跌得慢了。到底了没有？今天不讲故事，只把同一批小区、同一套口径的数据摆出来对照。

读宅先生

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NO.1|壹

先看官方那张表：新房已转正，二手还在磨

国家统计局2026年8月70城数据，合肥这一栏是这样的：

2026年8月合肥官方房价指数：新建商品住宅环比100.1、同比100.1、1-8月平均100.8；二手住宅环比100.0、同比96.2、1-8月平均93.9

三个要点：

新房三项全正，同比已连续9个月不低于100——新房这边的调整基本结束；

二手环比100.0，正好持平，不再往下掉；

二手同比96.2，仍在负区间，但已从早期的92.7一路修复过来，跌幅在持续收窄。

读宅先生的判断：新房企稳了，二手房还在磨底——这是两个市场，不是一个市场。

NO.2|贰

再看百家楼盘：同比仍在跌，环比在转暖

中信顾问每月跟踪合肥市区100个热门小区。把3月、5月、8月放在一起看，变化非常清楚：

合肥百家热门楼盘环比涨跌数量变化：3月跌93涨7、5月跌82涨18、8月跌55涨45

这一组是全篇最重要的信号：下跌的小区从93个减到55个，上涨的从7个增到45个。 但同一份报告也写明，8月百家楼盘同比仍然没有一个小区上涨，跌幅超过10%的有91个。

所以准确的说法是：同比还在跌，但环比已经在回暖——这是「跌速放缓」，不是「已经反弹」。

NO.3|叁

同一个盘，三个月：高新先翘头，滨湖还在磨

均价会骗人，同一批小区的价格曲线不会。下面这四组，全部来自高新区的同一份月度监测：

高新区四个热门盘三个月价格走势：均在5月见低点、8月明显上翘

四个盘走出同一个形状：3月跌、5月见底、8月上翘。 高新区的产业人口在持续导入，这是合肥目前最先出现「翘头」的板块。

再看另外两个区的同盘对照，结论就不一样了：

政务、经开这两个盘仍在逐月走低，只是跌幅收窄到个位数；新站那个基本横盘。同样是合肥，有的板块先翘头，有的还在磨——这才是「触底」两个字最真实的含义：它不是同一个时刻，而是一批一批来的。

NO.4|肆

同比跌幅榜：滨湖占了六席

8月百家楼盘里，「跌得最少」（相对稳定）的十个盘如下——注意，这是跌幅榜，不是涨幅榜：

2026年8月合肥百家楼盘同比跌幅最浅的十个盘，滨湖占六席，最深蓝鼎滨湖假日-10.06%

两点值得琢磨：第一，跌得最少的只有-6.23%，跌幅已经收敛到个位数；第二，十个里滨湖占六个，且包揽了最后四席。

滨湖为什么最深？不是地段不好，是库存太多。截至9月20日，滨湖区狭义库存27.47万㎡、去化周期47.38个月，是全市压力最大的区。库存，才是这一轮最狠的杀手。

NO.5|伍

单盘实证：宝能城从谷底爬回来多少

再看一个当年最热的网红盘——滨湖环湖CBD的宝能城。用真实成交单价（元/㎡）排一条时间轴：

宝能城一期从最低9710元/㎡，一路走到7月的12599元/㎡，回来约三成。但要说清楚：这是从谷底往回爬，不是回到高点。 该盘2021年巅峰期单价曾站上3万+。

同板块的东方蓝海，8月三期成交11265—11915元/㎡、六期9879—12297元/㎡，也在低位横住了。

NO.6|陆

所以，触底了吗？读宅先生三个判断

第一，全市口径还没触底，但已经离底部不远。官方同比-3.8%还在负区间，1—8月平均-6.1%，说明年内整体仍是跌的；但环比持平、跌幅从19.6%收窄到3.8%，跌速明显放缓。

第二，触底是分批的，不是齐步走。高新区那四个盘5月见底、8月翘头；政务、经开还在走低；滨湖因为47.38个月的去化周期，磨底时间会最长。你问「合肥触底了吗」，答案取决于你问的是哪个板块。

第三，对你有用的不是全市均价，是你那个小区最近三个月的成交价。均价是几十万套房源平均出来的，你的房子只跟同小区、同户型、相近楼层的那几笔成交有关。

一句话收尾：合肥二手房没到底，但已经到底部区间了；先翘头的是有人口和产业撑着的板块，最后才轮到库存压顶的板块。

读宅先生金句

「触底不是一个时刻，是一批一批来的。」

「新房企稳了，二手房还在磨——这是两个市场，不是一个市场。」

「库存，才是这一轮最狠的杀手。」