重磅！全国首个现房销售细则落地，常州项目影响如何？

全国首个现房销售细则发布！

今日，北京官方正式发文，针对“8.28楼市新政”出台了具体政策细则，也是全国首个现房销售的具体新政策。

其中，重点内容为：

1、新取得土地项目：

8月28日后新拿地项目，申请预售的：单体建筑应完成主体结构封顶，项目预售资金全额、全过程监管，联合验收后，方可解除资金监管

2、在途项目，分类执行：

8月28日（含）前，已取得规划许可证但未办预售的： 按老政策执行

已拿地但未取得规划许可证的： 原则上按新项目执行。但若各区政府确保能按时交付，在加强监管并报市级备案后，2027年底前仍可按老预售条件申请预售、

历史遗留问题项目： 经区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

3.现房销售：

北京此次发布的新政中，还重点提及了现房销售，自 2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。

4.定金规则：

在取得施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过总房价款的1%。若房企违约不能按期交房，购房人有权解除定金合同

5.对买房人的个贷新政：

2026年8月28日后取得预售证的项目，必须等到竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款（含公积金）。贷款资金通过受托支付直接进入预售资金监管账户

6.对开发商的土地政策：

分期付款， 2026年8月28日后出让的住宅用地，出让价款可分期缴纳。首付款不低于50%，在合同签订后30日内缴纳；余款可延长至合同签订后两年内缴清，且不计利息。 这极大地缓解了房企的资金压力

常州目前尚未出台本土的具体政策细则，不过结合北京的政策和常州几大纯新盘的情况，我们也可以大致进行分析。

北京的现房销售政策整体是比较宽松的，除了规定8.28之后拿地的必须要封顶销售之外，其他项目的规则并没有想象中严苛。

8.28之前拿地的，已取得规划许可证的，依然可以沿用老政策，那像万流一源，凤栖云庐的入市节奏，应该是不会受影响的。

有些已拿地但未取得规划许可证的，如国色川境台，国色文轩，虽然原则上按新项目执行，但若政府能保证交付，2027年底前仍可按老预售条件申请预售。

不过以上是基于北京政策细则的分析，常州项目具体影响程度如何，还需等待本土政策最终的落地。

政策全文内容如下：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等系列政策规定，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，结合北京市实际，市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实 <关于完善商品住房销售制度的通知> 的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月24日起施行。《实施意见》明确了六方面政策措施。‌

一、全面加强预售管理

全面严格预售管理要求。《实施意见》明确，2026年8月28日后，北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目（以下简称“新项目”），申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，《实施意见》明确，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

确保在途项目平稳过渡。针对在途项目分类施策，《实施意见》规定：

●一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，该类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

●二是2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，该类项目原则上按新项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

●三是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

二、有序实施现房销售

《实施意见》规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。同时《实施意见》明确，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

在现房销售过程中，《实施意见》规定，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

三、推行主办银行制度

《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

《实施意见》还进一步规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理；市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

四、完善商品住房信贷管理

《实施意见》明确了北京市统一执行个贷政策，即：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

在开发贷方面，《实施意见》明确，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。同时规定，贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

五、优化土地供应管理

为优化营商环境，从源头支持市政配套与商品住房同步交付，《实施意见》明确：支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

为缓解房地产开发企业资金压力，《实施意见》明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

六、着力规范房地产市场秩序

为配合改革制度顺利实施，市场平稳有序，《实施意见》还提出，将加大对房地产市场的监管力度，规范市场秩序，切实维护购房人合法权益。同时，实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

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