上海
曼联年入近68亿却连亏七年，但真正的故事藏在一块25英亩的地皮里。
本周三，曼联公布了2025-26财年的年度财报。
6.776亿英镑的收入创下队史新高，比上一年还多了1,100万英镑。
可翻开利润那一页，又是一片红字——税前亏损4,300万英镑，比上一年的3,300万还多了整整一千万。
这已经是曼联连续第七年录得年度亏损了。
很多人看到这个数字会疑惑：
收入破纪录了，怎么还在亏钱？
答案和房产投资没有半点关系，纯粹是足球生意本身的代价。
1.一个赛季换帅的账单
曼联上赛季没有踢欧战。
没有欧冠、没有欧联，直接砍掉了一大块转播和比赛日收入。
商业收入下滑了1,600万英镑，比赛日收入也少了680万英镑。
好在英超联赛中球队最终拿到了第三名，转播费反而涨了3,390万英镑，勉强把收入总量拉到了新高。
但亏损的核心原因是两个字：
花钱。
赛季中途解雇主教练阿莫林，光赔偿金就花了820万英镑。
好在阿莫林很快就去了AC米兰执教，原本1,670万英镑的全额赔偿被压缩了一大半。
另外，俱乐部在夏天对历史债务进行了再融资，总债务从4.719亿英镑攀升到了5.776亿英镑，净融资成本直接从2,120万英镑飙到了6,920万英镑，翻了三倍还多。
简单来说，曼联的运营层面其实已经开始赚钱了——全年录得2,260万英镑的运营利润，两年前这个数字还是亏损近7,000万。
共同拥有人拉特克利夫主导的降本增效确实见了成效。
真正把利润吃掉的，是巨大的融资成本和球员买卖的支出。
2.6,350万英镑买了一块地
说到这里，故事才刚刚开始。
曼联的财报里藏着一个非常值得关注的细节：
俱乐部全年在固定资产上花了8,590万英镑，其中6,350万英镑用在了一件事上——买地。
这块地位于现有Old Trafford球场西北方约350米处，面积25英亩，约10公顷，是一块三角形地块。
卖方是Indurent，一家隶属于美国投资巨头Blackstone旗下的仓储物流公司。这笔交易在今年6月完成，被曼联称为"建设新主场的重要里程碑"。
曼联计划在这块地上建造一座全新的10万座球场，这将成为全英最大的体育场馆。
球场预计造价超过20亿英镑，建设周期大约在2031年到2035年之间。
但真正让这件事从一个"体育新闻"变成"房产新闻"的，是围绕这座新球场展开的整个片区重建计划。
3.73亿英镑的Trafford Wharfside总体规划
2026年1月，Old Trafford城市重建市长开发公司正式成立，由当地政府和大曼彻斯特联合管理局共同发起，经英国政府批准。
它的负责人是一个在城市重建领域极具分量的人物——Lord Sebastian Coe，也就是塞巴斯蒂安·科爵士。
科爵士最广为人知的身份是2012年主导了东伦敦Stratford片区的重建改造，至今仍被视为英国城市重建的标杆案例。
大曼彻斯特市长Andy Burnham在发布会上说得很直白：
"Old Trafford城市重建项目是自2012年伦敦奥运会以来，英国最大的体育主导型城市重建项目。"
2026年7月，由建筑事务所Allies and Morrison、工程公司Civic和JLL联合编制的Trafford Wharfside总体规划正式公布。
这份规划覆盖了约150公顷的区域，大致被Europa Way、曼彻斯特运河和曼彻斯特至利物浦铁路线围合而成，面积和曼彻斯特市中心差不多大。
规划的核心内容包括：
建设约15,000套新住宅（含经济适用房）；
创造约48,000个本地就业岗位和超过90,000个全国性岗位；
新建公共交通设施、城市公园和商业文化空间。
整个项目预计每年为英国经济贡献约73亿英镑。
整个片区被划分为六个不同特色的功能区：
目前这份规划已经结束了为期8周的公众咨询期，等待最终的审批落地。
4.为什么投资者应该关注这件事？
对于关注英国房产的海外买家来说，Old Trafford的重建并不是一个遥不可及的宏大叙事。
它实际上牵动着曼彻斯特房产市场最核心的价值逻辑。
先看一组数据。
根据英国国家统计局的数据，2026年3月曼彻斯特的平均房价约为24.8万英镑，年涨幅约为1.4%。到了4月，涨幅扩大到了4.9%。
租金回报方面，曼彻斯特的平均毛租金收益率在6%到6.6%之间，远高于全英平均水平。
在Fallowfield等区域，收益率甚至可以达到9%。
JLL的预测显示，到2028年曼彻斯特的房价累计涨幅有望达到19.3%，租金每年还有约4%的增长空间。
而Old Trafford片区的重建，有可能成为推动下一轮涨幅的关键引擎。
一个15年周期的大型城市重建项目，意味着持续的基础设施投入、持续的人口导入和持续的就业增长。
对于房产价格来说，这三样东西叠加在一起，就是长期上涨的底层逻辑。
5.伦敦奥运会的"前车之鉴"
有人可能会问：体育主导的城市重建，真的能拉动房价吗？
伦敦已经给出了答案。
2005年伦敦拿到奥运主办权时，东伦敦Stratford片区的平均房价大约是17.1万英镑。到2015年，也就是奥运会结束三年后，这个数字涨到了约29.3万英镑，涨幅达到71%。同期大伦敦地区的整体涨幅是36%，Stratford的表现几乎翻了一倍。
Lloyds Bank的研究也显示，距离奥林匹克公园最近的14个邮编区域，房价从2005年到2015年整体上涨了84%，而英格兰和威尔士的平均涨幅只有41%。
更重要的是，这种涨幅并非昙花一现。
到2021年，也就是奥运会结束九年后，承办奥运的六个伦敦自治市的房价平均每年仍在以6.9%的速度增长，累计涨幅达到78%，超过大伦敦平均水平17个百分点。
科爵士本人也说过，Old Trafford项目"有潜力超过伦敦2012年奥运会带来的城市重建效应"。这不是空话——73亿英镑的年经济贡献，15,000套新住宅，48,000个本地岗位，这些数字和当年东伦敦的改造规模不相上下，甚至更大。
6.一座球场改变一个片区
回到曼联的财报，4,300万英镑的亏损当然不是好消息。
但如果换一个视角来看，这家连续亏损七年的足球俱乐部，正在用6,350万英镑的土地投资，撬动一个73亿英镑的城市重建项目。
对曼联来说，新球场是竞技和商业的需要。
对曼彻斯特来说，这座球场是一整个新城区的起点。
而对房产投资者来说，这一切指向一个很明确的信号：在大规模基建真正落地之前进入，往往是享受重建红利的最佳时机。
伦敦Stratford花了十年证明了这一点。
Old Trafford的故事，刚刚翻开第一页。
ref：
https://www.financialcontent.com/article/bizwire-2026-9-23-manchester-united-plc-reports-fourth-quarter-and-full-year-fiscal-2026-results
https://sportingtribune.com/man-united-reveal-1bn-debt-despite-record-677-6m-revenue/
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