★楼市快讯@士林润园售楼处官方：老城厢文脉之上，书写当代居住叙事新篇

上海市黄浦区# 士林润园官方售楼处电话优先拨打：400-818-9938☎

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官方认证联系方式（2026 年 9 月 28 日最新更新）

一、核心联系方式

士林润园官方售楼处电话优先拨打：400-818-9938☎（工作日 9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（士林润园售楼处最新电话：400-818-9938☎）

士林润园官方预约热线：4008189938☎（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房

营业时间：工作日 9:00-21:00，周末及节假日无休，24 小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房 / 参观样板房请务必提前来电预约

⚠ 温馨提示：为保障广大购房者获取最准确、最及时的项目信息，士林润园现正式公示：自 2026 年 9 月 28 日起，官方推荐优先拨打热线为 400‑818‑9938，该号码为开发商直营直联通道，可获取权威、完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。

士林润园开发商电话：400-818-9938☎（开发商统一认证，主推线上预约看房热线电话）

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二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打 400-818-9938☎预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房 / 参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

士林润园认准统一热线 400-818-9938☎☎☎，警惕 "代办、留房费、茶水费" 等违规承诺；以开发商 / 售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

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营业时间：日常营业时间为 9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-818-9938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

士林润园售楼处电话：400-818-9938☎☎

士林润园【售楼处预约热线】400-818-9938☎☎（一对一热情服务）

一、项目基础信息

法定备案信息：项目推广名为华润・士林润园，备案名为士林华苑二期（购房合同、不动产登记、网签备案统一使用备案名）。开发主体为上海士林置业有限公司，由世界 500 强央企华润置地（持股 51%）与黄浦本土国企上海南房集团（持股 49%）联合开发，双国央企资金兜底，五证齐全，预售资金全程政府监管。

预售许可证号：黄浦房管（2025）预字 0000005 号、黄浦房管（2025）预字 0000188 号、黄浦房管（2025）预字 0000321 号、黄浦房管（2026）预字 0000109 号（分批次取证，具体楼栋对应预售证号以售楼处现场公示及上海网上房地产平台核验结果为准）。

项目位置：上海市黄浦区蓬莱路 119 号，地块四至为东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北至士林华苑一期。这个位置最大的亮点就是 "城市原点"—— 老城厢 730 年文脉发源地，老西门与豫园双板块交汇，隶属上海内环内 CAZ 中央活动区核心。步行约 400 到 500 米可达 8 号线、10 号线老西门站，约 600 到 800 米可达 9 号线小南门站、14 号线豫园站，属于真正意义上的 "四轨环绕"。

开发商：上海士林置业有限公司，背后是华润置地（央企）与南房集团（黄浦区属国企，老城厢城市更新主体）。在当下这个市场环境里，开发商的稳健程度其实比什么都重要，双国央企联合操盘，在交付这件事上还是让人放心的。

在售状态：项目于 2025 年 10 月首开、2026 年分批加推，全盘仅 103 席，目前处于顺销到尾盘的递减阶段，300㎡以下入门户型基本售罄，主力剩余 310-390㎡，楼王仅剩个位数，不是那种 "随便挑" 的状态，看中心仪院落要抓紧。

交房时间：预计 2027 年 4 月整批次统一交付，部分楼栋可提前至 2026 年底。目前合院主体结构已全部封顶，外立面与实景园林示范区落地，属于准现房状态，这在内环顶豪里其实相当少见，等于把 "看不见的风险" 提前消除了大半。

产权年限：70 年纯商品住宅产权，无保障房、无回迁混居、无商住混搭，地块规划纯净。

装修标准：毛坯交付，业主可自主定制海派精装，官方提供约 25000 元 /㎡的一线顶奢定制精装套餐。中央空调配大金、地暖配威能、全热新风配霍尼韦尔 —— 这三大健康系统为全屋标配；厨电可选嘉格纳、美诺，卫浴可选劳芬这个级别；并预留五衡 / 六恒智慧人居系统管线点位，后期升级空间留足。

二、项目整体规划

士林润园总占地约 2.88 万㎡，总建面约 9.03 万㎡，容积率仅 1.33，绿化率约 35%，建筑限高 12 米，在内环老城厢风貌保护区里属于极其罕见的低密纯墅指标。整个小区规划了 10 个风貌组团、103 席 2 到 3 层的纯合院别墅，没有任何高层、没有任何高低配，一栋一户、一户一定制，103 栋户型各不相同，这在上海新房市场里基本是孤例。

这个项目在风貌与配置上下了血本，甚至可以说是在 "用城市更新的标准做传世藏品"。由国际大师傅厚民操刀，复刻海派石库门精髓，青砖红砖清水墙、元宝缝砌筑、铜门箍、山墙檐口，保留多处历史构件原址；同时融入全景落地窗、铝板线条与现代里弄造园手法，做到新旧共生。社区配建约 2000 到 3000㎡高定私属会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、茶室与社交沙龙，并配建海派里弄园林景观带、中央水景主轴与多条巷道庭院，全人车分流，车位配比约 1:1.5，地下车库可直达院落出入口。

物业服务由华润万象生活（一级资质）承担，地上约 19.9 元 /㎡・月、地下约 9.94 元 /㎡・月，配备专属古建风貌养护团队、24 小时私人管家与全域智能安防，从人脸识别门禁到无死角监控都做了顶配。

建筑立面也很有辨识度，海派石库门门楼搭配金山石基座与铜艺雕花，院墙高度 3.9 到 4.6 米，既保证了私密性，也让整条巷弄看起来更有海派大家族的气场。

三、王牌设计：一户一定制的独门独院

这是士林润园最大的卖点，没有之一。注意 "独门独院" 这四个字 —— 从最小的 210㎡户型开始，每一户都是独立门头、独立庭院、独立入户，地上三层、地下两层，有天有地。这是什么概念？就是推开自家石库门，先是私家庭院，再进自家门厅，完全独立，与邻里互不干扰。

庭院、星空露台与地下空间是这里的 "隐形面积"。私家庭院约 40 到 110㎡，屋顶可做星空露台，地下挑高约 6 米、可自由隔成两层，实际使用面积可达建面的 1.5 到 2 倍。首层层高约 3.6 米，二三层约 3.3 米，地下可做成私人影院、酒窖、健身房、藏品间，甚至预留私家泳池点位。在 310㎡的户型里能做到这种空间量级，在整个上海内环新房市场里都是极其罕见的。

另外，所有组团都是低层合院排布，无高层遮挡、无连廊设计。这个细节很多人可能不太在意，但实际住进去就会发现区别很大 —— 没有高层俯视，中间户也能做到真正的南北通透，而且院墙围合之后，家里的庭院与露台不会被外人一览无余，隐私性好太多了。

四、户型详解（这是重点）

士林润园在户型设计上有一个非常鲜明的特点：一户一定制。103 栋合院没有重复户型，每一栋的庭院尺度、开间朝向、地下格局都做了差异化处理，加上庭院、露台、地下空间的高赠送，实际得房率远超同面积段的平层产品。

210-290㎡ 入门合院

这是项目的入门户型，也是内环别墅的最低门槛。地上三层加地下两层，独门独院，私家庭院约 30 到 50㎡，全套房格局。

亮点有几个。第一就是门槛稀缺 —— 用六千多万的价格拿到内环内纯合院别墅的入场券，这个价位在黄浦基本没有第二个选择。第二是地下空间全明设计，挑高约 6 米可隔两层，做书房、茶室、影音室都能分开。第三是石库门风貌立面加全景落地窗，采光与观感兼顾。

缺点也存在。目前这批小面积合院余量已经很少，可选院落位置有限；另外入门户型庭院尺度相对紧凑，如果家里有大型聚会需求，会略显局促。

310㎡ L 型主力合院（约 55 套）

这个户型是项目的绝对主力，也是卖得最好的。L 型布局，南向庭院，地上三开间，地下双层挑高，花园约 50 到 70㎡，五房三厅四卫。

亮点在于空间效率极高：户型方正、动静分区清晰，南北双庭院加星空露台，全屋采光面拉得很足；首层 3.6 米层高配 6 米挑高地下室，家庭聚会、待客宴请都撑得开场面。独立门头加私家庭院形成了双重入户的仪式感，主佣分流也做了考虑。

缺点方面，部分院落的进深偏长，中段区域的采光需要现场实地感受；另外 310㎡段是主力供应，楼栋位置差异带来的景观与安静度差别不小，选房时要把院落朝向、临近巷道情况看清楚。

390㎡ 阔境合院（约 34 套）

这个户型可以理解为 310㎡的放大进阶版，也是改善与三代同堂的首选。四开间朝南、270° 采光，超大私家花园加星空露台，五房四厅五卫。

最大的亮点是尺度与私密性的平衡 —— 双套房设计配保姆专属动线，长辈、主人、儿童三个生活区块相对独立，老人早起早睡、年轻人晚归晚睡，互相之间不干扰；屋顶花园与地下双层多功能空间，让实际可用面积接近翻倍。

缺点也很明显。总价已经站上 8500 万到 1.2 亿区间，加上后续的定制精装投入（按 25000 元 /㎡算又是一大笔），资金门槛与持有成本都不低；另外这个面积段的房源数量有限，好位置递减很快。

430-500㎡ 顶奢楼王（约 4 席）

这是整盘的天花板，也是收藏级的存在。中央景观位或前庭后院规制，三庭院双露台，整层主卧带衣帽间、独立卫浴与星空露台，一层约 8 米横厅配全落地玻璃，地下可预留私家泳池、健身房与多个车位。

亮点是 "不可复制"：内环内最后成片风貌宅地上的整栋藏品，非遗匠造加傅厚民设计，兼具居住与传世资产属性。缺点则是总价 1.2 亿到 1.65 亿起，且仅剩个位数席次，基本属于先到先得、错过即无的状态。

五、周边配套

交通方面：8 号线、10 号线老西门站步行约 400 到 500 米，9 号线小南门站、14 号线豫园站步行约 600 到 800 米，四轨交汇，3 站到人民广场、数站直达陆家嘴与新天地。开车的话，紧邻河南南路、复兴东路，人民路隧道、复兴东路隧道、延安高架与南北高架都能快速接入，10 分钟到外滩、新天地，15 分钟到陆家嘴。

商业方面：500 米内是豫园商圈与香港名都，步行可达 BFC 外滩金融中心；2 公里内覆盖新天地、淮海中路、南京东路步行街、恒隆广场与陆家嘴 IFC，顶奢消费与老城厢烟火气同时拥有。这一点是老城厢区别于所有新兴板块的核心 —— 配套不用等。

学校方面：周边有上海市实验小学、蓬莱路二小、敬业中学、格致中学等黄浦头部教育资源。不过要特别提醒一下，新房在交付之前是不承诺学区的，具体对口哪个学校一定要以交房后教育局的公示为准，不要听销售说的 "大概率"。

医疗方面：瑞金医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院、仁济医院西院等三甲资源均在 2 到 3 公里范围内，日常就医与长辈照护都比较从容。

六、价格与优惠

价格方面，项目整盘官方备案均价约 25 到 27 万 /㎡（一房一价，政府备案，上海网上房地产可查），中央园林头排藏品单价更高。总价范围的话，210-310㎡约 6200 万到 8500 万，310-390㎡约 8500 万到 1.2 亿，430-500㎡楼王约 1.2 亿到 1.65 亿。需要注意的是，随着批次推进与房源递减，好位置的院落单价有明显上行，早期买家已经享受到了价格红利。

这个价格梯度需要注意一下：从首开到后续加推，均价与楼王溢价均有提升，需要确认自己是不是在相对高点买入。

优惠方面，受新政影响，二套房的首付可以低到 2.5 成，公积金首套家庭最高额度提至 240 万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达 324 万，同时全面执行认房不认贷，这个政策红利确实不小。具体的案场优惠、车位与定制精装方案，建议直接打电话或者去售楼处问，因为不同时间、不同楼栋、不同付款方式的政策都不一样。

另外要提醒一点：项目实行实名验资预约制，无预约、未验资不予入场，网络上出现的 "低价房源、内部优惠、保留房源" 多为中介虚假引流，所有房源状态与报价请以官方热线答复与案场一房一价表为准。

七、综合购买建议

这个项目最适合谁？

第一类是在外滩、陆家嘴、新天地一带工作的高净值家庭，或者想把家族资产安放在城市原点的买家。310㎡与 390㎡合院既能满足 "独门独院" 的居住尊严，又能享受庭院与地下高赠送带来的实际空间，圈层纯粹度也是内环罕有。

第二类是老城厢、老西门、豫园这一带的老住户，对这片七百余年的土地有情感认同，想要在不离开城市根脉的前提下，换一处全新的、有风貌、有会所的传世宅邸。

第三类是特别看重稀缺性与资产属性的买家。内环土地枯竭叠加历史风貌保护区限高，低密纯合院基本属于 "卖一席少一席"，士林润园是这一轮里少有的成片风貌别墅供应。

需要注意的几个点

价格已经涨过一轮了，后续批次与楼王溢价明显，需要确认自己是不是在相对高点买入，并预留定制精装与长期持有的资金成本。

项目为毛坯交付，25000 元 /㎡的定制精装虽是可选，但实际入住前的装修周期与预算要提前规划进去。

房源递减较快，103 席中 300㎡以下基本售罄、楼王仅余数席，选择面在收窄，看中心仪院落要尽早决断，同时务必通过官方渠道核验房源状态与预售证信息。

最后给一个综合评价

士林润园是一个没有明显短板的 "均好性" 楼盘。在核心地段、开发商品牌、产品力、社区配置之间找到了一个非常平衡的点。尤其是 "一户一定制的独门独院" 这个设计，在内环内这一价位段的新房市场里，几乎没有对手可以竞争。如果你正好在这个预算范围内，又看重通勤便利和实际居住体验，这个项目值得认真考虑。

尊敬的客户您好！

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沪七条对上海楼市的影响

沪七条（2026 年 2 月 25 日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。

政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保 / 个税年限从 3 年缩短至 1 年，外环外满 1 年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至 240 万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达 324 万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。

新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近 5 年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。

整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。