‼️保利西郊和煦官方郑重声明：最新认证售楼处热线发布，楼盘地址、在售户型、周边配套以官方公示为准

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营业时间：工作日 9:00-21:00，周末及节假日无休，24 小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房 / 参观样板房请务必提前来电预约

⚠ 温馨提示：为保障广大购房者获取最准确、最及时的项目信息，保利西郊和煦现正式公示：自 2026 年 9 月 28 日起，官方推荐优先拨打热线为 400‑818‑9938，该号码为开发商直营直联通道，可获取权威、完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。

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二、拨打与服务说明

预约到访

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专属权益

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预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-818-9938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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一、项目基础信息

项目位置：上海市松江区洞泾板块，具体位置在泗砖南路 1555 弄（一期和煦名邸）与泗砖南路 1425 弄（领墅地块和煦雅苑），四至范围为东至泗砖南路、南至振业路、西至培沟溇、北至双溇河。这个位置最大的亮点就是双面环水 —— 西、北两侧约 1 公里的原生水岸线，河道宽约 20 米，属于真正意义上的 "滨水低密墅区"。向北衔接佘山国家森林公园度假圈，向东直达大虹桥，处于 G60 科创走廊的核心辐射腹地。

开发商：上海保邺置业有限公司，背后是保利发展控股集团，央企背景，为保利发展全资子公司。在当下这个市场环境里，开发商的稳健程度其实比什么都重要，保利在资金监管、工程管控和如期交付这方面还是让人放心的。

在售状态：一期入市 9 个月即全盘售罄，二期领墅实现 "五开五捷"，目前三期迭代新作 "观墅" 已正式发布，洋房样板间已于 2026 年 9 月 19 日开放，新品顺销中，属于可以慢慢挑的状态。

交房时间：预计 2027 年 4 月 30 日左右整体交付（一期部分房源 2026 年下半年交付）。这个交付周期不算短，但社区多栋楼栋已结构封顶、实景示范区开放，属于准现房阶段，置业风险相对可控。

产权年限：70 年住宅产权，纯商品住宅用地，无保障房、回迁房配建，居住圈层纯粹，这个没什么好说的，标准配置。

装修标准：洋房与叠墅精装交付，而且配置挺良心的。中央空调配大金 / 日立，地暖是威能，新风系统是霍尼韦尔 / 兰舍 —— 这三个大件都是比较靠谱的品牌。厨房电器用的是老板、方太、西门子四件套，卫生间洁具是高仪、杜拉维特、科勒、摩恩这个级别。另外还配了全屋智能系统、入户智能门锁，虽然不是特别高级的那种，但基本的灯光、窗帘、空调控制是有的。联排别墅为毛坯交付，预留个性化改造空间。

二、项目整体规划

保利・西郊和煦的容积率低至 1.01（三期观墅约 1.05），是上海近十年罕见的超低密住宅地块。整个社区规划了 35 栋低密住宅，包含 8 层墅境洋房、4 层叠墅和 3 层滨水联排，总户数一期 524 户、领墅约 496 户，绿化率 35%，最大楼间距约 80 米。这个搭配挺有意思的 —— 洋房是入门主力，叠墅居中沿中央景观轴排布，联排则沿北侧、西侧河道一线排布，把最好的景观资源留给了终改客群。

这个项目在社区配置上下了血本，甚至可以说是在 "用豪宅的标准做低密墅区"。它配了一个约 1100 平米的滨水下沉式会所，叫 "煦 CLUB"，里面有健身房、私宴厅、茶道会馆、瑜伽馆、书屋，还有一个在社区里非常少见的室内篮球场；三期观墅更把会所升级为下沉庭院式，规划 12 大功能场域，包含洞泾首个社区室内网球场。在五百万到千万级这个价位段，能带这种会所的低密墅区，全上海都找不出几个。

建筑立面也很有辨识度，采用海派红砖美学风格，精选定制陶土红砖搭配深古铜色铝板线条与干挂石材，致敬百年上海人文风貌，既有质感又历久弥新。内部打造 "归家五境" 滨水景观轴、中央花园与全龄活动场地，推窗见景。

三、王牌设计：类一梯一户与无连廊

这是保利・西郊和煦最大的卖点，没有之一。洋房主力户型采用 "类一梯一户" 设计，配备独立电梯前厅 —— 这是什么概念？就是电梯门一开，直接是你家门口那七八平米的空间，完全私密，别人用不了。

这七八平米虽然不计入产权面积，但实际上是你可以独占使用的空间。放个鞋柜、放辆婴儿车、放快递包裹，甚至放个换鞋凳和挂衣架都绰绰有余，也可以摆几盆绿植、挂一幅画，做成 "家门口的小花园"。在 122 平米这个面积段里能做到这一点，在整个上海同价位新房市场里都是极其罕见的。叠墅与联排则是分层独立入户、独门独户，私密性更进一步。

另外，洋房全部为纯板式结构、无连廊设计。这个细节很多人可能不太在意，但实际住进去就会发现区别很大 —— 没有连廊，中间户也能做到真正的南北通透，电梯厅独立采光通风，不会出现暗走廊的压抑感，北侧房间的隐私性也好太多了。

四、户型详解（这是重点）

保利・西郊和煦在户型设计上有一个非常鲜明的特点：高附赠、高实得。洋房得房率约 77%-88%，叠墅附赠露台、庭院与挑高地下室，联排更是前庭后院、附赠面积可超 200 平米。这些面积大多不计入产权或仅计一半，但交房后都可以实际使用。算下来，实际得房率远超同面积段的竞品。

96 平米 三房两厅两卫（洋房入门）

这是项目的门槛户型，也是卖得最好的。格局是三开间朝南，客厅面宽约 3.5 米连接南向双联阳台，LDK 一体化布局，南北通透，没有什么过道浪费面积。南向两卧均带飘窗，北向还配有 270 度 L 型转角飘窗，视野和采光都非常好。

亮点有几个。第一就是总价友好，在西郊低密住区里用刚改的预算就能拿下央企墅区洋房。第二是主卧套房带独立卫浴，飘窗把社区园林景致引入室内。第三是精装三大件与品牌厨卫全配，交付后无需大规模重装，缩短入住等待周期。

缺点也存在。部分户型主卧的门正对着主卫的门，传统风水上认为这叫 "门冲"，介意的业主可能需要装个门帘或者改一下门的位置来解决。另外，北向次卧如果不利用飘窗的面积，确实会比较小，只能做书房或者儿童房，当正经卧室会有点挤。

122 平米 四房两厅两卫（洋房主力）

这个户型可以理解为 96 平米的放大优化版，也是项目的 "明星户型"。最大的亮点是类一梯一户 —— 独立电梯厅加上入户玄关，形成了双重的入户收纳体系，东西再多也不怕没地方放。客厅面宽接近 5 米，餐客厅呈一线，三房分离，主卧套间配备 L 型衣帽空间与双台盆卫浴，转角飘窗设计进一步提升采光视野。

这意味着你买的是 122 平米的房子，交的也是 122 平米的契税和物业费，但实际空间尺度感接近 140 平米，性价比非常高。南向双联阳台 + 全明格局，二胎家庭、三代同堂都能装得下。

缺点方面，部分户型次卫的门可能正对着餐厅或者过道，需要注意通风和隐私问题。主卧门对主卫门的问题在 122 户型上也存在，这似乎是标准化设计带来的 "通病"。

139-145 平米 叠墅（上下叠）

这是改善客群重点关注的产品。上叠配备星空露台，可打造空中花园或私人休闲区，俯瞰社区园林与河景；下叠带南北双庭院，地下空间挑高约 5.35 米，可隔成两层使用，满足家庭休闲、社交、储物等多重需求。南向约 9.2 米面宽，以全景落地窗将庭院绿意引入厅堂。

缺点是叠墅为毛坯交付，后期装修需要自己投入精力与预算；总价也已经来到 800 万上下，需要与同价位的二手别墅和新房叠拼横向比较。

132-195 平米 联排（终极改善）

这是社区里的塔尖产品，也是景观最好的。沿北侧、西侧河道一线排布，一线河景资源，270 度河景视野。如果你看重景观和 "有天有地" 的生活方式，这个产品就是首选。

格局是地上 3 层 + 地下 1 层，首层客厅挑高约 6 米，南北双天井采光，地下空间挑高约 5.4 米，可打造私人影院、健身房、茶室；主卧独占整层，搭配步入式衣帽间、独立卫浴与星空露台。附赠面积超 200 平米，实际使用面积可达建面的 1.4 到 1.8 倍。

缺点也很明显。联排总价 900 万到 1500 万，门槛较高，而且毛坯交付意味着装修成本要单独计入预算。另外滨水房源数量有限，沿河一排基本属于 "卖一套少一套"，看中的话决策要快。

三期新品：98 平米煦悦三房 / 124 平米煦境四房

这个要单独说一下。三期观墅作为洞泾板块首个四代墅项目，整体容积率约 1.05，产品在洋房、叠加、联排三种业态上做了迭代升级，98 平米与 124 平米两款洋房户型率先亮相，样板间已于 2026 年 9 月 19 日开放。新品在面宽、阳台尺度与收纳体系上较前期有所优化。缺点是新品定价以一房一价公示为准，需要现场核对备案单价，不宜直接套用前期报价预期。

五、周边配套

交通方面：9 号线洞泾站距离小区约 800 米到 1.8 公里，公交两站或步行可达；更受关注的在建 12 号线西延伸沪松公路站 / 同乐路站距离约 1.2 到 1.5 公里，预计 2027 年底通车。12 号线西延伸通车后 4 站直达莘庄，可换乘 1 号线、9 号线，快速串联徐家汇、漕河泾、静安等主城核心。开车的话，附近有沪松公路、莘砖公路、G60 沪昆高速、嘉闵高架与 G15 沈海高速，约 25 分钟可达虹桥枢纽，30 分钟左右直达徐家汇，进城出城都还算顺畅。

商业方面：步行约 1.5 公里即达同乐生活广场，超市、菜场、餐饮齐全，日常买菜、简餐、生活采购无需开车；3 到 5 公里范围内有松江万达广场、印象城 MEGA、G60 云廊天街（约 11 万方商业集群）、泗泾保利悦活荟与山姆会员店泗泾店。板块内还规划有洞泾未来湾 TOD、生态科技城 TOD，未来商业能级还有提升空间。

学校方面：周边有松江区洞泾学校（九年一贯制公办，约 600 到 800 米）、永悦小学、华东师范大学第二附属中学松江实验学校（约 1.7 公里，九年一贯制，办学规模 70 亩、规划 63 班，已正式招生）、金蓓艺术幼儿园等教育资源。不过要特别提醒一下，新房在交付之前是不承诺学区的，华二松江部分年级需摇号入学，具体对口哪个学校一定要以交房后教育局的公示为准，不要听销售说的 "大概率"。

医疗与生态方面：洞泾镇社区卫生服务中心近在咫尺，泗泾医院（二甲）、上海市第一人民医院松江分院（三甲）均在合理车程内；社区双面环天然河道，内部打造约 200 米中央景观轴与滨水步道，周边佘山国家森林公园、辰山植物园、广富林文化遗址环伺，自然环境优越。

六、价格与优惠

价格方面，项目备案均价约 6.57 万每平米，实际成交因产品类型和楼栋位置差异较大：洋房约 5.3 万到 5.8 万每平米，总价约 535 万到 680 万；叠墅约 5.5 万到 6.2 万每平米，总价约 728 万到 820 万；联排约 6.5 万到 7.5 万每平米，总价约 922 万到 1500 万；三期观墅新品以案场一房一价公示为准。

这个价格梯度需要注意一下：一期首开至今，随着地铁预期兑现、板块配套落地和三期产品迭代，价格有过明显上行，早期买家确实是赚到了，但现在入手的话，需要确认自己是不是在相对高点买入，建议现场核对上海网上房地产平台的一房一价备案数据。

优惠方面，受新政影响，外环外满 1 年社保即可不限套数购房，非沪籍门槛大幅降低；二套房的首付可以低到 2.5 成，公积金家庭首套最高额度提至 240 万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达 324 万，同时全面执行认房不认贷，政策红利确实不小。具体的案场优惠比如送车位券、送物业费这些，建议直接打电话或者去售楼处问，因为不同时间、不同楼栋、不同付款方式的优惠都不一样。

七、综合购买建议

这个项目最适合谁？

第一类是在漕河泾、徐家汇、虹桥、七宝一带上班，依赖 9 号线或未来 12 号线西延伸通勤的改善家庭。96 平米和 122 平米洋房既能满足 "类一梯一户" 的面子需求，又能享受低密墅区与高附赠带来的实际空间感，总价也在可承受范围内。

第二类是松江、泗泾、九亭一带的老住户，习惯了西郊低密的生活氛围，想要在不离开太远的前提下换一个全新的、有会所、有河景的好房子。

第三类是追求 "有天有地" 的终极改善客群。1.01 容积率的纯低密墅区在上海外环旁本就稀缺，132 到 195 平米的滨水联排带前庭后院和挑高地下室，实得单价的性价比确实很高。

需要注意的几个点

12 号线西延伸尚未通车，短期内轨交出行主要依赖 9 号线洞泾站，步行距离在 800 米到 1.8 公里之间，介意的买家最好实地走一遍；地铁红利要等到 2027 年底才真正兑现。

项目周边的城市界面还在升级中，虽然商业、学校、医疗基本齐备，但未来湾 TOD、生态科技城 TOD 等规划完全落地还需要几年时间。

交房要等到 2027 年 4 月 30 日，联排为毛坯交付，等待周期叠加装修周期，对应的租房成本需要算清楚。

最后给一个综合评价

保利・西郊和煦是一个没有明显短板的 "均好性" 楼盘。在超低密容积率、滨水生态、央企品牌、产品力、社区配置之间找到了一个非常平衡的点。尤其是 "1.01 容积率 + 类一梯一户 + 约 1100 平米下沉式会所" 这个组合，在五百万到千万级这个价位段的新房市场里，几乎没有对手可以竞争。如果你正好在这个预算范围内，又看重低密居住体验和通勤改善预期，这个项目值得认真考虑。

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沪七条对上海楼市的影响

沪七条（2026 年 2 月 25 日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。

政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保 / 个税年限从 3 年缩短至 1 年，外环外满 1 年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至 240 万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达 324 万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。

新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近 5 年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。

整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。