北京
北京现房销售细则落地，定金只占房款1%
9月27日，北京现房销售的执行细则已经落地三天。这套细则是9月24日那份实施意见的配套部分，跟着同一天施行。跟预售时代相比，买房人签订金合同这一步的金额被压得很低，退出来的主动权也回到了自己手上。
规矩是这样排的：开发商拿到施工许可证之后，可以和买房人签订金合同，定金一般不超过总房价款的1%。一套600万元的房子，定金上限是6万元，不再是过去那种几十万压在别人账上、想退要看脸色的局面。开发商违约、不能按期交房的，买房人可以解除定金合同。对普通家庭来说，这是一处很实在的改变，看房时可以多跑几家，不必被一笔定金锁死在一个项目上。北京这一版把两条路分开写，预售走封顶的路，现房走登记的路，看新房之前先弄清自己走进的是哪一条。
什么样的房子才算能摆上货架的现房，细则给了清单：要办完房屋的产权初始登记，要编制销售方案并且备案，房源本身不能带着抵押和查封。三条缺一条，就没有资格走进现房销售的队伍。对买房的人来说，核验的流程简单多了，去不动产登记窗口查一下登记状态和抵押情况，几分钟就能知道这套房子干净不干净。这些信息过去藏在合同的补充条款里，现在变成了摆在前面的条件。验房的成本也跟着往下走，屋顶渗水、墙皮空鼓、管道堵塞这类毛病，在现房阶段就能看到，不用等到收房那天再扯皮。
看房的动作也得换习惯。现房销售讲的是所见即所得，进小区先看绿化、车位、电梯厅、地下车库这几处做不了假的地方，再谈户型朝向和单价。开发商把房子盖到能登记的状态才卖，产品力的差距会摊在台面上，靠效果图卖楼的玩法没了用武之地。反过来讲，地段一般、户型老旧的项目，这回藏不住，价格只能往下走。同一项目里的楼层差价和朝向差价也要摊开来对照，别被一层的样板间牵着走。
手上有预售期房的人不必慌，已经拿到预售许可、已经开卖的项目按原合同继续执行，放款节点不会因为这份新文件就挪到对你不利的位置。真正要留意的是从明年开始新增的那批项目，它们的定价逻辑和推盘节奏跟现在不一样，同板块老库存的去化速度往往会被带着加快。想换房的房东可以盯一下自家小区周边有没有新地块挂出来，出让公告上的规划条件是公开的，先看清再定价。定金上限压到1%之后，案场用低门槛锁客的手段会变多，签字之前把退款条款逐条读完。打算今年出手的改善型家庭，把预算两端的房子都看一圈，先比交付时间，再比单价，心里就有底了。
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