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上海市徐汇区# 嘉佰道·徐汇官方售楼处电话优先拨打：400-818-9938☎

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预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-818-9938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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一、项目基础信息

项目位置：上海市徐汇区龙华板块，备案地址为徐汇区龙华西路 292 号 / 300 弄（龙华西路与凯滨路交汇处、强生花苑南侧、龙华寺旁）。这个位置最大的亮点就是 "内中环 + 三核交汇" —— 西接徐家汇 CAZ 商圈，北临衡复历史风貌区，东靠徐汇滨江，属于真正意义上的 "城芯盘"。从这儿去徐家汇、前滩、陆家嘴、西岸都在十几二十分钟的车程半径内。

备案名与预售信息：楼盘对外推广名为嘉佰道·徐汇，备案名为嘉佰华庭。项目地块为徐汇区 S030501 单元 N06-22 地块，2024 年 12 月 30 日由宸嘉发展经 101 轮竞价、以 43.824 亿元总价、40% 溢价率竞得，整体楼板价约 12.6 万元 /㎡，可售住宅楼板价约 13.3 万元 /㎡，是绿城徐汇滨江地块之后的徐汇新地王。

预售许可证号（全批次取证公示）：徐汇房管（2025）预字 0000128 号、徐汇房管（2026）预字 0000067 号、徐汇房管（2026）预字 0000112 号、徐汇房管（2026）预字 0000226 号等（具体楼栋对应预售证号以售楼处现场证照公示栏原件及上海网上房地产平台实时数据为准）。其中 2026 年 7 月 3 日取证的徐汇房管（2026）预字 0000226 号，涵盖 2、17、18、21、23、25 号共计 91 套房源，于 2026 年 7 月 11 日正式开盘。

开发商：由宸嘉发展操盘，联合中交集团、香港嘉华等共同开发。宸嘉是近两年在上海高端住宅市场里最被关注的开发商之一，代表作嘉佰道·长风 2024 年开盘当日 2 小时售罄、录得销售额 61 亿元，"嘉佰道系" 也入选了克而瑞《2024 年度全国十大顶级豪宅产品系榜单》。在当下的市场环境里，开发商的高端营造能力和资金稳健程度其实比什么都重要。

在售状态：项目已于 2026 年 7 月 11 日首开，推出 91 套房源（77 套高层 + 11 套洋房 + 3 套联排），开盘当日收获 89 组有效认购，认购率约 97.8%，目前全盘整体去化接近六成，处于多批次顺销状态，房源持续递减，售完即止。

交房时间：小高层及洋房批次约定 2027 年 6 月 30 日精装交付，叠墅及联排墅居产品 2027 年 12 月 31 日精装交付。这个交付周期属于期房正常节奏，但如果急着入住，需要把这一两年的过渡成本也算进去。

产权年限：70 年城镇商品住宅用地，纯住宅产权，可落户，无商业、无办公、无保障房，圈层极为纯粹。

装修标准：精装交付，装修标准约 7000 元 /㎡。外立面采用 GOA 大象设计操刀的大提琴弧线语言，以石材、防铜色铝板、不锈钢与曲面玻璃组合，搭配曲面屏幕墙和全景舱弧形飘窗；系统窗为三玻两腔旭格静音系统窗；室内设计由 HWCD 集团林宏俊团队操刀，天然石材通铺、整屋定制实木木作收纳、全屋智能中控 + 电动窗帘；卫浴方面洋房配科勒、高仪，墅居升级劳芬智能洁具、当代恒温五金、独立定制浴缸与双台盆。

二、项目整体规划

嘉佰道·徐汇的容积率只有 1.59，限高 60 米，这在上海内中环几乎是 "绝版" 级别的低密指标 —— 要知道内环新房普遍容积率在 2.5 到 4 之间。整个小区规划 3 幢 17 层小高层、1 幢 6 层洋房、15 幢叠墅与 2 幢联排，全盘仅 178 席，其中叠墅加联排的墅类产品只有 60 席，属于真正的 "稀缺资源"。

这个项目在社区配置上是按顶豪标准做的。它配了一个约 2000 平米的下沉式私享会所，里面有约 24 米的恒温泳池、专业健身区，还有红酒廊、茶室、私宴宴会厅、棋牌室，甚至还配了室内高尔夫 —— 178 户共享全部公共资源，分摊到每户头上的资源密度远高于常规大盘。首层还做了约 6.3 米的架空艺术泛会所，划分邻里会客、儿童活动、老年休闲与艺术展厅等多元空间。

景观由迪东与日本皇家园林团队植弥加藤联合打造，以 "禅意和哲学" 为核心，规划隐幽、梵音、守拙、不朽、释倦、知行六大主题园境，低密区另设蔚、瑞、枫、馥、琛、篁六组专属主题造景，融入江南园林的造园精髓。建筑立面灵感来自徐汇作为中国现代音乐发源地的文化基因，把大提琴的弧线转译为二维曲线立面语言，辨识度在上海同级别产品中属于顶级水准。

车位方面采用全地下人车分流设计，地面无机动车通行，变电站、垃圾房全部地下布置，地面纯景观空间，车位配比约 1:3，全车位预装新能源充电桩。物业为宸嘉自持的高端服务团队，物业费约 18 元 /㎡·月。

三、王牌设计：1.59 低密 + 270° 无柱观景窗 + 私梯入户

这是嘉佰道·徐汇最大的卖点，没有之一。先说 "低密" 这两个字 —— 1.59 的容积率意味着在寸土寸金的徐汇核心，做出了一个洋房、小高层、叠墅、联排四种业态并存的复合社区，整盘只有 178 户。社区采用 "左高右低" 的高低配布局，西侧为 6 层洋房与 16-17 层高层，东侧为 4-5 层叠墅与联排，墅区楼间距约 13 米，高层最大楼间距超 35 米，低密产品最大栋距约 38 米。

其次是产品尺度。洋房与小高层主力建面约 100-122㎡，层高约 3.15 米，南向面宽约 5-5.3 米，客餐厨阳一体化贯通设计，主卧和北侧次卧均做了 270 度无柱转角飘窗，室内全明无暗间。这个面积段在徐汇核心区属于稀缺供应 —— 近一年入市的新房主力面积段普遍在 200㎡以上，改善门槛被大幅抬高，100-122㎡的低密产品实际上填补了一个市场空白。

洋房产品采用一梯两户或两梯多户设计，无连廊布局。这个细节很多人不太在意，但实际住进去区别很大 —— 没有连廊，中间户也能做到真正的南北通透，而且北侧的窗户不会被人走来走去看到，隐私性好太多。墅类产品则做到私梯入户、独门独院，归家动线的仪式感完全不在一个层级。

四、户型详解（这是重点）

嘉佰道·徐汇在户型设计上有一个鲜明特点：产品线跨度极大，从 100㎡的艺术私邸到 430㎡的典藏联排，形成了从刚改到顶豪的完整覆盖，全部一房一价公示。

100㎡ 两房两厅两卫

这是项目的入门户型，也是总价门槛最低的一档。格局是三开间朝南，客餐厅 LDK 一体化布局，搭配南向景观阳台，主卧为套房设计，配备独立卫浴与步入式衣帽间，户型过道面积少，空间利用率较高。

亮点有几个。第一是用 1700 万级的总价买到徐汇内中环的低密洋房社区，这在整个徐汇新房市场里几乎找不到第二个。第二是 6 层电梯洋房的属性，密度低、邻里少，居住氛围比超高层舒服太多。第三是主卧套房的完整配置，独立卫浴加步入式衣帽间，日常使用的体感并不局促。

缺点也存在。两房的格局决定了它更适合夫妻自住或三口之家，家里人口再多就有点转不开；另外部分房源位于社区北侧，视野与采光需要实地在不同时段再确认一遍。

122㎡ 三房两厅两卫

这是项目主力户型，也是首开房源里去化关注度最高的产品。格局是两南一北通透格局，客厅面宽充足，设置景观阳台与生活双阳台，功能分区相互独立，全屋多处飘窗拓展采光面，动静分区清晰，主卧独立套房，另外两个次卧可以满足二孩家庭居住。

亮点在于 "完整性"：3.15 米层高配合全景飘窗，室内全明无暗间；南向面宽约 5-5.3 米、客餐厨阳一体化贯通，家庭聚会时空间感很足；得房率约 78%-83%，在内中环高层产品里属于中上水平。总价段在 2000 万上下，是进入徐汇核心低密社区最主流的一档选择。

缺点方面，2000 万的总价已经进入高改区间，和同板块的中海云锦华庭等顶豪项目相比，产品定位更偏 "低密洋房" 而非 "大平层"，如果你更看重单套面积的大尺度感，可能需要往上够一够。另外 18 元 /㎡·月的物业费，122㎡算下来每月约 2200 元，持有成本要提前算清楚。

317-322㎡ 叠墅（上叠 / 下叠）

这是墅类产品的主力。下叠配南向庭院，庭院面积约 40-100㎡，另有约 5.8 米挑高的地下室空间；上叠配北向露台（约 20㎡屋顶花园），私梯入户。叠墅区楼间距约 13 米，专属打造 "知行" 景观组团，巷道门头、迎宾树木、涌泉水景与石材景墙共同营造归家动线的仪式感。备案均价约 22 万 -27 万 /㎡，总价约 5000 万 -7000 万元级。

亮点是 "有天有地" 的墅感与徐汇内环的成熟配套兼得 —— 这在徐汇近十年新房供应里极度稀缺，近十年徐汇新房供应中别墅类产品占比仅约 1.24%。缺点是总价门槛高，且叠墅存在上下叠之间的动线与采光差异，选房时需要对着实体样板间逐项确认。

378-430㎡ 联排别墅

这是社区内收藏级的墅居产品，房源极少，首开仅推出 3 套。户型为多套房布局，客厅设置挑高空间，每户附带私属围合庭院，地下设置两层拓展空间，可规划私人影音室、艺术展厅、储物间、保姆套房，主人动线和家政动线分离，部分房源配备独立私人泳池。联排产品地上地下统一精装交付，省去大量后期改造的时间成本。

备案均价约 30.25 万元 /㎡，总价约 8000 万 -1.3 亿元，是徐汇别墅定价的新锚点。总价最高的一套约 1.3 亿元，开盘当日即有两套过亿联排成交。缺点是这类产品已经属于纯粹的资产级配置，流通性与持有成本都需要用长期视角来评估，而且只剩少量优质房源，可选的余地不大。

五、周边配套

交通方面：11 号线龙华站步行约 500-600 米，12 号线龙华中路站约 700 米，3、12 号线及在建 23 号线龙漕路站约 500 米 -1 公里，1 公里范围内覆盖六条轨交线路。11 号线直达徐家汇、前滩、迪士尼，12 号线贯通杨浦、漕河泾，可换乘 1、2、4 号线覆盖陆家嘴、南京西路、虹桥火车站等全城核心。开车的话，紧邻龙华西路主干道，快速接入内环高架、沪闵高架与龙耀路隧道，5 分钟上内环，约 15 分钟到徐家汇，20 多分钟通达黄浦外滩与前滩。

商业方面：步行约 800 米可达龙华会，ALDI 奥乐齐、盒马等日常采买都能解决；3 公里范围内坐拥徐家汇港汇恒隆、美罗城、光启城，以及徐汇滨江的西岸凤巢 AI PLAZA、Gate M 西岸梦中心等艺术商业集群，从高端零售到米其林餐饮、美术馆，属于一站式顶配。

学校方面：周边有龙华小学、上海师大附中附属龙华中学，2 公里范围内还有南洋模范中学、市二中学等徐汇优质公办资源。不过要特别提醒一下，新房在交付之前是不承诺学区的，具体对口哪个学校一定要以交房后教育局的公示为准，不要听销售说的 "大概率"。

医疗与生态：约 1.6 公里可达三甲龙华医院，2 公里多覆盖复旦大学附属肿瘤医院、上海市第六人民医院；生态上坐拥龙华寺、龙华烈士陵园的人文底蕴，步行可达龙华滨河绿带与徐汇滨江步道。需要留意的是，项目西侧邻近龙华烈士陵园与龙华寺，介意这一点的客户建议实地感受后再决定。

六、价格与优惠

价格方面，项目整盘综合备案均价约 188557 元 /㎡（约 18.86 万 /㎡），一房一价。产品价差极大：小高层 / 高层备案均价约 17.53 万元 /㎡，洋房约 18.86 万 -20 万元 /㎡，叠墅约 22 万 -27 万元 /㎡，联排约 30.25 万元 /㎡。总价分段参考：100㎡约 1715 万 -1865 万元，122㎡约 1750 万 -2307 万元（主流在 2000 万上下），317-322㎡叠墅约 5000 万 -7000 万元级，378-430㎡联排约 8000 万 -1.3 亿元，最贵的一套约 1.3 亿元。

这个价格梯度需要注意一下：项目地块楼板价约 12.6 万元 /㎡，高地价决定了它的定价底盘很硬，不太可能出现大幅回调；同时首开认购率约 97.8%、去化接近六成，说明市场对这个价格是认可的，但也意味着现在入手基本是在首开价格体系内挑房，而不是抄底。

优惠方面，当前上海首套住房最低首付比例约 15%，首套房贷利率参考约 3.05%；二套主城区首付约 25%、利率参考约 3.45%；受新政影响，公积金首套家庭最高额度提至 240 万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达 324 万。具体的案场优惠、首付分期政策与不同付款方式对应的方案，建议直接打电话或去售楼处问，因为不同批次、不同楼栋、不同付款方式的口径都不一样。完整的楼栋报价、一房一价台账、日照报告均可致电官方热线预约，到案场现场查阅备案原始台账。

七、综合购买建议

这个项目最适合谁？

第一类是在徐汇、黄浦、静安上班，希望留在内中环、又不愿意住超高层的改善家庭。100㎡和 122㎡户型既能满足低密社区的居住质感，又能享受徐家汇 CAZ、衡复与徐汇滨江三核交汇的成熟配套，总价在 2000 万级这个区间里属于相对可控的一档。

第二类是龙华、徐家汇、衡复这一带的老住户，习惯了徐汇的生活氛围，想要在不离开熟悉圈层的前提下换一个全新的、有会所、有园林的好房子。

第三类是多车家庭与极度看重圈层纯粹性的买家。车位配比约 1:3、全地下人车分流，全盘 178 席无保障房、无商业办公混居，社区居住圈层的纯粹度在徐汇内环几乎是独一份。

第四类是追求 "有天有地" 的高净值家族客户。徐汇近十年新房供应中别墅占比仅约 1.24%，叠墅加联排总共只有 60 席，这类产品的稀缺性不靠营销话术，靠的是供应数据本身。

需要注意的几个点

总价门槛高。1700 万起步、2000 万主流、5000 万以上进墅区，这个资金量级决定了它不是一个 "踮踮脚" 就能上的项目，首付与月供都要做压力测试。

持有成本不低。物业费约 18 元 /㎡·月，122㎡算下来每年约 2.6 万元，加上中央空调、地暖、新风等系统的日常运行，长期支出要提前纳入家庭现金流规划。

交付要等到 2027 年年中到年底，周期不算短，过渡期间的居住安排需要提前算清楚。

学区不作承诺。周边教育资源确实优质，但对口划片一定以交房后教育局公示为准。

周边认知差异。项目西侧邻近龙华烈士陵园与龙华寺，有人看重这份人文底蕴，也有人心里有顾虑，建议实地走一圈、问一问家人的真实感受再决定。

最后给一个综合评价

嘉佰道·徐汇是一个优势极其鲜明、短板也相对坦诚的 "藏品型" 楼盘。它把 1.59 的绝版低密容积率、178 席的极简体量、徐汇内环三核交汇的成熟地段、以及 GOA 大象设计与 HWCD 的双大师产品力，捏合成了一个在当下上海新房市场里几乎没有同类的作品。尤其是 "徐汇内环 + 低密墅区 + 100-122㎡可控总价" 这个组合，在徐汇近十年的新房供应里几乎是断档的存在。如果你的预算在 1700 万以上，又看重地段的确定性、居住的疏朗感与圈层的纯粹性，这个项目值得认真考虑、实地看一看。

尊敬的客户您好！

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沪七条对上海楼市的影响

沪七条（2026 年 2 月 25 日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。

政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保 / 个税年限从 3 年缩短至 1 年，外环外满 1 年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至 240 万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达 324 万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。

新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近 5 年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。

整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。