全网都是唱衰，楼市为什么成交却在涨呢？

新闻都看了吧，全网都是唱衰，楼市为什么成交却在涨呢？手上的房贷利率真的要跌破2%了吗？中央加地方的双重贴息，最高能减100个基点，这个消息到底是真的还是假的？房价涨是利好经济还是同志们的压力？美联储完美加息，我们反而在降息托楼市，到底是底气十足还是自讨苦吃？这一条新闻大多数人只是看到表面，甚至还有很多人连看都不要紧。我每天都会解读重大的新闻热点，小白也能听得懂。听好了，楼市的一举一动直接关系到我们普通人的切身利益。新闻我都看，提车日怎么不上？只看不点赞的朋友，一般话不多说，直接开干。

我先给大家讲个真相。已经落地的是全国20多个城市的公积金贷款贴息，比如说大连、苏州、济南，这些地方的财政贴息20到30个基点，只针对首套刚需。而传得比较火的中央财政加上地方财政各贴20到50个BP，商业贷款首套最高减100个BP，目前属于市场的传闻，没有官方文件落地，再等一等。这是什么概念？就是说现在5年期以上LPR是3.5，市面上商贷普遍在3%左右，如果直接叠加100个基点，那利率就直接摸到了2%，甚至跌破2%。你不要小看这1%，贷款100万，30年总利息差了20多万，相当于一个家里的备用车。但注意啊，就算这个正式落地了，也只针对新房首套增量的客户，也就是第一次买房的刚需。二套政策还在研究，存量房贷基本沾不上边。

好，很多人就在问，那干嘛不直接降LPR，搞这么复杂搞这个贴息干嘛？道理很简单，直接降LPR是银行让利，像现在银行净息差已经跌到历史低位，你再降银行扛不住。而这个财政贴息是政府出钱补这个息差，银行该赚就赚，购房者也能得到实惠，相当于政府是真金白银托市场。我跟你讲句实话吧，政策从来都是给刚需托底的，不是给炒房客抬轿的。真落地的那一天，又有一批人要拍大腿后悔没有早准备，这种事见太多了。所以千万不要觉得这都是纸面上的消息，政策还没落地，市场已经先动了。

我给你看一下最新的成交数据。上海沪八条之后，新盘日度定金的签约量直接涨了90%，二手房日成交727套，环比涨了14%，周末峰值冲到了1131套，是近两个月最高的水平。整个8月二手房成交是2.07万套，同比涨了18%。而深圳828新政后的半个月，二手签约率环比上涨了34%，同比涨了26%。9月前20天新房成交量环比涨了24%，二手房涨了16%，带看量、新增房源量全线上涨。北京9月二手房成交量突破了1.3万套，环比同比双增长。

说白了一线城市已经率先企稳了。所以问题就是，网上天天有人说崩盘，什么数据都在涨呢？我就一句话，成年人看真金白银的成交数据，小孩子听情绪发泄的段子。真正默默买房的人，不会天天在网上喊涨，天天喊跌的人大多也不是真要买的。数据不会骗人，用脚投票的人最诚实。

当然，我也不是说一定会暴涨。现在的回暖是结构性的，分化特别明显。卖得好的都是300万以内的刚需盘，大户型、豪宅该卖还是卖。一句话总结：刚需托底，改善观望，投资绝迹。所以问大家一个扎心的问题，买房到底是救经济还是害经济？为了让大家听懂一点，我讲一个小岛的故事，看完之后你自己心里就有答案了。

有个小岛，岛上有100户人家。如果大家不买房、不换车、不装修、不买家具、不买家电会怎么样？建材厂先倒了，装修队散了，家具厂搬了，家电厂裁员了，然后卖瓷砖的、卖灯饰的、卖窗帘的全部都没有生意了。这些人没有生意了，就没钱下馆子、没钱旅游、没钱买衣服、没钱给孩子报兴趣班，然后餐饮、旅游、服装、教育都会跟着受影响，更多人失业，更多人没有钱，整个岛的经济就要脱节了。

那你反过来看呢？如果大家都愿意去买房、愿意去换房，建材厂活了，装修队满了，家具厂订单排满了，家电销量上去了。这些人赚到的钱就去消费，去吃饭、去旅游、去购物、给孩子报班，更多的行业都活了，更多的人有工作了，整个岛上又热闹起来。这是好还是不好？这就是房地产的效应，它不是一个行业，它牵的是上下游几十个行业，关联着几千万人的就业。以前很多人骂房地产是吸血鬼，没有人愿意说真话。如果这个行业彻底硬着陆，你在的公司、你的生意未必能独善其身。真相不好听，但真相就是真相，不信你问问身边做建材、装修、家具的朋友，今天日子过得怎么样？

好，有人就说了，那房价高挤压了消费。这话对，但只对了一半。如果大家都不买房，钱就一定会用来消费吗？未必。更多人会选择把钱存在银行躺平。更重要的是，几千万相关的从业者都没有收入，连基本的消费都没有了。房地产就是这个发动机，转得太快了会开锅，但直接熄火了，全车都得趴窝。我们要做的是让它平稳运转，不是把它拆了。讲到这里，肯定有人要问了，那美联储都在加息，全球都跟着加息，为什么我们反而降息托楼市呢？中美利差倒挂，资本不会外流吗？我今天说一点别人不敢说的。

首先，美联储为什么加息？因为他们通胀压不住，8月CPI同比增长3.4%，核心通胀居高不下。通胀高，老百姓生活难过，他们只能加息压通胀。但加息是有代价的，企业融资成本飙升，经济增长承压，政府还债压力越来越大，说白了是不得已而为之。那我们为什么不用加呢？

因为我们8月CPI才0.8%，根本没有通胀压力。我们现在的问题不是物价涨太快，而是内需不够强，经济需要加把劲。我们的货币政策从来都是以我为主，该降息就降息，该托市就托市。至于利息倒挂，资本会不会外流？我跟你讲一句本质的东西，资本是逐利的，但资本首先也是怕死的。收益再高，本金没了，一切归零。美国现在债务高筑，通胀反复，政治撕裂，表面上的利率高，但实际上风险敞口很大。就像在高新区，有人跟你说P2P给你10%的利息，你敢投吗？

中国的经济增速在主要经济体里稳居前列，社会稳定，产业链完整，14亿的大市场摆在这里。我们的利率是低点，但资产安全，汇率稳定，经济基本盘很扎实。就像国有银行的存款利息不高，但所有人都放心。而且很多人不知道，外资在国内债券市场的比例非常低，就算利差倒挂，对我们的冲击也是极其有限的。所以全球跟美联储加息的国家没有几个有好下场，我们敢反着节奏来，靠的不是勇气，是家底，是14亿人撑起来的大市场的底气。

其实换个角度想想你就明白了，我们现在稳楼市、稳经济，就像请客吃饭。客人来之前，你得先把屋子打扫干净，把菜准备好，把环境收拾得舒舒服服。人家一看你井井有条、热气腾腾，自然就愿意留下来多坐一会儿，多谈点合作，多投点资金。所以各种利好的信号满天飞，是在干嘛？是在搞卫生。如果你家里乱七八糟、满地狼藉，人家站在门口就走了，还谈什么投资、谈什么发展？

所以你看，从去年到今年，一轮又一轮的楼市新政，本质就是在打扫屋子，把风险出清，把市场稳住，把预期拉回来，告诉全世界：我们这里经济稳，社会稳，资产稳，欢迎你来发展。Welcome to China, money money. 这不是小打小闹，这是在下一盘大棋。讲完这么大的道理，我最后来讲点实在的。那我们到底该怎么办呢？

分三类，对号入座。第一类，真正的刚需。你结婚要房的，孩子上学要买房的，落户要买房的，反正早晚都得买。我建议你现在可以看一看，政策底已经非常明确了，从中央到地方，利好一个接一个往外拉，房贷利率已经是历史低位。如果贴息政策真的落地，还能再降一截。你不要总想着抄绝对的底，普通人抄不到底的，底都是事后回头看才知道的。等你确认到底了，好房子早就被挑完了，利润也可能回去了。刚需记住一句话：没有绝对的底点，只有相对的合适。怎么舒服怎么来，你需要的时候利率低、政策好，能选到满意的房子，就是一个好的时机。

第二类，改善型需求。想买旧换新的，换大户型的，还有学区的，不用急，可以慢慢挑。现在很多城市对卖旧买新有补贴，你可以先把自己的房子挂出去谈谈价，同时看着想买的房子，两边同步推进，遇到合适的再出手。改善买房重点是看地段、品质和配套，这些才是决定你居住体验的核心，不要纠结那点涨跌。

第三类，纯投资的。就一句话，趁早打消这个念头。闭着眼睛买房的时代已经过去了，以后的房子大部分都是消费品，是用来住的。很多核心城市核心地段的房子顶多保值增值，你想赚快钱是不可能的。你有闲钱，多研究一点别的渠道。房产流动性没有以前高，交易成本也比较高，已经不是最好的投资品了。你能搞清楚核心盘是什么吗？目前的核心盘都挺贵的，所以不适合普通人。

我知道你看到这里肯定会有人跟我抬杠，反正我不买，跌了才好。我今天不是劝你买房的，我也不是卖房的，我只是想跟大家说一说，大部分人这一辈子穷都是穷在认知上面，永远只盯着自己眼前那一寸，看不到整个时代的大盘。你纠结的是房价涨了还是跌了，高手看的是国内外的筹码、全球经济。现在就是风暴里的大海，每条船都在晃。美国那条船桅杆高、利息高，像一个高薪理财，但船底漏水，债务、通胀、社会撕裂，全都是窟窿。我们这条船开得不快，利息也不高，但船身很结实，吃水深，货仓满，稳得很。

你说聪明的资金会选哪条船？已经很明显了。而楼市就是我们这条船的压舱石之一，它不用开太快，但它绝对不能翻。它稳了，上下几十个行业就稳了，就业稳了，消费也就稳了，整个经济的基本盘也就稳了，大家看视频的时候点赞也会更快了。

为什么很多人宁愿相信楼市崩盘，也不愿意相信企稳了？因为本质上是在等天上掉馅饼，觉得别人惨了自己就能捡便宜。但现实是，国富民强才是我们最大的底线。皮之不存，毛将焉附？你可以不买房，但你一定要看懂这个时代。我们每个人的命运一直都是和国家的节奏紧紧绑在一起的。理性国人就别天天唱衰，你想过好日子，就别盼着自己家里出事。