东亚的经济奇迹，其实就是三代人供一套大房子

你有没有想过一个问题——

过去四十年，东亚创造了人类历史上最壮观的经济增长奇迹。我国GDP从1978年的3679亿元飙升至2025年的超过130万亿元，日本在1960到1990年间年均增长超过7%，韩国用了三十年从一个战后废墟国家跻身全球前十经济体。

所有人都说这是“东亚模式”的胜利：国家主导、出口导向、高储蓄、高投资。

但如果把这套宏大叙事拆开，你会发现一个极其朴素、甚至残酷的真相——所谓东亚经济奇迹，本质上是婴儿潮世代用尽父辈的积蓄，借尽子女的未来收入，以三代人的资源进行的一次现代化冲锋。

冲锋成功了。房子盖起来了，又大又漂亮。

但突然有一天你发现，这套房子其实只付了首付，后面还有几十年的房贷没有还。而随着年龄增长，你还要开始担心下一套房子的首付从哪来。

这就是当下东亚年轻人的处境。

1962年到1975年，我国经历了第二轮婴儿潮，平均每年出生2628万人。14年间累计出生近3.7亿人。这批人后来成了对外1开放四十年的建设主力——进工厂、盖楼房、修公路、造产品。

日本也有自己的婴儿潮。1947年到1949年，日本战后出生了约800万人，被称为“团块世代”。韩国的婴儿潮出现在1955年到1963年。

这一代人有一个共同特点：能吃苦，能存钱，不怎么花。

我国居民储蓄率从1990年代就开始攀升，长期维持在25%-30%的高位。同期美国只有6%-7%，欧洲主要国家9%-10%，日本算高的，也不过12%-13%。2018年，我国居民最终消费占GDP的比重只有44%，而美国接近70%，欧盟和日本也在55%左右。

换句话说，东亚人创造了巨额财富，但自己舍不得花。大量储蓄转化为投资，工厂越建越多，出口越做越大，经济增速像打了鸡血一样往上窜。

这就是东亚模式的底层逻辑——用一代人的极度节俭和极度劳动，完成工业化的原始积累。

但你以为这就够了？不够。

婴儿潮一代赚到钱之后，这些钱去了哪里？

答案是：房地产。

1998年我国住房商品化之后，房子从福利变成了商品，从消费品变成了投资品。一套房子动辄百万、数百万，一个年轻人的工资根本买不起。于是出现了那个著名的说法——“六个钱包买一套房”。

男方父母、男方祖父母、女方父母、女方祖父母，再加小两口自己，三代人的积蓄汇聚到一起，才够付一套房子的首付。然后年轻人签下二三十年的房贷合同，用未来几十年的劳动收入慢慢还。

这不是一种选择，而是一种安排。

整个东亚的经济循环，本质上就是一个代际转移的链条：上一代人攒钱，这一代人借钱，下一代人还钱。钱从祖父母流到父母，从父母流到子女，三代人的资源叠加在一起，才撬动了一套房子。而房子又是银行信贷的抵押品，是地方财政的土地出让金来源，是整个城市化运转的核心齿轮。

2022年之后，我国居民购房主力——25至44岁人口占比从2003年的34.36%降至2024年的27.81%。购房需求在结构性萎缩，但房贷的惯性还在。

日本当年的情形更加极端。1985年到1990年，日本全国地价翻了一倍多。60后——也就是日本的“昭和最幸运的一代”——正好赶上结婚买房的年纪。社会舆论逼着他们上车，“租屋同居”是带着贬义的词。父母掏空口袋帮着凑首付，年轻人签下三十年的贷款。到1995年前后，60后家庭里超过一半都买了房。

然后，泡沫破了。

日本全国地价从1991年的峰值开始连续下跌二十年。六大核心城市跌幅高达76%。60后家庭平均负债接近2000万日元，是所有世代中最重的一批。总务省1996年统计，60后家庭每年还款吃掉可支配收入的三分之一，东京圈的家庭更惨，接近一半的月薪都得填房贷的坑。

收入被砍了，房子不值钱了，但欠银行的钱一分没少。日本社会把征信看得比命重，一旦断供，孩子上学被卡，换工作被拒，连租新房都成问题。再苦也得咬牙还。

九十年代日本“过劳死”高发，背后就有这根弦在绷着。

你回头看，这套模式的运转需要三个条件同时成立：

第一，上一代人有积蓄可掏。这依赖于经济高速增长和极度节俭的生活方式——不消费，不旅游，不买奢侈品，把钱全攒下来给子女买房。

第二，这一代人愿意背三十年的债。这依赖于对未来的乐观预期——工资会一直涨，房价会一直涨，生活一定会越来越好。

第三，下一代人还在。必须有人来接盘，否则房子卖不出去，链条就断了。

过去四十年，这三个条件同时成立。婴儿潮的父辈有积蓄，对外开放的红利让人相信明天会更好，而足够多的年轻人意味着接力棒还能传下去。

但这套模式有一个致命缺陷——它是不可逆的单向消耗。

父辈的积蓄是一次性的，花完就没了。三十年房贷锁死了这一代人的消费能力，让他们不敢花钱、不敢创业、不敢冒险。而当这一代人老去，他们又需要下一代人来为自己养老——但下一代人已经被首付和房贷压得喘不过气来。

这就是东亚奇迹的本质：三代人各自牺牲，换来一套又大又漂亮的房子。但没有人告诉你，这套房子其实是一个不断吞噬资源的黑洞。

现在，这台机器的三个条件正在同时崩塌。

第一个条件正在瓦解——上一代人的积蓄快掏空了。我国居民部门杠杆率截至2026年一季度为59%，虽已从高位回落，但仍处于三十年来的历史高位。2026年上半年居民房贷增速降至-3.7%，已连续13个季度负增长。居民正在去杠杆，提前还贷成为普遍现象。

第二个条件正在瓦解——对未来的乐观预期消失了。2025年末倾向“更多储蓄”的居民占比达62.9%。2026年上半年居民人均可支配收入累计同比增长5.2%，消费意愿信心指数从2021年的110左右跌至87左右。人们不再相信明天会更好，而是开始相信明天可能更差。

第三个条件正在瓦解——下一代人越来越少。

2025年我国出生人口792万人，同比减少162万人。而2016年这个数字还是1786万。不到十年时间，出生人口腰斩再腰斩。全年死亡人口1131万，人口自然增长率为-2.41‰。2025年末全国人口比上年末减少339万人。

韩国更极端。2025年总和生育率0.80，首尔更低至0.63，全球最低。47.1%的韩国未婚者将“减轻居住费用负担”视为结婚的重要因素，但首尔平均公寓售价14.22亿韩元，按平均月收入计算，不吃不喝要26年才买得起一套房。韩国年轻人给这种处境起了一个名字——“袋鼠族”。

1981年到1986年出生的韩国人中，与父母同住的比例高达41.1%，较上一代翻了一倍。全国“袋鼠族”比例从十年前的18.6%跃升至32.1%——每三个35岁的韩国人中，就有一个还没能经济独立。

日本则是另一个版本的结局。40岁仍未结婚且与父母同住的人口超过400万，被学者称为“单身寄生虫”的常态化。日本年轻人从记事起就没见过房价上涨，从小到大亲眼见到的是因买房而破产的叔叔阿姨。房子在他们眼里不是安全感的来源，而是一头会吞噬三十年自由的怪兽。

日本的20多岁年轻人，现在流行申请50年期房贷。不是因为他们比上一代更勇敢，而是因为房价太贵、收入太低，30年根本还不清。

东亚经济奇迹的底层架构，说到底就是一个人口金字塔——底下必须有足够多的年轻人，才能托举上面越来越重的老人和越来越大的资产泡沫。

现在，金字塔的底座正在坍塌。

我国65岁及以上老年人口占比2025年已升至15.9%，预计2030年左右进入占比超20%的超级老龄化社会。劳动年龄人口从2010年的10亿峰值降至2025年的9.5亿，预计到2050年降至约59%。我国人口抚养比将在2036年超过50%，且逐渐超过100%——也就是说，那时候每一个劳动人口要养活超过一个非劳动人口。

日本已经走完了全程。1992年到2012年，人均可支配收入年增速仅0.5%，有些年份甚至负增长。CPI同比增速-0.1%，经济陷入长期通缩。地产与股票价格下跌带来1500万亿日元财富损失，相当于日本3年GDP总和。银行坏账从1993年的12.8万亿日元升至2000年的30.4万亿日元，1992年到2003年间180家金融机构破产。

更残酷的是，日本债务与GDP的比值从1991年的48%飙升至2014年的230%——父辈、这一代和下一代人共同背上了永远还不完的国债。

这就是那个“后面还有几十年房贷”的真实含义。

房子还在，但房子在贬值。贷款还在，但收入在缩水。父辈在老去，而子女还没有出生。

过去四十年，东亚人做了一件事——三代人合力，把一片农田或一栋老屋，换成了一套城市里的大房子。

这套房子承载了太多东西：它是父辈一生劳动的结晶，是这一代人二三十年青春的抵押品，也是下一代人理论上可以继承的"起跑线"。

但今天，这套房子正在变成一种负担而不是资产。

房价在跌，房贷在还，物业费在涨，维修基金在消耗，而最要命的是——没有人来接盘了。

日本已经给出了终局画面：全国房屋空置率2008年就达到13.1%，大量地方城市出现“零元房”，白送都没人要，因为接手之后还要交税、交物业、交拆除费。东京核心区房价创下新高，但广大地方城市正在变成无人区。

韩国的剧本也在向这个方向走。首尔市2024年制定的《首尔市人口政策基本规划》明确警告——如果生产和消费群体人口持续减少，首尔经济将于2050年进入负增长。

我国也正在步入同一条河流。居民部门持续去杠杆，房贷连续13个季度负增长，零贷款购房成为新趋势。二手房成交占比突破50.4%，全面进入存量时代。2026年预计房地产开发投资完成额约7万亿元，同比下跌15%左右。

三代人供一套大房子——这是一个壮举，也是一个寓言。

壮举在于，人类历史上没有哪个文明能像东亚这样，在短短四十年内完成如此规模的财富积累和城市化。寓言在于，这套模式从设计之初就预设了人口永远增长、收入永远上升、信仰永远坚定。

但人口不会永远增长，收入不会永远上升，信仰不会永远坚定。

当婴儿潮世代老去，当房贷终于还完，当年轻人发现“继承”一套贬值的房子并不比从零开始更轻松——那个所谓的经济奇迹，就会露出它本来的面目：

它不是一次完成的冲刺，而是一场需要永远有人跑下去的接力赛。

问题是，接棒的人，已经越来越少了。