浙江
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有句话老司机一直没说。
以前卖期房，开发商只有几个竞争对手；以后卖现房，开发商有若干个竞争对手。
这话从何说起？只要看看宁波那些交付后还没卖完的楼盘就知道了。
交付了但还没卖完，会碰到什么窘况？那就是新房和二手房同场竞价。前不久，老司机的一个VIP客户想买某楼盘，但我们一查二手房，同小区业主挂出来的价格，比售楼处整整便宜了2000元/平。
她说售楼处如果也便宜2000元，同样的价格她还是想买新的。
最后当然没谈下来，售楼处的优惠是定死的，大BOSS没说要降，下面肯定不能做这个主。
我建议她优先考虑二手房，毕竟刚交付，全新未住人的房源还有得选，和售楼处的房子没什么区别。
现房销售面临的困局，可能就是销售环境变得异常复杂。
房子刚卖出去没多久，可能就有业主转手要卖了（无论出于何种原因），时间越久，挂出来的房源就越多，最终这些二手房会形成价格体系，从而取代开发商的定价。
是的，售楼处的价格，在众多二手房面前，变得无效了。
这是开发商面临的前所未有的风险——丧失定价权。以前虽然他们也丧失过定价权，比如在限价的时候，但那时候的房子根本不愁卖。
甚至，限价是那个阶段最有效的销售手段。
失去定价权会让开发商非常被动，甚至做任何动作都是无效的。宁波现在已经有几个这样的楼盘，他们面临的尴尬就像本文开头一样，客户拿着二手房价格问他们：
为什么你们售楼处贵这么多？
无论销售怎样巧舌如簧，都无法正面回答这个问题。售楼处的选择无外乎两个：第一假装看不见，第二跟着二手房把价格降下来。
跟着降价这事听着简单，实际操作却困难重重，公司审批本就是个很久的流程，一旦批下来，更便宜的二手房又出现了，售楼处该如何办？
除非有极大把握，否则售楼处不敢轻易降价。
所以大部分售楼处都会选择假装看不见，如果客户一定要较真，他们就会说，我们这是公司规定，如果你一定要比价格，那你去买二手房吧。
如果所剩房源不多，开发商可能会直接把尾盘转成二手房，随行就市，售楼处也就不再开了。
828新政虽然鼓励现房销售，但它也留了预售的口子，房子结顶之后，开发商是可以申请预售的。
我想大部分开发商还是宁愿预售，毕竟早点锁定客户，哪怕拿不到钱（资金监管），至少可以避免夜长梦多。
预售有个非常大的好处——可以造梦。房子结顶但还没有装修，外立面（门窗、墙面）还没有做，园林绿化还没有做，这时候卖房，示范区和样板房还可以发挥重要作用。
示范区和样板房，一定是比现房更有杀伤力的。
从结顶到竣备少说也有8-9个月，多则12-18个月，这段时间可谓是销售的黄金期。
一个楼盘如果在这个期间完成了主体销售，后面就没啥可担心的了。到了现房基本也就到了销售的尾盘，只要品质不出问题，前面的客户不退房，哪怕出现价格更低的二手房，冲击也不大。
但预售这炮必须要打响，如果哑炮了，后面的现房销售会压力山大。这就好比蒸包子，要么一口气蒸熟，要么夹生了，后面费劲不说，蒸出来的包子还不好吃。
所以今后的预售容错率更低了，开发商会非常纠结，如果不预售白白浪费销售黄金期，如果预售又怕效果不理想。
所以他们势必要在预售阶段给出非常有力的政策，必须要给预售客户更大的实惠。
对于客户来说，面对二手房的价格优势，该如何选择？
还是回到老司机前面的观点，如果这个楼盘二手房挂牌量已经有规模了，那么它的真实价格就已经是二手房价格了，售楼处的价格已经没有意义了。
这时候，如果售楼处价格比二手价格明显要高，它是没有道理的。如果你喜欢的房子在二手市场上找不到，只有售楼处有，那么你可能就要为自己的偏好支付溢价。
说白了就是你买贵了，但谁叫你喜欢呢。
不过有一点必须要说明，不一定每个楼盘的二手房都一定比新房便宜，也有楼盘因为在二手市场比较走俏，它的二手房反而卖得比售楼处更贵，特别是位置楼层好的。
这种情况现在很罕见，但以前出现过。
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