北京
一个新西兰本地团队，用一种显得有争议的方式，以及持续六年的官司，把一个富有的华人家族的900多公顷土地全部收归己有。
最近，这个受地产界高度关注的案子画上了句号。
最新进展是：开发商Evan Williams的团队正式买下刘氏家族剩余的土地，并于上月取得产权。
这意味着，奥克兰Whangaparāoa以南这片909公顷的海滨地块——奥克兰最大的私人沿海土地持有之一，比Devonport和Bayswater两个区加起来还大——几乎全部落入同一个集团手中。
而刘氏家族的公司已经破产，欠债权人7300万纽币。
最新动态：第二次“抄底”，完成鲸吞
这张图清晰地显示出双方争夺的这块风水宝地的位置和范围，几乎是奥克兰以北近郊区域最后一大块临海地块。
这张来自第二批土地强制出售房产挂牌信息的图片，显示了此次挂牌出售的“Village 2”地块以及“Balance Land”的额外地块。
“Village Land 1”地块此前已被开发商Evan Williams控制的一家公司购得。
2020年，Evan Williams据称就在刘家不知情的情况下，通过快速成立公司、寻找资金支持者，成为刘家36公顷“Village 1”地块抵押拍卖的意外买家。
今年，他的公司及支持者又通过竞争性招标，买下了剩余的全部未开发土地：24公顷的“Village 2”（规划建住宅和商铺），以及716公顷一直延伸到海岸的森林丘陵。
两次收购，相隔六年。
第一次是抵押拍卖，第二次是法院强制出售后的竞争性招标。
两次都发生在刘家资金链断裂之时。
故事起点：90年代，400万纽币买下一片海
1991年，来自台湾的刘氏家族以400万纽币买下这片909公顷的土地。
三面环绕海洋保护区，从山顶延伸到海岸线，30分钟车程到奥克兰CBD。在当年，这是一笔划算的交易。
家族通过Green & McCahill Holdings Ltd持有土地。
他们计划有一天把它开发成新西兰最漂亮的海滨社区。
这一等，就是21年。
2012年，机会来了。刘家引入了一位重量级合作伙伴——Evan Williams。
他带着一份诱人规划找上门：建一个1200套住宅的高档海滨社区，外加商铺和配套道路。
刘家点头了。
为了融资，他们把一部分土地抵押出去，借来数千万。
Williams团队建起了一条5公里长的进场道路。
第一阶段工程顺利完工——一个带门禁的、150块建地的海边社区，在Weiti Bay拔地而起。
按照规划，第一阶段卖地收入就能还清贷款，还给刘家带来约6000万纽元的土地收益。
后续阶段还会带来更多现金流。一切看起来都很完美。
梦醒时分：销售停滞，关系崩盘
但到了2019年，美梦开始变味。
销售速度远不及预期，贷款还不上，刘家承诺的收益一分都没到账。
Williams急了。2019年2月，他召集了一次紧急会议，提出了一份救市计划。
刘氏家族掌门人Tong Kuang Liu（刘东光）专程从海外飞来。
他看了一眼计划，直接拒绝了。
法官后来在判决书中还原了当时的场景：Tong Kuang Liu把救市方案扔在地上，起身走出会议室。
事后，他对儿子（John Liu、Jean Liu等）说：这个开发商“比蛇还毒”。
这些聊天记录和邮件后来在法庭质证环节被当成直接证据（Discovery Documents）提交，且被法官白纸黑字地写进了最终判决书里。
一场“高风险博弈”就此拉开序幕。
刘家的策略：赌没人敢接
刘家的策略是：拖住对方。
他们拒绝向买家发放土地产权证，除非先拿到钱——这等于掐断了项目用来还贷的销售收入。法官后来认定，这一行为“实际上摧毁了开发项目”。
刘家算了一笔账：贷款还不上，银行就会强制拍卖抵押土地。
但他们赌定不会有买家敢来——因为那块被拍卖的住宅土地，周围全是刘家自己的地（见下图中的Village 1 land）。
任何外部买家买下那块地，都得经过刘家的地盘才能进出，根本没法用。
他们认为，这样一来，不会有其它买家，贷款方只能接受“打折”，最终法拍时，只能再便宜把地卖给刘家。
这样一来，刘家就能把Williams踢出局。
然而，他们引入的这个商业伙伴Evan Williams，是一个对新西兰制度和法律比他们更熟悉的人。
Evan Williams原先是新西兰最顶尖的商法律师之一，后来转型做高端地产开发，同时在公共领域担任过重要职务。
他曾在Chapman Tripp律所担任主席，这是新西兰规模最大、最老牌的商业律所之一。
他还有超过20年为政府和国际银行提供咨询，领域涵盖资本市场、证券和公司治理。
他对本地规则和游戏玩法了如指掌。
惊心动魄：开发商借钱买下自己的债主身份
刘家的这个策略，被称为“跟抵押权人玩胆小鬼游戏”——赌没有人敢接盘。
法官在判决书中认为这个形容“很准确”。
而Tong Kuang Liu本人在法庭上被问到“是否在打硬球”时，他的回答是：“我不是在打硬球。我是在打‘没球’（playing no ball）。”
但刘家万万没想到，Williams在2020年做了一个他们以为“不可能”的操作。
Williams凭借自己的关系，找到海外基金Clearwater Capital Partners，借了2000万。
然后又通过一系列复杂的债务重组，从惠灵顿慈善家Mark Dunajtschik爵士的公司手中，接手了刘家未还清的抵押债务。
新西兰慈善家Mark Dunajtschik被间接卷入
用这笔钱，Williams成立的新公司以3500万的价格，买下了Weiti Bay未售出的地块，以及Village 1的抵押拍卖土地。
这意味着Williams现在既是开发商，又变成了刘家的债主。
他拥有了合法追讨刘家债务的权利。
而且这一招代价极高：为了借这2000万，William的公司每月要支付35万纽元的利息。
法官形容他们正在“大出血”。
慈善家Dunajtschik爵士后来在法庭上作证说，投资这个项目是他“一生中最糟糕的商业决定”。
而这笔钱，原本是他打算用来捐建惠灵顿儿童医院的。
长达6年的法庭对决：信誉审判
刘家认为Williams买地、接盘债务的整个操作是一个“骗局”，目的是“抢夺”他们的土地。
他们告上法庭，指控这是一场“金钱诈骗”、一次“虚假的土地出售”。
高等法院法官Andrew Becroft作出了全面不利于刘家的判决。
法官在判决书中写道：这场博弈中最大的输家是 GMHL（刘氏公司），他们蓄意采取的策略，以灾难性的后果反噬了自己。
更让刘家难堪的是，Becroft法官对双方当事人的信誉作出了直接比较：
“我毫不犹豫地得出结论：Williams 先生是可靠、可信的证人。”
而关于Liu的证词，法官的评价是：“既不可靠，也不可信”。
土地易主，华人家族全面出局
上周，历时6年的法律撕扯迎来最终结局。
新西兰本地开发商Evan Williams在长达6年的毒辣诉讼战中大获全胜。
他从最初“寸土未占”的开发合作方，通过法拍与公开竞标，最终接管并买下了原本属于刘氏家族的绝大部分海滨土地。
刘氏家族的公司破产倒闭，欠下债权人$7300万纽币；而Williams的公司为了维持诉讼与购买土地，也向海外债权人背负了逾$2700万纽币的高息贷款（每月仅利息就达$35万纽币）。
如今，Williams家族公司已正式拥有这片土地，再抵押给Clearwater Capital Partners。
Williams告诉NZ Herald，他们正在权衡所有选项：
从“保留并开发”到直接出售，中间还有“十几种”可能，比如部分出售、部分开发、部分留作土地储备。
但任何重大改变都可能面临障碍，比如需要重新区划土地。
近年来，Weiti土地周边已经发生巨大变化。
新的7公里Penlink公路将连接1号国道和Whangaparāoa 半岛，通过一座535米长、约与奥克兰海港大桥同高的桥跨越Weiti River。
未来，这个地块可以更快通达市区。
成为地主才几周，Williams的团队准备考虑所有选项。
“官司期间没人能做决定，”他说。“现在我们可以了。”
这场外来资本与本地豪强之间的地产大戏，以一方全面接管、一方彻底出局收场。
ref: https://www.nzherald.co.nz/nz/failed-1200-home-weiti-project-developer-wins-73m-feud-takes-over-familys-auckland-coastal-estate/premium/VOOMNKIBPVC45GCBY5C3PWHCGE/
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