15.93亿，1万元/㎡！南海国资底价摘得桂城半月岛临江靓地

9月的佛山土地市场最受关注的一宗地——文海围二期地块成功出让！

9月28日，佛山市联资投资开发有限公司（南海国资）以底价15.93亿元竞得南海区桂城街道石石肯社区石平路南侧、工业路北侧、半岛路西侧、直涌路东侧地块，成交楼面价约10000元/㎡。

这是年内宅地成交总价新高，也是9月佛山唯一一宗成交楼面价破万的涉宅地块，同时也是半月岛公园周边现阶段最后一宗同时临江、临岛的宅地。

超新规，实际可售楼面价高于10000元/㎡

这宗占地约6.6万㎡的商住地，起拍总价15.9亿元，折合起拍楼面价约10000元/㎡。

需要点明的是：1万元/㎡的起拍价只是账面数字。幼儿园、托老所、两块合计约1.29万㎡绿地和220米市政道路均为无偿配建，把配建成本折算进去，实际可售楼面价将明显高于起拍价。

出让文件中还有一个关键细节：套型面积超过140㎡的户型，可享受30%阳台限免比例。这意味着地块未来的产品方向已经写在出让条件里——大户型、大阳台，走“超新规”改善路线。

“临江临岛”， 自带“教育+养老+生态”三重配套

地块处于桂澜路—季华路双主轴覆盖范围，路网衔接成熟，但非轨道站点上盖，交通便利性在桂城内部属于中游。

地块自带“教育+养老+生态”三重配套：配建的18班幼儿园和托儿所解决了学龄前教育，周边有石门怡海第五小学、怡海第三小学，同时石门怡海学校（九年一贯制，目前已经封顶），并与石肯中学合并办学；商业方面，日常消费依赖金铂中心、禅城山姆会员店（预计10月开业）等2公里圈层跨板块供应；生态方面，半月岛湿地公园扩容方案已明确，地块自身还须配建近9000㎡公园绿地。

在稀缺性方面，这也是半月岛板块内，最后一宗同时临江、临岛的稀缺宅地，这一组合在桂城已无复制可能。但需要限定的部分是稀缺的是"临江临岛"，不是"桂城宅地"——9月14日桂城佛平路一宗8788㎡蚊型地块刚完成"商改住"调规公示，证明桂城的供应渠道并未枯竭。同时政府在主动做存量置换：9月15日招商局置地桂城一宗1.76万㎡地块被收回、补偿5.69亿元，一边收旧、一边供新，土地要素正加速向优质区位集中。

千灯湖板块“量升价稳”，品质改善定位明确

看完地块，再看地块的市场基本面。

地块位于南海千灯湖、禅城奇槎板块交界处，我们选取地块周边3公里范围内土地出让情况作为参考。2024年至今，该范围内共成交6宗涉宅用地，成交楼面价介于7500-10500元/㎡之间，最高溢价率为20%。

值得一提的是，地块南侧的文海围一期住宅地块已于去年底由保利华南以12.65亿元竞得，折合楼面价约10000元/㎡。

需要说明的是，除了文海围一期地块以外，其余5宗地块与本案在行政区、所属板块和距离上均有差距，参考时需考虑板块能级差异。

统计时间截至2026年9月20日，数据来源：普睿数智

从横向对比来看：7月20日，本土民企东建集团以5.759亿元竞得禅城奇槎一线江景地块，成交楼面价同样为10000元/㎡，是2026年佛山首宗楼面价破万的住宅用地。这意味着，政府对半月岛板块的价值判断，并不低于已经成型的奇槎——尽管石肯目前的城市界面还不如奇槎成熟，但江岛生态资源与更低的容积率构成了定价支撑。

从纵向对比来看：一年过去，石门怡海学校封顶、金铂中心开业、禅城山姆即将开门迎客、地铁4号线持续推进，配套在兑现，而地块起拍价与一年前持平。政府并没有把"稀缺性"过度透支进起拍价，而是把溢价可能留给了后续的市场行情。

新房市场方面，据普睿数智监测，2026年（截至9月20日第38周）南海区千灯湖板块商品住宅新增供应17.59万㎡，与去年同期相比上涨约23%，累计成交17.35万㎡，与去年同期相比上涨约60%，成交均价25432元/㎡，同比下降约10%，处于止跌回稳的状态。库存方面，狭义库存面积约22.57万㎡、1792套，去化周期约12个月，板块供求基本平衡。

统计时间截至2026年9月20日，数据来源：普睿数智

值得注意的是，板块内120㎡以上改善户型的成交占比已经超过80%，其中120-160㎡面积段成交占比接近6成，购房偏好正在向品质端集中。

统计时间截至2026年9月20日，数据来源：普睿数智

竞争压力不小，地价既定，房价待验

目前地块南侧已有两个现成的价值锚点，分属不同梯队：

保利天奕效果图，来源：项目

时间窗口耐人寻味：9月28日二期地块地价已经落槌，10月国庆假期天奕开放示范区并对外开启诚意登记——前后仅隔数日，地价与房价将在同一板块完成一次罕见的双向验证。地价定了，保利天奕的性价比就有了参照系；保利天奕的登记热度与开盘去化，又反过来检验这宗地价的合理性。

产品预判上，新地块的差异化空间写在指标里。从目前板块存量、各面积段流速看，改善类产品去化压力小；根据普睿广佛区域统计，截至2026年8月末，千灯湖板块120-140㎡、140-160㎡面积段证载库存去化周期在2-4个月。由此可见，120-160㎡面积段产品市场供不应求。

统计时间截至2026年8月31日，数据来源：普睿数智

当然，目前板块内部竞争压力不小。除了南侧保利星曜、保利天奕双盘外，周边在售及待售项目包括：招商青雲臺、三龙湾金茂晓棠、蓝城悦雅园、华侨城半月岛纯水岸、保利琅悦，加上东建奇槎临江新项目（规划产品140-180㎡望江大平层），片区从刚改到豪宅的每一档都已有竞品。

而片区内大多数项目容积率在2.8-3.0之间，而新地块最高2.4，最低可做到1.2，加上150米限高，可以做到30层以上高层，中高层单位同时俯瞰半月岛与东平河，视野层次比紧贴江边的低层项目更丰富。

本宗地块手握一线江景＋半月岛湿地公园的景观王牌，叠加低容积率与超新规条件，竞争力不言而喻——但最终能否跑出，解题思路仍需回归到产品和价格两大要素，我们拭目以待。