北京
9月28日盘一下北京二手房的进度，9月前20天二手住宅网签约1万套，同比增长2.2%，这是连续第7个月保持正增长。同一时间段里，挂牌总量同比下降24%。一个往上走，一个往下走，两件事发生在同一个月。
1万套摊到20天里，日均500套上下。这个节奏不算快，但稳。北京二手房的月度网签量在过去两年里多次在1.2万到1.5万套之间波动，9月按前20天的进度推，全月落在1.5万套附近问题不大。同比增长2.2%这个幅度看着不大，考虑到去年的基数并不低，能继续保持正增长，说明需求端没有塌。
连续7个月正增长，比单月的数字更有说服力。单月可能被某个周末的成交高峰带起来，连续7个月就不是脉冲了。北京二手房的韧性主要来自两类需求，一类是和学区相关的置换，一类是改善家庭卖旧买新。这两类需求对价格的敏感度不算高，对房源的匹配度要求高，一旦市场上出现对得上的房子，成交就快。
挂牌量同比下降24%，容易被理解成房东惜售。实际情况拆开看，过去两年成交掉的房源确实从池子里清掉了，同时有一部分业主在新政之后把房子撤牌转租，或者干脆先观望。池子变小，看房人的选择跟着变少，议价空间也在收窄。北京8月的样本房源成交周期压到56天，在近一年里属于短的那一档，就是这个逻辑的直接结果。
价格层面，成交周期缩短通常发生在价格企稳之前。看房的人多了、房子周转快了，房东松口的意愿就弱。北京这一轮的顺序是先有成交量回暖，再传导到挂牌量下降，价格还在磨。说白了，现在谈涨价还早，谈止跌已经有支撑。
还有一个容易看漏的点：挂牌量降24%的同时成交量还在涨，说明去化速度在加快，库存是被真实消化掉的，不是有价无市。这种情况下，价格的压力主要来自房东的心理预期，而不是供需本身。
放到区域上看，成交活跃的板块集中在两类，一类是学区资源稳定的老城区，一类是产业聚集、通勤半径短的近郊。这两类板块的共同点是需求基础厚，换手频率高，价格下探的空间自然就小。反过来看那些配套迟迟落不了地的远郊板块，挂牌量降了，成交也未必跟得上。
我的判断是，北京二手房现在的状态是低库存加稳定成交，这个组合比脉冲式的回暖要扎实，风险在于挂牌量如果继续降，市场可能面临无房可看的尴尬，成交量的上限会被供给卡住。接下来要看的不是需求端还能不能放量，而是年底前有没有新的挂牌补进来。
9月前20天约1万套，同比增长2.2%，挂牌量同比下降24%，成交周期56天。这四个数字放在一起，指向的是一个正在变紧的市场。
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