广西
你名下那间商铺，今年光缴给税务局的固定房产税大概是每平米170块。这个数字不是假设，是现行规则下很多商铺实实在在要掏的刚性年成本，哪怕铺面空了半年一个租客都没有，一分钱不交也得全额缴。
你要算清楚投商铺到底赚不赚钱，这个数就是第一道铁门槛。
固定持有税，租金还没到手就得先掏
你手里那间商铺，只要你买了，房产税和城镇土地使用税就从次月开始算——不管里面有没有租客、是不是在装修、还是纯空置晾着。
房产税按从价计征来交：房产原值×(1-30%)×1.2%/年。这是内蒙古等地2026年在执行的从价计征口径：减除比例由各省、自治区、直辖市在规定幅度内自行确定，30%是部分地区按授权的顶格减免，并非全国统一，你所在城市按当地规定比例执行。
假设你买那间铺子总价100万，装修、电梯这些算进原值，每年房产税就是100万×70%×1.2%＝8400元。
更要命的是城镇土地使用税——按你铺子占的地块面积收，不管你楼上是空着还是租出去的。各地标准不同，像漳州核心商圈一平米一年能到20块，上海内环最高15块，江门标准地段也有10块。
一间50平米的沿街商铺，在商圈核心地段，光是土地使用税一年就七八百到一千，加房产税算下来，每平米一年大概170元的固定税确实是真的。
而且这件事逃不掉——税务现在跟不动产中心、水务、电力共享数据，你铺子长期空着但水电有消耗，系统直接就标记出疑点税源。空置不申报的代价是按日加收滞纳金，情节重了还要罚少缴税款的50%到5倍。
出租不全是增收，税也跟着来了
终于把铺子租出去了，税也跟着变。
一旦对外出租，房产税从前面那套从价公式脱离，改按合同租金（扣掉增值税后的部分）的12%交。如果合同月租4000块，一年不含税租金约4.8万，这一项的房产税就是5760元。
但还得叠上出租环节的综合税负。租金收入要交增值税——你是个人持有商铺的话，2026年执行3%的征收率。但有个关键口子：2026年到2027年底，月租金10万以下免征增值税。月租金只要不超过这条线，出租增值税就不用掏。
个税方面，能拿出发票算成本的就按扣除后余额20%交；拿不出的，税务直接核定你租金收入的5%当应税所得，再乘个20%。印花税按租赁金额千分之一贴，整年的支出倒不大。
把这些叠起来看，出租状态下额外要留出来的钱，大概在年租金的10%到14%。这还没算物业费和空置期。
真正的净回报率公式，得把空着那段时间算进去
你不可能全年满租。一年里租客走了，新租客没到，空置一两个月很正常。空置期不仅租金归零，物业费和税照缴不误——商业物业没有任何法定的空置打折规则，合同没写减免的话全额交物业费，业主还大概率打不赢官司。你预估年收益时，要把空置期的实际损失直接抵扣掉。
所以算真实净回报率，公式应该是这样一步步走：
首先，把未来一年的预期总租金收入扣掉空置期损失，得出实际到手年租金。
然后，从这笔租金里减掉所有刚性支出：固定年持有税是铁定跑不掉的，不管铺子租出去还是空着都得出。如果处在出租状态，还得减掉出租环节那部分综合税费，再减掉全年物业费。正常买铺子可以预留年均公共大修分摊，但这事公开反馈极少，目前只作理论应计项。
最后，用减完剩下的真实年净收益，除以你买这间铺子的总成交价（含税费、中介等实际到手成本），就是净回报率。
转手那一刀，可能吃掉你多年利润
你总有一天要卖铺子。卖的时候不是只交个增值税就完事了。
个人卖商铺（非居住用房），要用卖价减当初买入价算增值差，除了交增值税，还得交土地增值税——这个才是大头。增值额按30%到60%的超率累进税率收，再加上20%税率的财产转让所得税。
如果你当初买铺子的发票、契税凭证没留齐，土地增值税的扣除项目就很难算全，能抵扣的金额会明显打折。那种以为“差不多交个税就完事”的草算，跟实际要掏出来的数字差距很大——这笔钱，才是商铺投资真正的回本终点。
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