广东
新政细则未出，广州土拍市场先热闹了！
今天早上，荔湾东沙片区LW0703015-CZTB、LW0703021-CZTB地块正式挂牌。
根据公告信息显示，地块出让面积约18187.89平，计容总建面约51610平，容积率3.2。
按照130498万元的挂牌起拍价计算，起拍楼面价约2.53万元/平！
|图源：广州日报
南沙2026NJY-9、2026NJY-10地块也同时挂牌。
其中2026NJY-9地块占地66144平，总建面205046平，容积率3.1。按照246470万元的挂牌起始价计算，起拍楼面价约1.2万/平。
2026NJY-10地块占地19521平，总建面60515平，容积率同样为3.1。按72560万元的挂牌起始价计算，起拍楼面价同样为约1.2万/平。
|图源：广州日报
我们先来聊聊荔湾东沙这宗地，这宗地特点都非常明显。
1、学铁商齐全，北侧还有河涌绿地，综合素质水平相当在线；
2、地块不大，容积率3.2，较适合打造刚需产品接棒保利珠江印象。
先来看地块的配套情况。
商业方面，地块南侧的健康港星河cocopark，基本能解决日常的购物消费需求，不远处还有黄沙水产市场，买点海鲜也很方便。
当然，未来内港湾商业建成运营后，步行即可抵达。
地铁的话，10号线东沙地铁站也在步行范围内。
高德地图测距大概600米左右，步行时间在10分钟内，可以不换乘直达海珠、越秀、天河。
|广州楼市发布 制图
值得一提的是，地块旁边的学校地块，由24班小学升级成45班中小学。
这所学校曾是保利拿下东沙地块时候要求配建的小学，在2024年已经官宣为康有为纪念小学。
没意外的话，地块大概率也将对口这个学校。
|广州楼市发布 摄
而产品方面，楼市君比较偏向认为地块更适合刚需上车。
7月8日时候，荔湾东沙片区ADI地块刚刚公示调规，由纯商业调整为居住/商住。
其中靠近内港湾AF060705和AF060707地块具有一线江景和内港湾景观。
而此次挂牌的AF060615和AF060621地块，并没有江景， 不具备与保利珠江天悦、广州幸福湾这样打造为改善产品的基础。
这两宗地容积率均为3.2，限高80米，建筑面积分别为19775平和31835平。
整体体量不大，大概只有4-5栋楼左右，有点类似隔壁的保利珠江印象。
|广州楼市发布 制图
因此，地块大概率会参考隔壁的保利珠江印象，主打小面积低总价，跟广州幸福湾和保利珠江天悦错开产品面积段。
保利珠江印象正在清尾货，小户型已经售罄，只剩少量109、113平的刚改户型。
如果能承接保利珠江印象之后的刚需产品空白，控制在300万总价上车，大概率会吸引一大波刚需、刚改买家。
|广州楼市发布摄
再来看看南沙横沥岛这两宗地。
这两宗地的位置也都不错。
像是2026NJY-9地块，就在横沥岛南侧，距离18号线横沥地铁站不远，并且可以一线望江！
另外一宗2026NJY-10地块，楼市君暂时没找到具体位置，按照横沥中路北侧的位置描述，大概率也在横沥岛尖。
这也是南沙开建拿下横沥TOD地块之后，横沥岛时隔大半年再次卖地。
|图源：供地蓝皮书
至于产品方面，两宗地均为3.1的容积率，在低密为王的时代，着实不算低。
楼市君预测大概率还是要建100米左右的塔楼为主。
当然，这也不是说都会建刚需小户型，比如2026NJY-9地块，有临江一线江景优势，前排可以做板楼大户型拉高溢价，后排做面积面积稍小的刚改，也是一个思路。
|广州楼市发布 摄
值得一提的是，昨天上海也紧随北京发布了828新政细则。
和北京一样的是，在828之后挂牌的新地块，都需要优先选择现房销售，如果选择预售，需要封顶才能拿预售证，并且资金监管也也需要按新模式，也就是会更严格。
虽然广州细则还未出炉，但大概率也是这个方向。
也就是说，这三宗地都会按新的模式去走。
地块预计在10月底限时竞价，想要获取最新地块消息，欢迎 加个威信：gzlsfb3
你看好哪家房企来拿？评论区聊聊~
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