北京
9月29日，全国楼市金九成色有了量化答案。9月1日到20日，重点20城二手住宅成交套数比去年同期增长13.1%，重点30城新建商品住宅成交面积同比只微增1.4%。一个涨两位数，一个涨百分之一出头，差距就摆在那里。
北京这20天二手住宅成交1.0万套，同比增2.2%。上海二手商品房1.6万套，同比增24.3%。这两座城市已经连续7个月同比增长。深圳9月前20天成交4084套，环比增16%。深圳的回暖是环比口径，前面几个月基数偏低，才显得这一下明显。
把时间拉长到今年前8个月，重点20城二手住宅成交108万套，同比增6.8%。全国二手房网签面积54923万平方米，同比增10.6%，占住房交易总量52%。重点30城的二手成交套数占比到68%。
52%和68%这两个数字，买房人多看两眼不吃亏。全国口径下，二手房已经过半。重点30城里每成交10套房，有接近7套是二手。新房不再是主战场，这话不用绕着说。
存量房为什么能占上风？价格调整比较充分算一个，挂牌房源多，看房的时候选择面宽。以旧换新这类政策算另一个，把置换链条打通之后，卖旧买新不那么卡。以前卡在中间那一环，现在有人接手。
新房成交面积只微增1.4%，说明需求没有消失，只是换了地方。同样一笔钱，有人宁可要现成的二手房，看得到小区，看得到邻居，看得到物业水平。期房那套账，得重新算一遍。
对普通买房人来说，结构变化比涨跌更值得盯。你去一座城市看房，先看当地二手成交占比，再看挂牌量，心里就有底。占比高的城市，房子换手通常容易一些，急用钱的时候不至于砸在手里。
有人会问，新房成交面积才增1.4%，是不是开发商不想卖了。不是这个原因。今年前8个月重点30城的新房供货节奏本来就慢，推盘规模摆在那里，成交自然起不来。四季度供货集中释放，这个数才会好看一点。
再看价格这一头。挂牌房源多，买家挑得细，议价空间就留出来了。想快出手的业主，报价得贴着实际成交价走，抱着半年前的挂牌价不放，大概率是空挂。这一轮二手回暖，靠的就是拿价格换成交。
置换链条这块也值得说。以旧换新把卖旧和买新串在一起，中间那段时间不用自己找过渡房。以前卖房的人怕的是旧房没出手，新房定金已经交了，两头挤着难受。现在有机构接手旧房，这个风险小了不少。
还有个细节容易被忽略。重点30城二手占比到68%，这是城市层面的数，不是全国的数。三四线城市二手房的活跃度远没有这么高，那边唱主角的还是新房。你在哪一类城市，看到的就是哪一套规则。
金九还剩几天，前三周的成色已经这样。后面是银十，四季度怎么走，看接下来几个月的网签数字就够了。
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