中指研究院：6月二十城物业服务价格综合指数为1073.51 同比下跌0.03% 环比下跌0.07%

智通财经APP获悉，中指研究院发布2026年三季度中国物业服务市场总结与展望。2026年以来，物业行业仍处于质价矛盾深化，企业经营承压、项目组合加速汰换的阶段，呈现出“价格指数下行、满意度低位承压、收缴率持续下滑、撤场潮蔓延”的特征。质价矛盾已经演变为系统性现实挑战，成为制约行业高质量发展的核心堵点。从价格端看，物业费价格指数持续走低，行业议价能力弱化。2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。且同比和环比来看，下跌城市数量均有所增加。

2026年三季度中国物业服务市场总结

(一)政策环境：顶层设计与落地监管并重，行业步入规范化价值重塑期

2026年前三季度，物业服务行业定位从房地产的附属配套跃升为关乎民生福祉、资产价值与社会治理的关键性服务业：一方面，“物业服务质量提升行动”被写入政府工作报告、《“十五五”规划纲要》及服务业高质量发展部署，行业在国家战略层面的定位得到进一步确认;另一方面，《物业管理条例》修订提上立法日程、公积金、公共收益等领域的相关制度密集落地，物业企业的服务边界、权责清单与经营环境被重新校准。同时，地方层面围绕公共收益、项目退出、信息公示、收费管理等精细化治理全面铺开，政策的落地性与可操作性显著增强。

表：2026年1—9月全国层面物业相关的重大政策

资料来源：中指研究院整理

1、行业定位明确：国家战略层面确认“物业服务质量提升”

2026年，物业服务行业深度融入“好房子、城市更新、服务提质、扩消费、基层治理”等多重国家战略，并成为其落地的关键载体。

2026年3月5日，国务院政府工作报告首次将“物业服务质量提升行动”与“好房子”建设并列提出，并将其置于防范化解风险、推动服务业高质量发展的大局中，这表明，物业服务已从房地产的附属环节，跃升成为关乎民生福祉与资产价值的关键性服务业。3月13日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》中，物业服务被直接提及两处，分别出现在第六章“促进服务业优质高效发展”与第四十四章“推动房地产高质量发展”，核心内容指向物业服务质量提升。这一表述具有多重意义：物业服务既作为生活性服务业的代表适应居民消费结构升级，又作为“好房子”建设的重要组成参与房屋全生命周期安全管理。

4月7日，习近平总书记对服务业发展作出重要指示，明确以需求牵引、改革攻坚、科技赋能、开放合作为核心方向，深入实施服务业扩能提质行动，培育“中国服务”品牌。4月28日，中共中央政治局会议再次强调深入实施服务业扩能提质行动。行业正迎来从基础配套向民生服务载体、从传统劳动密集型向现代服务产业的战略跃迁。5月28日《城市更新“十五五”规划》与7月13日《扩大消费“十五五”规划》的批复，则分别从城市更新基层治理与扩内需角度，将“物业服务质量提升行动”“物业服务进家庭”纳入国家专项规划框架。

综合来看，政策对行业的明确定位，从根本上消解了“物业只是开发商售后”的认知偏差，确立了物业作为独立城市服务与资产运营主体的行业地位。这一顶层定位带来双重变化：一方面，为物业企业切入城市治理、社区运营、资产运维等更广阔的场景提供了政策依据;另一方面，行业也被赋予了更清晰的战略预期与更高水平的服务要求。政策的变化精准回应了存量阶段物业行业市场环境的变化：在存量阶段，房地产从增量开发转向既有住房运营，住房价值更多由居住体验决定，物业服务由此成为资产保值增值的关键环节，其角色的重心也须从开发配套，转变为日常居住服务与城市治理的有机构成。

2、行业法规重订：重新校准服务边界，沪黑两地先行定标

2026年行业基础性法规启动修订，有望实现物业从“管理”向“服务”的立法理念跨越，服务边界被重新校准，为存量时代资产运营扫清制度障碍。

5月11日，《物业管理条例》被列入国务院2026年度立法工作计划预备修订项目，这是行业基础性法规时隔多年重启修订，在物业管理(物业服务)的权责关系、定价机制、退出交接等核心制度将迎来适应性调整。同期，《“好房子”建设指南(试行)》于3月24日公开征求意见、7月14日再次征求意见，文本中多处提及物业服务，将其作为“长期运维”的重点内容，为物业企业参与“好房子”建设提供了清晰、明确的指引，将物业服务纳入“住房全生命周期”的运维中。

地方立法层面，黑龙江与上海分别从定价机制与综合治理切入，为物业服务规范化提供了多维度的实践样本。6月29日，黑龙江省住建厅发布《黑龙江省住宅物业服务参照定额(试行)》，这是全国首个将工程造价定额管理模式引入物业服务的省级制度，以7大类96项服务清单、11类岗位定员标准、八大成本公式构建“质价相符”的可落地技术框架。该定额为物业费定价提供了客观依据，并结合实际情况增加了供暖等具有明显地域特性的内容，有助于理清并缓解物业与业主间长期存在的质价不透明问题。9月18日通过修订的《上海市住宅物业管理规定》新增互联网表决、业委会候补委员、物业治理委员会等制度，明确公共收益单独列账、物业费催缴可诉讼仲裁并纳入失信约束，并将党建引领写入法规，建立物业服务企业综合评价制度。该修法以党建引领为根基，融合现代化治理方式，为服务质量评价、纠纷化解和有序退出提供了较为完整的制度样本。

法规重订的深层意义，在于通过立法层面的“正名”，重新界定了物业行业的服务边界与价值内涵。这推动行业从传统“四保一服”的服务提供商，加速转向社区生活综合服务运营商与城市基层治理的重要参与主体，并在存量时代承担起资产保值增值的更重角色。

3、物业权责厘清：8·28新政收窄开发遗留问题，推动服务权责归位

8月28日，住房城乡建设部等多部门同日发布关于进一步完善商品住房销售制度的系列文件，政策以建设工程规划许可证为界实行新老划断，将预售门槛提高到单体建筑主体结构封顶，新出让土地及未取证项目优先现房销售。房屋以建成状态进入交付环节，房地产开发与物业服务由此在“交付”节点相接，物业企业承接项目的方式与条件也随之改变：销售环节的过度承诺导致宣传与实物不符的争议在交易环节即被消化，不再向后传导至物业服务阶段;承接查验时点实质前移，为物业获取完整工程资料、建立设施设备档案留出闭环空间;开发遗留问题向物业转移的通道收窄，部分房屋质量缺陷问题也可在此阶段暴露，与之配套的保修责任主体也随之明确。但政策受时滞和范围限制，短期改善有限，行业仍须在承接查验、合同约定等基础环节做实。

需要注意的是，减负效果受时滞与范围双重约束：现房销售适用于新出让及未取证项目，集中交付要到2028年前后，未来两三年行业承接的仍以预售项目为主;隐蔽工程质量缺陷、规划配套未兑现等问题仍会落在小区管理环节。因此，政策对行业的减负是长期性的，短期压力难以立即缓解，物业企业仍须在承接查验、前期合同约定等基础环节把责任与资料约定清楚。

4、住房消费赋能：公积金支付物业费确认“基本住房消费”属性

住房消费赋能在制度层面确立物业费的“基本住房消费”属性。8月19日，国务院修改《住房公积金管理条例》，将提取情形由6种扩至9种，新增“支付自住住房物业费”“装修自住住房”等可提取情形，标志公积金从单一购房支持，扩展为覆盖购房、租房、养房、修房各环节的住房保障账户，物业费支付获得国家政策支撑。新规落地前后，海南、重庆、太原、长沙等超过20个省市针对地区实际情况出台物业费提取落地细则，提取标准多按建筑面积或定额设定。这是公积金制度首次将“养房”环节纳入支持范围，降低了居民缴纳物业费的现金压力，也为物业服务质量提升提供了需求侧条件。居民物业费支出可由公积金部分覆盖后，对优质服务的付费能力改善，有助于行业从低价竞争转向优质优价。

除公积金支付物业费外，国家仍在政策层面鼓励物业企业拓展增值服务、参与社区消费。在扩大消费与服务业扩能提质的框架下，“物业+”模式被持续推动，物业企业依托在管项目与业主日常触点，向社区养老、家政、零售、租售等领域延伸，既拓展自身收入来源，也将物业服务嵌入社区生活消费链条。这一方向与公积金赋能物业费相互补充，共同把物业服务纳入“住好”相关的消费场景。

5、地方政策与实践：细化服务质量提升行动，强化监管与透明

2026年前三季度地方政策密集落地，构成承接顶层设计的“执行端”。与过去多以倡导性文件为主不同，本轮地方实践有三个明显转向：一是将物业服务质量提升行动量化为三年行动方案与刚性考核指标;二是监管重心从规范企业行为扩散到建立综合评价与信用画像;三是以信息透明、公共收益规范、有序退出为突破口，补齐长期短板。

物业服务质量三年提升行动从国家部署下沉为地方详细方案。国家“物业服务质量提升行动”自写入2026年政府工作报告与“十五五”规划后，地方陆续推出具体行动方案，并设定可考核的量化目标。内蒙古印发《住宅小区物业服务质量提升行动方案(2026—2028年)》，明确到2028年底物业类投诉量较2025年下降30%、专业化物业服务住宅小区信息公示实现全覆盖;通辽、赤峰、鄂尔多斯、包头等地相继出台同类方案，目标高度一致。四川开展“安逸小区·安心到家”提升月活动;海南启动“物业服务质量再提升”专项行动;安徽在“皖美红色物业”框架下推进物业服务质量提升。这说明地方已将“好服务”从抽象要求变为可测量的治理KPI，行业竞争逻辑随之从拼规模转向看履约、拼口碑。

企业综合评价与信用监管制度持续优化。2026年地方建立物业服务企业综合评价与信用分级分类监管制度，监管重心由管行为前移到评能力。上海出台《住宅物业服务企业综合评价管理办法(试行)》，建立住宅物业服务企业综合评价体系，实行信用分级分类监管，并同步建立项目负责人执业能力评价制度，评价结果与招投标、评优、日常监管挂钩;上海修法亦明确“探索建立物业服务企业综合评价制度”。内蒙古、赤峰、鄂尔多斯将履约评价、信用体系写入三年行动方案，龙岩建立业委会履职评价机制。评价体系的落地，使优质企业获得招投标与品牌溢价，劣质企业面临信用约束，是行业加速分化与有序出清的制度基础。

公共收益透明与信息公示细则不断加强。公共收益不透明、信息公示不足是行业长期痛点，2026年前三季度地方以“专户管理、定期公示、第三方审计”为主轴密集建章立制。河南、广西、海南、福建、四川、贵州、云南、内蒙古等十余个省份出台公共收益管理办法，普遍要求公共收益归全体业主共有、开设专项账户、按季或半年公示、引入第三方审计。透明化已从倡导变为刚性约束，是“质价相符”的前提条件。

此外，在党建引领与多方协同治理、企业退出机制、物业服务企业“红黑榜”、物业服务规范等方面，各省市因地制宜，通过政策的制定，把物业纳入基层治理共同体，使行业更加规范。

(二)市场环境：行业质价失衡与运营困境并存，存量市拓机遇显现

2026年以来，物业行业仍处于质价矛盾深化，企业经营承压、项目组合加速汰换的阶段，呈现出“价格指数下行、满意度低位承压、收缴率持续下滑、撤场潮蔓延”的特征。质价矛盾已经演变为系统性现实挑战，成为制约行业高质量发展的核心堵点。

1、质价矛盾下收缴率承压，少数物企逆势回升迎来结构性改善

从价格端看，物业费价格指数持续走低，行业议价能力弱化。2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。且同比和环比来看，下跌城市数量均有所增加。自2024年物业费“降费潮”以来，物业费价格指数已连续四期出现下跌(每半年一期)。

图：2026年6月二十城物业服务价格指数

数据来源：中指数据CREIS

从服务端看，尽管目前物业服务企业都在加强服务品质建设，但满意度仍处于低位承压状态，反映出客户服务预期的提升以及行业“质价矛盾”的进一步深化。根据2026年中指调查数据，全国物业服务满意度行业均值为72.8分，较2025年小幅下降0.1分，延续回落态势。2021年以来，整体呈现波动下降的趋势。

图：2021-2026年物业服务满意度变化情况

数据来源：中指研究院·中指调查

从运营端看，物业费收缴率持续下滑，项目运营压力加大。2025年，百强企业物业费平均收缴率为87.32%，自2021年以来已连续多年下探，百强企业住宅物业费收缴率更低，约为82.67%。2026年以来，收缴率整体承压态势未变。根据上市物企2026半年报披露信息，多家企业明确披露收缴率下降或回款压力加大：万物云因居民缴费能力下降、法拍及失联查封无执行资产、开发商空置房数量增多等因素，导致收缴率下降;众安智慧生活受宏观环境影响，收缴率下降并导致金融资产减值亏损净额增加;弘阳服务也出现收缴率下行或回款压力;正荣服务则直接指出“本集团应收账款回款率下降”。

图：2021-2025年物业服务百强企业物业费收缴率变化情况

数据来源：中指研究院·中指调查

因此，退出低效项目、优化项目组合仍在持续并成为当前物企应对收缴率压力的战略共识。面对收缴率持续走低、应收账款回款困难，越来越多企业不再单纯追求管理规模扩张，而是主动收缩战线、汰换劣质项目。世茂服务明确提出“清退低效项目”;弘阳服务主动剥离收缴率偏低、盈利能力薄弱的低效存量项目;融创服务对于因高空置、客户群体缴费意愿低等原因导致确实无法正常经营的项目进行果断取舍，坚决推动撤场进程。物企这些动作的实质，是减少低收缴率项目对整体均值的拖累，把有限资源集中到收缴意愿强、支付能力稳、服务黏性高的优质项目上。

值得注意的是，少数企业逆势实现收缴率回升，为行业释放了积极信号。一方面主要由于项目优化战略成果显现，如滨江服务对新拓项目实施精准筛选，对存量项目开展价值重估，对低效项目坚决实行有序退出，2026上半年收缴率同比提升1.46个百分点;另一方面主要由于科技赋能品质提升带来的业主满意度和物业费收缴的改善。德信服务通过全场景机器人应用降低综合作业成本、提升业主满意度，进而带动收缴率提升。但可以看出，这些企业的收缴率回稳，并非行业缴费意愿整体回暖，而是优质项目托底、劣质项目出清以及科技化应用和品质提升共同作用下的结构性改善。

表：2026年部分企业逆势实现收缴率提升

资料来源：中指研究院综合整理

2、招投标机会释放，B端及G端公建是投标重点方向

随着行业步入存量市场，且企业加快项目汰换，行业招投标机会释放，为物企市场拓展带来了良好机遇。据中指研究院物业招投标Agent监测数据，2026年前三季度，全国物业市场招标信息共计约3.37万条，同比增长19.08%。这表明，尽管整体经济环境承压，但政企后勤服务社会化、城市公共服务外包化的趋势仍在加速，市场需求底盘依然稳固。

分业态看，办公物业、学校物业和公众物业招标信息数量占比较高，分别为21.50%、20.50%和21.64%，合计占比超60%。这一结构性特征表明B端和G端的物业外包需求正在集中释放。

图：2026年前三季度全国物业市场招标公告及同比变化情况

面对招投标市场的结构性机遇，物企应从“盲目铺规模”转向“精准择赛道”。一方面，央企及国资物企应发挥信用背书和资源整合优势，重点抢占学校物业、公众物业等公建类项目，以此作为压舱石;另一方面，具备差异化能力的物企应聚焦办公、医院、产业园区等高壁垒、高毛利的细分场景，构建护城河。

(三)企业经营：“增收反减利”延续，回款承压挤压营运资金

2026年前三季度，物业服务行业延续“存量盘整”主基调。上市物企整体营业收入增速降至近年新低，盈利端延续“增收反减利”的背离，管理规模呈现“头部扩张、多数收缩”的分化现象，现金流与应收账款管理成为决定企业经营韧性的核心变量。

1、营业收入：营收增速创新低，基础服务收入贡献持续提升

2026年上半年，61家上市物企营业收入均值约24.92亿元，同比增长约3.12%，增速较上年同期回落0.77个百分点，创近年来新低。拉长周期看，行业营收增速已由2022年上半年的50%左右一路回落到3%左右的水平，行业低速增长已成为常态。

图：2023H1-2026H1物业上市企业营收及变化情况

数据来源：披露历年数据的61家上市物企中报，中指研究院整理

从收入构成看，2026年上半年，50家上市物企基础物业服务收入均值约19.02亿元，占营收比重约76.03%，继续扮演核心收入来源与经营“压舱石”角色。而社区增值服务收入和非业主增值服务收入仍面临不同程度的下行压力。基础服务的高占比既是行业抗周期的稳定器，也意味着多元业务突破仍是行业亟待破解的课题。

图：2023H1-2026H1物业上市企业基础物业服务收入占比情况

数据来源：披露历年业务数据的50家上市物企中报，中指研究院整理

2、盈利情况：毛利和净利均呈下降趋势，中小物企困境本质是规模劣势

根据2026年上半年上市物企披露数据，行业呈现典型的“增收反减利”特征。营业收入均值同比增长约3.12%，但毛利润均值同比下降约0.54%至4.65亿元，净利润均值同比下降约1.06%至1.72亿元。反映出在项目毛利率持续压缩、关联地产坏账减值仍未出清的共同挤压下，收入增长已难以转化为利润增长。净利润均值在上一期实现增长之后又转入下降，表明经营效益未改善的情况下，关联地产风险尚未出清，坏账与减值计提仍在持续吞噬企业经营利润。

图：2023H1-2026H1物业上市企业毛利润均值和净利润均值及变动情况

数据来源：披露历年数据的61家上市物企中报，中指研究院整理

盈利分布高度向头部企业集中，8家头部企业贡献近七成净利润。在已披露中期业绩的63家上市物企中，8家企业2026H1的净利润均在5亿元以上，分别为华润万象生活(23.02亿元)、碧桂园服务(9.48亿元)、保利物业(9.43亿元)、万物云(8.20亿元)、绿城服务(7.24亿元)、中海物业(7.01亿元)、招商积余(5.22亿元)、恒大物业(5.03亿元)。上述8家企业以12.7%的企业数量，合计实现净利润74.64亿元，占56家盈利企业净利润总额109.75亿元的68.0%;其中，华润万象生活一家即贡献23.02亿元，占比达21.0%。

亏损企业数量有所增长。合景悠活(-1.55亿元)、正荣服务(-5360.2万元)、建业新生活(-2772.2万元)、德商产投服务(-966.9万元)、祈福生活服务(-337.2万元)7家企业陷入亏损，较上一期增加2家。其中建业新生活、祈福生活服务、德商产投服务4家由盈转亏，正荣服务亏损扩大。亏损主因仍集中于关联地产坏账减值、物业费收缴率下行及项目毛利润的收窄。

中小物企陷入“高毛利、低净利”的结构性困境。根据2026上半年上市物企数据，净利润2.5亿元以下的45家中小企业毛利率均值达21.84%，高于净利润5亿元以上8家头部企业毛利率均值(19.13%)，但其净利率均值仅6.64%，明显低于头部企业(9.14%)。这表明中小物企利润承压的症结并非基础业务盈利空间不足，而是规模劣势引发的费用摊销弱、减值压力大与管理成本刚性。因此，其破局之道不在于单纯追求毛利率，而在于做大企业规模、提升单城项目密度与管理效率。

3、管理面积：增速持续下降，在管面积净减少的企业数量增多

管理规模虽仍在扩张，但增长动能已大幅衰减，增速持续探底。2026年上半年，上市物企的管理面积均值约为1.68亿平方米，同比增长2.65%。2023H1至2026H1，物业上市企业管理面积均值呈逐年递增态势，但增速持续显著下滑。

图：2023H1-2026H1物业上市企业管理面积均值及增长情况

数据来源：连续披露历年数据的46家上市物企中报，中指研究院整理

样本企业中共17家在管面积出现净减少(2025H1有15家出现净减少)，表明其主动退出低效项目、优化项目的管理面积已超过其新拓项目管理面积。为保障整体的项目质量，企业不惜收缩管理规模，这与市场端“退盘潮”与项目汰换加速相互印证，行业正经历从“求规模”到“求质量”的深刻转向。

2026年中期，49家披露数据的上市物企合计在管面积净增量约219.2万平方米，但增量完全由头部企业贡献。以保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余、碧桂园服务为代表的Top5企业合计净增约235.0万平方米，已超49家总净增额。剔除这5家后，其余44家企业合计在管面积呈现净减少现象，其中融创服务(-33.0万㎡)等企业面积净减少量居前列。行业进入“头部扩张、多数收缩”的结构性调整期，中小物企份额持续承压。

4、抗风险能力：现金流低位企稳，但回款压力未见实质缓解

截至2026年6月30日，62家上市物企现金及现金等价物均值约为15.06亿元，较上年同期下降1.44%，持续收缩。虽然绝对规模较2025H1的15.28亿元仍有小幅下降(减少约0.22亿元)，且自2023H1峰值(17.21亿元)以来已连续三年下滑，但最新一期数据释放出明显的企稳信号：同比降幅从2024H1的-5.81%、2025H1的-5.74%大幅收窄至-1.44%，收缩速度显著放缓。

图：2022H1-2026H1物业上市企业现金及现金等价物均值及增长情况

数据来源：连续披露历年数据的62家上市物企中报，中指研究院整理

行业回款压力未见实质性缓解，收入质量下降并持续挤占营运资金。截至2026年6月30日，62家上市物企应收款及票据均值约17.64亿元，较上年同期增长6.27%，增速高于同期营收增速，回款压力仍在。为应对应收账款回款压力，部分物企采取主动管控策略，将回款能力前置到项目获取和存续的决策环节。保利物业明确提出优化住宅增量结构，非住宅业务聚焦优质客户，主动退出回款较差项目。

图：2022H1-2026H1物业上市企业应收账款及票据均值及增长情况

数据来源：连续披露历年数据的62家上市物企中报，中指研究院整理

(四)多元业务：整体承压下战略性调整，结构性机会与破局机会仍存

2026年，物企多元业务呈现“整体承压、结构分化、路径重构”的态势。社区增值服务持续收缩但降幅收窄，“信任型”服务逆势扩张，业务本质正从“流量变现”转向“服务信托”;城市服务收入增速显著分化，赛道逻辑从“跑马圈地”切换为“有质量拓展”，AI与数字化成为低毛利困境的破局工具;IFM则突破传统物业边界，头部物企通过并购、品牌孵化、聚焦新质生产力等方式布局高潜力赛道。多元业务并未全面退潮，而是进入结构性机会与破局机会并存的分化阶段。

1.社区增值：结构性机会仍在，到家服务、养老服务等“信任型”服务布局加快

社区增值服务是物企多元化探索最早的业务，但近几年呈现理性收缩的状态。2026年上半年，39家上市物企社区增值服务收入均值为32945万元，同比下降2.44%。下滑的主因是企业主动战略收缩低质、低毛利业务以及房地产交付减少带来的家装与房产经纪需求收缩。虽然收入规模延续2024H1(35160万元)、2025H1(33768万元)以来的逐年下行趋势，但降幅较2025H1的-3.96%收窄1.52个百分点，收缩速度有所放缓。

图：2024H1-2026H1物业上市企业社区增值服务收入均值及增长情况

数据来源：连续披露历年数据的39家上市物企中报，中指研究院整理

尽管多年来社区增值服务未形成物企第二增长曲线，整体业务板块承压，但结构性机会仍在。到家服务、养老服务等“信任型”服务逆势扩张，成为物企当下的布局重点。2026年上半年，世茂服务养老服务收入达1.21亿元，同比增长15.2%，东原仁知服务和建发物业的养老服务收入近几年均保持增长。一方面，政策端持续释放支持信号，国务院《城市更新“十五五”规划》明确“推动物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸，为物企切入高频民生场景提供了制度空间;另一方面，到家服务、养老服务具备刚需、高频、就近响应等特征，能有效提升用户黏性与信任，有利于形成稳定服务入口。

社区增值服务的本质，正在从“流量变现”转向“服务信托”。物企手里最稀缺的资产不是业主的购买力，而是日复一日的触点信任——管家服务、设备维保、应急响应构成的“在场感”。装修代办、房屋维修、养老助浴、家政托育这些低频但高信任的业务，是物企相对电商与中介的差异化壁垒。这与行业收缴率修复是同一件事的两面，服务信托做得越深，业主黏性与缴费意愿越强，增值业务与基础物业的飞轮才能转起来。

2.城市服务：业务收入分化，企业聚焦“有质量的拓展”

城市服务是物企从住宅小区走向城市公共空间的主航道，政策红利丰厚但商业化落地却困难重重。虽然市场空间广阔，但现实中存在政府回款周期长、应收账款坏账风险大等难题。因此，理解城市服务必须同时看见其“天花板”与“枷锁”。

从城市服务收入看，物业企业分化明显，赛道逻辑正从“跑马圈地”转向“有质量拓展”。2026年上半年，雅生活服务和时代邻里的城市服务收入分别下降5.68%、7.78%，体现其主动收缩低效项目，聚焦项目质量的战略方向;万物云城市空间整合服务从3.60亿元增至4.00亿元，增长11.0%;经发物业城市服务收入从1.34亿元增至1.78亿元，大幅增长32.8%;浦江中国城市服务板块温和增长1.9%，保持稳健发展。整体而言，城市服务并未退潮，但增长逻辑已切换为精选财政稳健、付费机制清晰的区域与场景，不同企业的业务收入分化加剧。

图：2025H1-2026H1部分物业上市企业城市服务收入及增长情况

数据来源：上市物企中报，中指研究院整理

政策端为城市服务打开了需求天花板。国务院《城市更新“十五五”规划》提出，到2030年新开工改造城镇老旧小区约11.5万个、完整社区建设改造5000个，“十五五”城市更新市场总容量达15万亿至20万亿元。规划确立了“改造+运营+服务”一体化导向，鼓励物业从“四保一服”向养老托育、家政、房屋托管、居家护理延伸，为物企从“一次性工程”切入“长期运营服务”提供了制度通道。地方层面，上海已推动物业向街区、园区、会展体育场馆、交通枢纽、城市公园、公共空间延伸，城市服务边界从住宅小区扩展至城市公共空间的全域治理。

盈利端是城市服务最大的“枷锁”。城市服务普遍呈现“规模不经济”特征，合同金额大、毛利薄且高度依赖财政回款。2026年上半年，万物云城市空间整合服务毛利率仅5.5%，较上年同期的9.1%下降3.6个百分点；经发物业的城市服务毛利率下降至12.5%。毛利率低且呈现下降的趋势直观揭示了城市服务的盈利困境：以人力密集的环卫、公共设施运维为主业，提价能力弱、成本刚性高，规模扩张反而摊薄单位盈利。这意味着，城市服务对物企的价值更多在于“流量入口”与“政府关系”，而非利润贡献。能否通过数字化降本与高毛利细分场景改善结构，是破局关键。

“AI+全域治理”城市服务模式或将成为低毛利破局工具。万物云在深圳福田梅林街道参与的城市服务项目，是2026年值得业内研究的样本之一。梅林街道采用“政府搭台、多方参与、企业唱戏”的“城市合伙人”机制，引入万物云等4家科技企业提供技术服务，并创新设立“梅林智翼城管联勤调度中心”，汇聚2255余路城市监控、30余路高空鹰眼与2000余路地面感知设备，构建“天-空-地”三维智能巡检体系。截至目前，梅林街道已培育65项AI应用场景，功能型无人车线路15条、常态化运行7条，辐射里程超50公里，并首创“物业管理进河道”的深圳河湖水生态科技管控模式。其本质是把物业在住宅小区的精细化管理与数字化能力平移到街区，形成可复制的城市级服务产品。这一模式或将使城市服务通过科技投入摆脱纯人力密集的低毛利宿命，但资产与数据基建门槛也是比较高的。

3.IFM：突破传统物业边界的高潜力赛道，物企多元路径构建专业壁垒

相较住宅社区，IFM突破了传统物业的边界，以全生命周期、多场景融合的设施运营体系为导向，通过整合空间管理、设备管理、能源优化、行政支持等多元服务，为客户解决各类运营难题，是企业值得深入拓展的高潜力服务之一。2026年，各大头部物企纷纷结合自身资源禀赋，通过多元化路径加速抢占IFM市场，具体可归纳为以下四类动作：

第一，以并购整合为“快车道”，快速切入高价值赛道。如新大正2026年初选择通过9.17亿元收购嘉信立恒75.1521%股权，直接获取其覆盖32个省市、服务超2700家客户的成熟网络。这种外延式并购能够快速突破传统公建物业的增长瓶颈，帮助物企在短时间内完成能力补强和规模跃升，实现向城市空间服务商的战略转型。

第二，以品牌独立孵化驱动专业化服务壁垒构建。以碧桂园服务为代表，2026年7月正式推出“碧服商企”品牌，并下辖恒跃空间(IFM业务集团)、碧康服、新正达三大子品牌。这种内生孵化的方式，本质上是将IFM业务从传统住宅物业的逻辑中剥离，通过独立的品牌矩阵和“专业筑基、数字赋能、标准领航”的纲领，确立在IFM综合设施管理、产业园区、航空港、医院及校园等细分领域的专业话语权。

第三，IFM服务正从传统的商写、园区，加速向高端制造、新能源、算力基础设施等“新质生产力”领域渗透。如龙湖智创生活中标小鹏机器人数据采集中心及科技园;长城物业中标“超聚变”全国框招，实现30余城同日成建制进场;卓越商企服务交付业界首例半导体高端制造园区全委项目等高科技企业提供全周期服务均为典型案例。尤其是针对半导体、精密制造等行业的特殊环境需求(如恒温恒湿洁净车间)，物企开始建立标准化服务流程和专业交付团队。这标志着IFM服务正深度嵌入国家战略性新兴产业，成为高端制造业供应链中不可或缺的一环。

第四，强化能源管理能力，从“节能减耗”向“能碳智控”升维。保利物业推出AIEM零碳云衡，在2000+项目完成算法验证;明德物业与洛克美森碳能源合作，聚焦学校、医院等公共建筑的综合能源解决方案。能源管理作为IFM的重要垂直模块，成为物企在IFM合同中提升客户黏性、创造增值收益的关键抓手。

表：2026年部分企业布局IFM领域动态

资料来源：中指研究院综合整理

整体来看，物企布局IFM的重点仍为设施管理，团餐服务热度显著下降且呈现战略性分化。头部物企普遍转向审慎，大多不再将团餐作为独立的核心战略，而是将其定位为IFM的一个配套支撑。如金科服务的团餐业务并入企业服务，进行战略收缩;新城悦服务在团餐领域的拓展势头也有所下降。部分区域型与中型物企仍在积极深耕。对它们而言，团餐是提升客户黏性、实现差异化竞争的利器。例如，经发物业、京城佳业旗下的北宇餐饮都在持续中标新项目。但在布局过程中，部分企业也出现战略性调整，如新希望服务2026年上半年主动清退部分盈利不及预期的食堂项目，导致期内餐饮服务收入减少。

团餐并非没有价值，关键在于对其战略定位的校准。对物业企业而言，团餐不应被寄望为独立增长极，而应回归其作为差异化增值服务、IFM配套模块和区域型物企局部深耕赛道的合理角色——在园区、写字楼、学校等特定业态中增强客户黏性，在综合设施管理体系中充当配套能力，或成为中小型区域物企在特定区域内建立局部优势的赛道选择，在物业企业多元化布局中发挥其应有的协同价值。

(五)科技应用：软硬件持续迭代，物业科技转向场景化价值落地

物业服务企业的科技建设思路发生转向，不再单纯追逐新技术噱头，转而把重心放在可运营、可核算、可复制的业务落地上。硬件层面迭代提速，机器人应用告别单纯设备采购模式，逐步走向平台化运营，科技投入的资产属性持续凸显;软件能力同步升级，AI技术从零散工具迭代为企业级产品矩阵与数字底座，智能体开始作为标准化服务产品对外输出;场景应用则立足住宅、非住宅、社区增值服务的差异化业务诉求，将软硬件能力与真实业务痛点相结合，由搭建系统转向解决实际问题。

1. 硬件迭代从单点采购走向平台共建，商业模式重构驱动场景纵深拓展

机器人应用走向平台化运营服务是物业行业破解单机试点模式的必然选择。此前行业多采取单台机器人分散采购模式，不同厂商硬件协议互不兼容，各设备分属多套后台管理，很难和物业既有工单、门禁、梯控体系打通，作业数据零散割裂，机器人大多局限于样板项目演示，难以实现大规模复制落地。面对上述现实瓶颈，物业服务企业结合自身战略定位、资金条件与项目资源，选择差异化路径推进机器人平台化建设，以此实现多品类设备统一调度、业务流程打通、运营数据归集，真正把机器人转化为可常态化使用的服务工具。

部分具备技术储备、项目体量大的头部物业服务企业，出于掌握调度规则与运营数据主导权的考量，选择自主搭建机器人调度底座。其核心诉求是摆脱对外部技术厂商的深度绑定，能够根据自身多业态项目需求灵活接入不同品牌硬件，同时沉淀项目运营数据，为后续向外输出数字化能力打下基础。碧桂园服务推出PARA协生范式，搭建“人、智能体、机器人、AIoT”四维协同智慧社区架构，依托自研MARS智联平台统一调度各类设备，系统性重构物业运营模式;永升服务自主研发霖久云人机协同调度平台底座，硬件向外采购高仙机器人，将外购机器人设备统一接入自研调度中台，实现机器人云端任务派发、作业数据回传、工单联动。

还有部分物业服务企业希望兼顾外部成熟技术引入与场景运营能力沉淀，主动选择以股权合资的方式共建机器人平台体系，一方面不用从零起步承担全套底座开发的试错成本，另一方面通过股权绑定把物业在海量项目当中积累的场景经验转化为合资主体的资产。但股权共建模式需要企业投入资本金，对合资协议的知识产权、权责划分、治理机制设计提出较高考验。碧桂园服务联合佛山市恒元企业管理服务有限公司设立佛山境行机器人有限公司，众安智慧生活旗下浙江众安智慧科技与AIROBO共同设立合资公司布局物业机器人运营，万物云与高仙科技合资设立上海云仙睿洁科技有限公司。

多数大中型物业服务企业主动选择接入第三方成熟机器人操作系统，快速完成多品牌机器人统一管控。硬件付费方式上企业拥有灵活选择权，既可以自行采购硬件接入第三方平台，也可以直接采用RaaS订阅模式，由服务商一并提供硬件、调度平台与远程运维服务。绿城服务、龙湖智创生活、雅生活集团、俊发物业、卓越商企服务、合生物业、华发物业等多家物企均先后接入第三方调度底座。

2. 软件优化从单点工具演进至数字底座，向外输出可交付的智能体服务

在硬件走向平台化运营的同时，2026年物业行业软件能力建设也发生明显转向。依托头部企业已逐步成型的一体化数字中台底座，行业建设重心不再聚焦底层基础底座的重复搭建，而是向上层业务应用与AI能力延伸。物业服务企业主要围绕内部运营提效与面向业主服务交付两大目标，重点打磨“业务AI产品矩阵—面向业主的垂直智能体”两级上层软件能力，推动AI从演示工具转变为真正可闭环运行的业务能力。

为覆盖多部门、多条业务线重复性工作，不少物业服务企业主动打造一体化AI产品矩阵，一次性输出多场景软件工具，实现跨业务板块的效率释放。招商积余旗下积余科技正式推出十大AI产品矩阵，包含AI视频巡检、AI具身机器人、全域运营AI大屏、AI知识库等，覆盖园区运维、人力革新、管家赋能、商务提效四大战线。积余科技以技术减负一线员工，推动物业人员回归现场服务，探索AI与物业服务深度融合的落地路径。

除了对内降本提效，部分企业看到业主端真实服务痛点，主动开发面向C端的垂直业务智能体，让AI从后台工具转变为直接面向业主交付的服务载体，直接面向业主解决具体问题，把巡检、房屋状态核验、居家空间调控、社区增值服务等能力封装成可直接使用的服务。绿城服务联合卓世科技打造的空关房AI智能体正式全域落地，以数字化方案破解空置房人工巡检效率低、易疏漏等行业痛点;携手杭州知几智能推出“AI宠物管家”，依托宠物健康大模型可实现宠物品种识别、情绪解析、营养方案推送等功能，覆盖养宠业主社区服务需求。

3. 锚定各业态业务痛点，推动软硬件能力场景化落地

在硬件平台调度能力、AI软件能力持续迭代的基础上，物业服务企业进一步推动技术能力向真实业务场景落地。2026年物业服务企业根据住宅、非住宅、社区增值服务不同业态的业务痛点，将已经成型的机器人硬件、AI软件能力做场景化适配，聚焦高频痛点开展落地。

表：部分物业服务企业技术场景应用情况

资料来源：中指研究院综合整理

面向住宅社区，物业服务企业以轻量化改造解决业主高频投诉、安全风险隐患，优先选取通行安防、服务履约、线上服务等业主接触频次高、矛盾集中的细分场景做技术落地，提升业主直观服务体验。在社区增值与创新业务领域，物业服务企业依托已有的数字化工具挖掘社区存量流量与业主需求，将业主端AI智能体、社区服务平台与家庭服务、社区消费场景相结合，丰富社区服务供给，探索基础物业服务之外的增长可能性。面对产业园、写字楼、机场、医院等非住宅业态，物业服务企业依托已有的硬件与软件底座，向B端客户输出标准化或定制化的成套数智运维解决方案，实现设施运维、安全管控与资产精细化管理。

4. 招投标Agent：从“看见机会”到“稳操胜券”，AI驱动招投标全链路升级

招投标作为市场化外拓的核心载体，其响应效率与标书质量直接决定企业的规模边界与经营质量。然而，传统招投标模式长期面临三大结构性痛点：商机信息高度分散、标书编制耗时冗长、合规审查过度依赖人工经验。

从公开标讯、土地成交与在管项目合约周期的交叉视角看，当前物业企业的投标行为正呈现两个趋势：一是机会识别的前置化，即从“公告发布后响应”转向“项目成交即布局”;二是标书生产的标准化，即以企业知识资产替代重复的人工撰写。这两点，恰是数字化工具能够系统发挥价值的环节。面对上述趋势，中指研究院推出了“中指物业AI招投标Agent”，为物企招投标提供从标讯获取到标书编制、合规审查的全流程数字化支撑。

图：AI招投标Agent产品界面

资料来源：中指研究院

商机获取从被动响应到主动布局。招投标的起点是“看见机会”。中指物业AI招投标Agent通过全网物业标讯联动、合约到期项目预警、土地交易项目触达、城市更新项目数据库，构建全维度商机网络，将散落在各级政府采购网、公共资源交易中心及业主自主招标平台的标讯，转化为可行动清单，利用数字化手段将商机转化为实实在在的业绩增长。

标书生产一站式快速解决。标书编制是招投标中人力消耗最大的环节。平台以AI极速解析标书、AI高效撰写标书、激活企业知识库为核心，基于智能引用模式一键生成，并依托企业知识库深度定制，将标书生产拆解为“解析—撰写—审查”三段式流程，显著压缩响应周期。

标书审查做到风险前置与合规预判。中标不仅取决于方案优劣，更取决于合规底线。平台标书审查模块通过智能风险识别自动标记潜在废标条款，利用评分检测对照招标文件逐项核查评分要点，并针对内容缺失、前后矛盾、承诺与证明材料不匹配等问题自动编制建议，同时支持多份标书自主查重，规避雷同废标风险，让每一次投标都稳操胜券，告别因细节失误导致的遗憾。

(六)资本市场：物业股估值回落，融资与并购同步降温

1. 板块总览：物业板块市值与PE双双下行，内部分化加剧

物业服务上市公司板块市值与市盈率整体走低，港股与A股物企的回撤幅度存在结构性差异。截至2026年9月24日，港股上市物企市盈率由年初约13.4倍降至约12.6倍，降幅约5.9%;总市值由约2527.6亿港元降至约2275.4亿港元，降幅约10.0%。港股物企总市值回撤大于市盈率回撤，盈利端小幅承压。A股上市物企市盈率由年初约53.7倍降至前三季度末约37.9倍，降幅约29.3%;总市值由约298.8亿元降至约249.0亿元，降幅约16.7%。市盈率回撤幅度(29.3%)显著大于市值回撤幅度(16.7%)，说明盈利端并未同步恶化，下跌主要来自估值压缩，属于“杀估值”而非“杀业绩”。

表：2026年年初—2026年9月24日港股上市物企(左)与A股上市物企(右)总市值与市盈率

数据来源：中指研究院整理

从时序走势看，两市均在上半年出现阶段性高点后持续回落，板块运行与港股大盘节奏高度相关。港股波幅相对有限，市盈率1月末见顶(约13.8倍)、6月下旬触底(约10.8倍)，总市值低点位于6月下旬(约2101.7亿港元)。A股估值弹性更大，反映出市场对地产关联风险与长期增长空间的重新定价更为剧烈;港股估值已处历史低位，下行空间相对受限，波动小于A股。A股物企市盈率于2月末见顶(约62倍)，4月初起快速下行，7月下旬触及低点(约30.8倍)后小幅修复;总市值低点位于7月下旬(约214.6亿元)。

板块内部分化在估值系统性承压下进一步加剧。港股作为物企主要上市地，样本相对完整，头部企业凭借稳定的履约质量、充沛的现金流与较低的关联风险获得相对溢价，资源加速向龙头聚集;中小物企则面临流动性与估值的双重挤压，成交清淡、融资困难。低估值背后有三重约束尚未解除：一是关联方减值与应收账款风险持续暴露，使市场对物企资产质量存疑;二是对行业长期增长空间的重估，规模扩张故事不再被买单;三是分红与回购成为估值的主要支撑，现金回报能力直接决定配置价值。板块估值修复的节奏，取决于基本面兑现与风险出清的进度。

2、IPO：“有退无进”现象仍在持续，融资通道弱化

物业行业IPO在2026年前三季度持续冰封，无新增上市企业，这一状态已延续2年。港股IPO窗口的关闭、物业股估值的长期低迷，叠加监管对上市公司分拆物业板块的审慎态度，使“上市”不再是物企的优先选项。与此同时退市案例增加，金科服务、瑞森生活服务相继从资本市场退出，至此退出资本市场的上市物企累计达5家，板块呈现“有退无进”格局。

“有退无进”折射出行业资本逻辑的根本转变。物业股长期低迷使上市平台的核心价值弱化，维持上市所需的合规、审计、信披等刚性成本已超过其带来的融资与品牌收益，上市平台从“融资通道”退化为“成本中心”。退市企业多呈现规模中等、流动性差、关联方出险的特征，其离场是资本端对弱质标的的出清，而非行业整体的恶化。

对留守企业而言，退市案例的增加形成明确信号：经营重心须从“规模叙事”转向“现金流与股东回报”。高分红、强现金流的物企在估值承压期获得相对配置优势，分红比例与派息稳定性成为投资者重新定价的关键变量。资本正以退出与再配置，确认“服务能力”与“现金回报”的定价权。

3、收并购：聚焦优质标的，注重能力提升

2026年前三季度，收并购市场延续降温。物业企业的收并购已转向“以现金流与真实服务能力为核心”，落到企业实操层面，可以拆分为三个层面：其一，买现金流——更看重标的稳定可预期的经营性现金流、收缴率与利润率，而非合约面积的账面扩张;其二，买业态能力——向商写、公建、园区、城市服务等非住业态倾斜，这类业态专业壁垒更高、盈利能力更强，能补足企业能力短板，如新大正收购嘉信立恒设施管理的案例;其三，买区域布局——偏好某一城市或板块的项目布局，如金融街物业收购香港置佳物业70%股权，首要目的是切入香港存量物业管理市场，获取香港本地成熟项目、运营团队与市场资质，在香港本地形成区域密度。

表：2026年1月1日-2026年9月24日部分物企收并购情况

资料来源：中指研究院整理

在现金为王的约束下，机会型整合将成为主流：买方更审慎评估交易对价与交割风险，卖方在流动性压力下加快资产处置，交易量虽减但单笔质量提升。为避免重蹈“高溢价买面积”的覆辙，参与并购的企业应建立常态化的并购质量跟踪表，从交易对价、PE倍数、在管面积单价、收缴率、业态结构、交割进度六个维度穿透评估，以现金流与质价相符为锚，判断交易是否真实创造价值。

表：并购质量跟踪的六个维度

资料来源：中指研究院整理

(七)品牌建设：品牌价值增速放缓，多重矛盾交织显现，厚植长效品牌竞争力

1.品牌价值保持正增长，增速低位运行不足1%

图：2022-2026物业服务品牌企业品牌价值均值及增长率

2026全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为125.61亿元，同比增长0.83%;区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为19.76亿元，较上年增长0.41%。存量时代，品牌价值的增长越来越依赖扎实的服务能力、稳定的经营质量与真实的客户认可，单纯依靠规模堆砌已难以支撑品牌价值的持续抬升。

经营性指标是品牌价值评估的基础，对品牌价值变化起主导作用。2025年物业服务品牌企业在规模、收入与利润三个维度均保持了正向增长，尽管增速较此前有所放缓，但经营底盘的韧性为品牌价值企稳提供了重要支撑。在管面积均值较上年增长3.75%，营业收入均值较上年增长4.43%，净利润均值较上年增长0.88%。物业服务品牌企业2025年的毛利率均值为21.46%，同比下降0.66个百分点;净利率均值为4.72%，同比回升0.81个百分点，本轮净利率回升主要体现为“减值出清”带来的报表端修复，而非经营层面的实质性改善，盈利改善的成色与可持续性仍需审慎观察。

图：2021-2026物业服务品牌企业品牌三度综合得分情况

研究组针对物业服务品牌企业开展的品牌三度综合调查结果显示：2026年品牌企业的品牌三度综合得分延续下行走势，较上一年同期下降0.06个百分点至58.12%，意味着服务体验层面的矛盾正在向品牌评价层面蔓延，品牌强度指标随之承压。

通过对上市物业品牌企业的研究表明：2023—2025年上市品牌物业企业的Tobin‘s Q均值呈现持续下行趋势，已从1.63持续下降至1.28。虽然绝对值仍大于1，说明资本市场并未完全抹去物业服务赛道的成长属性，优质主体依旧享有一定的品牌成长性溢价，但持续回落的态势说明当前情况下品牌价值在资本市场上没有得到充分体现，品牌对企业价值的实际拉动效力明显减弱。

2. 政策导向强化品牌建设，多重现实矛盾掣肘品牌发展

政策层面给出品牌化发展的中长期路径，但落到企业经营实操层面，部分企业本身存在品牌建设认知短板，叠加行业现实经营压力，造成品牌建设工作推进乏力。存量深耕时代，物业市场的供需关系已发生根本性变化，总量饱和与供给过剩相叠加，并沿赛道分化出两种截然不同的格局。

图：住宅项目撤场情况下的管理流程

住宅赛道仍具备可观的市场深耕空间，但项目撤场频发持续考验企业品牌管理能力。存量时代项目退出的全过程直接决定品牌口碑走向，企业亟须将撤场纳入品牌管理体系，建立“事前评估—提前沟通—规范交接—口碑维护”的退出管理流程，守住品牌信用底线。非住宅业态具备高壁垒、高专业要求的特征，具备极强的品牌溢价能力。企业可通过搭建非住宅专项运营体系、组建专业化服务团队、落地标杆项目打造、沉淀标准化作业规范，逐步构建差异化品牌标签，摆脱住宅赛道单纯价格竞争的桎梏，实现从“规模品牌”向“专业品牌”的品牌升级转型。

3. 顺应存量时代逻辑转变，构建长效品牌建设路径

想要实现品牌资产的稳步积累，需要跳出“重对外传播、轻内部根基”的传统思维，构建一套从内部共识培育、服务底盘夯实到品牌架构优化的全链条落地体系。

首先，构建全员品牌认同体系，是打通从企业战略到客户体验的首要环节。品牌认同不是单次宣讲培训即可完成，需要建立常态化、可考核、可激励的落地机制，推动品牌理念渗透组织各个层级，只有“满意的员工”才能带来“满意的客户”。

图：构建全员品牌认同体系路径

其次，精准的服务定位明确品牌发展方向，科技赋能优化服务效率与品质，片区深耕实现品牌规模化落地与口碑沉淀，最终破解住宅赛道同质化内卷难题。一方面，锚定差异化服务定位，体系化塑造专属品牌调性，构建可沉淀的品牌核心资产。另一方面，依托数字化科技务实赋能，以服务实效夯实品牌质感，杜绝概念化营销。此外，推进片区化深耕运营，以规模化属地服务构筑品牌壁垒，实现口碑长效沉淀。

最后，着力搭建“主品牌守基本盘、垂直子品牌破细分赛道、低效业务全面出清”的层级化专业品牌体系，实现品牌资源的精准投放与高效沉淀。品牌企业一方面针对非住宅商企、细分人居、高阶增值服务等高壁垒、高协同增量赛道，搭建专属服务体系甚至垂直子品牌，实现细分赛道专业化破局;另一方面，清退与主业关联度低、盈利薄弱、辨识度差的低效业务，收缩杂牌赛道，实现品牌资源的精准归集与高效利用。

4. 构建分层共情传播体系，落地全周期舆情风险管控

存量竞争阶段，物业企业需搭建内外联动的分层共情传播体系，分层共情传播实现品牌正向价值的全域放大，持续沉淀优质品牌口碑;全周期舆情管控筑牢品牌风险防线，有效对冲行业监管与传播环境带来的负面冲击。二者相辅相成，共同构建适配存量时代的物业品牌长效运营体系。

图：对外精准传播路径

构建内外双向分层共情传播体系，全域夯实品牌价值认同。针对内部员工、外部多元受众的差异化需求匹配传播内容与渠道，既筑牢内部品牌根基，又精准输出外部品牌价值，实现员工品牌认同感与客户品牌信任感双向提升。一方面，聚焦内部传播渗透，巩固全员品牌共识基底。另一方面，落地外部精准传播，多维沉淀正向品牌口碑。

图：全周期闭环舆情风险管控体系

搭建全周期闭环舆情管控体系，对冲高频负面舆情冲击。随着物业服务全面纳入社会强监管体系，叠加新媒体传播去中心化、高速化的特征，物业行业已进入高敏感传播阶段。在此行业背景下，传统事后补救的被动舆情应对模式已无法适配发展需求，企业需构建“事前预警、事中处置、事后复盘”的全流程、闭环式舆情风险管控体系，以体系化能力对冲高频投诉与负面舆情冲击，实现负面风险的可控、可解、可防。

中国物业服务市场发展展望

(一)政策方向：行业立法密集修订，推动“质价相符、治理现代化”制度重塑

《国务院2026年度立法工作计划》已将修订《物业管理条例》列入预备修订的行政法规序列。2026年行业政策修订以《物业管理条例》修订为核心，围绕“质价相符、治理现代化”主线，从治理机制、收费机制、监管机制、服务延伸、安全绿色等维度系统重塑制度框架，推动行业迈入“规范发展、质量优先”的新阶段。

在治理与收费机制方面，政策修订聚焦党建引领与社区治理融合，强化街道社区对业委会和物业企业的指导监督，降低业委会成立门槛并规范其运行规则;完善包干制、酬金制等收费模式，推动服务标准与收费价格挂钩，建立动态调价、信息公开和第三方评估机制，同时明确公共收益归属、使用和公示要求，优化专项维修资金归集使用流程，规范前期物业招投标与承接查验，厘清开发商与物业责任边界，并加快建立信用评价、红黑名单和退出机制，强化事中事后监管。

在服务延伸与新发展方向方面，政策鼓励物业参与老旧小区改造后长效管理和完整社区建设，推动“物业服务进家庭”，向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸;支持智慧物业平台建设和AI、物联网等技术应用，推动物业从住宅小区向街区、园区、场馆、交通枢纽等城市公共空间延伸，参与全域治理;同时强化消防、电梯、房屋安全等责任，完善应急预案，并推动公共机构节能降碳与合同能源管理，提升物业能碳智控能力，形成安全、绿色、智慧的行业发展新格局。

行业未来的政策导向将集中在五个方向。一是定价机制走向“质价相符”的透明化，服务清单公示、成本构成公开、调价程序规范将成为标准配置，物业费刚性难调的惯性有望被纠偏;二是资金监管走向“专户化、可审计”，公共收益、维修资金、共有资金将全面纳入专户与审计轨道;三是市场约束走向“信用化、评价化”，企业综合评价与信用信息归集将逐步与招投标、政府购买服务挂钩;四是治理结构走向“可托底”，候补委员、互联网表决、物业治理委员会等机制将降低“治理失灵”概率，倒逼企业提升与业主方的协商能力;五是服务边界走向“可延伸”，物业+养老、托育、家政、健康等被写入政策文本，增值服务获得合法性基础，同时也要接受更严的合规审视。

表：预判未来行业政策导向

资料来源：中指研究院综合整理

(二)经营目标：行业进入低增长常态，现金流与应收账款管理成为首要指标

上市物企营收低个位数增长将成为未来2-3年的常态。规模增量继续由头部5—10家企业贡献，其余企业将更多依靠存量项目结构优化、单价修复与增值服务拉动实现“结构性增长”，而非面积扩张。

回款将成为最急迫的“快变量”。应收账款增速高于营收增速的剪刀差状态将延续，应收账款周转天数、物业费收缴率、账龄结构将成为衡量企业韧性的核心指标。收缴率下行、质价矛盾、空置房缴费困难等结构性因素短期内难以扭转，减值计提仍将是利润表最大的不确定性来源。

表：物企核心经营考核指标的迁移方向

资料来源：中指研究院综合整理

经营考核指标体系将从“规模+毛利”转向“现金流+周转”。“经营性现金流净额/净利润”与“应收周转天数”将被纳入绝大多数物企的核心KPI，应收账款管理从财务部门前置到经营决策前端。具体将出现三个可观察的管理动作：一是把回款能力嵌入项目准入标准，从源头拒绝“低收缴率、高空置”的劣质项目;二是把账龄管理与坏账核销常态化，前移风险处置窗口，提升财务信息质量;四是把增值服务与物业费缴纳形成正向激励。质量指标也将与项目准入退出机制强绑定，续约率、综合评价得分、项目进出动态评级的重要性上升。

(三)市场拓展：“有质量的规模”成为共识，主动退盘仍将持续

退出低收缴率、低毛利、非核心区域的项目，换入核心城市、非住宅业态和高能级客户，已成为物企的一致性动作。主动的项目质量管理可以使企业规模布局结构更优、盈利更强、现金流更稳。2026上半年，万物云退盘的同时新签207个项目，存量盘换签占比63.5%，应收款项同比下降12.6%;中海物业退盘1920万平方米、净增1780万平方米，非住宅占新增面积近八成;绿城服务压降储备面积，营收和归母净利却分别增长6.3%和15.2%;永升服务退出双低项目后，综合毛利率、基础服务毛利率和社区增值毛利率均提升。头部物企已把“有质量的规模”视为重要的战略管理方向。

表： 2026年上半年部分物企“退盘—换仓”动作一览

资料来源：中指研究院综合整理

2026年四季度以及2027年，主动退出低质项目的动作仍将持续。其一，存量住宅质价矛盾短期难解，收缴率下行压力仍在，低效项目的现金流和回款问题不会自动消失;其二，非住宅领域，尤其是部分公建项目和城市服务项目，也存在收款难、不盈利的问题;其三，部分企业已建立常态化项目进出评估机制，退盘出清节奏更平滑，保障整体项目质量。

退盘善后能力成为品牌管理新的聚焦点。退盘若处理不当，如提前告知不到位、交接混乱、档案移交缺失或舆情失控等会直接反噬品牌。头部企业已把提前告知、有序交接、档案移交、舆情应对标准化为固定动作，部分中小物企在此环节的准备明显不足，退盘反而可能变成新的风险暴露点。

与此同时，退盘留下的服务真空项目将被新的模式填补。“老旧小区连片托管”“社区应急托底服务”等政企协同模式，正在承接被头部物企主动放弃的低效项目，并有望成为区域物企与地方国企的稳定增量来源。对区域物企而言，单盘利润虽薄，但胜在稳定、账期可控、竞争门槛低，且能与政府在老旧小区改造、城市更新、应急管理等场景中形成长期合作，构成区别于头部物企的差异化生存空间。

(四)科技赋能：由“软件部署”转向“硬件落地”，人机协同重塑成本结构

当前，物业科技化建设正从软件部署逐步转向硬件落地。软件层已率先跑通投入产出账，如万物云“灵石”以160万元Token投入换回4304万元行政费用下降，碧桂园服务通过AI智能体和集中采购压缩行政开支超2亿元。但管理费率继续下探的空间有限，而硬件直接作用于占物企成本30%—40%的保洁、保安等基础作业环节才是成本结构重塑的主战场，因此物业企业尤其头部企业在基本完成软件部署之后，加速转向硬件落地。

机器人的应用场景主要围绕清洁、安防、消防值守、幕墙清洗等方面。智能清洁与安防巡检替代高频重复人力，消防值守以人机协同实现自主巡检与误报过滤，幕墙清洗降低高空作业风险，AI客服与前台承接夜间响应和工单流转。经济性上，机器人单岗位成本已接近甚至低于人工，且可全天候连续作业、标准化输出，推动一线流失率下降。如碧桂园服务广州项目引入清洁机器人实现减员增效;苏州景厚物业向深兰科技采购功能型机器人并共建落地基地;永升服务与高仙机器人战略合作、天创机器人RaaS模式首个签约订单落地。

表：物业服务机器人主要应用场景与经济性对照

资料来源：中指研究院综合整理

机器人进入物业场景的商业模式正在快速分化，主要分为自主研发、租赁和整机采购三条路径。自主研发模式由头部物企主导，通过自建团队或联合研发掌握核心技术与知识产权，形成差异化壁垒。典型案例为碧桂园服务自研清洁机器人“零号居民”，2026年计划量产1万台。租赁模式以RaaS(机器人即服务)为代表，无需买断设备，按时间或者任务量付费，降低中小物企的准入门槛。如南京江山智联物业与天创机器人签署战略合作，在丹若园等三个项目率先落地消控室智能值守机器人，采用“机器人+每班1名持证人员”的人机协同值守模式，误报过滤率达95%以上。整机采购模式适合资金充裕、场景密集的物业企业。如苏州景厚物业向深兰科技采购1000台功能型机器人、合同金额1.8亿元。

表：物企科技化布局的三条商业化路径比较

资料来源：中指研究院综合整理

但模式选择只是起点，真正决定落地成效的，是数据安全、责任界定与人机协同这三道前置关口。一是数据安全与隐私保护必须前置。人脸识别、热成像、异常行为感知等功能使机器人成为数据采集终端，企业应严格遵守个人信息保护相关规定，明确采集范围、存储期限与使用边界，避免数据滥用引发合规风险与业主信任危机。二是责任边界需要重新界定。机器人参与消防值守、安防处置后，服务主体、责任划分与质量标准都会变化，前期物业合同、业委会服务协议均需相应调整，明确人机协同模式下的服务标准与责任承担，避免出现事故后责任不清、互相推诿。三是不能把“人机协同”简化为“减员替代”。机器人替代的是重复性岗位，若以简单减员换取短期成本，将直接损害服务品质与业主关系，反而加剧收缴率下行。

(五)服务延伸：服务理念转向协同共创，业务模式走向专业分工与生态联盟

增值服务的布局逻辑和服务理念在逐步转变。过去，增值服务被视为物业企业突破基础物业费天花板、开辟第二增长曲线的重要手段，企业围绕社区场景挖掘商业价值，从场地租赁、广告位经营到社区团购、家政服务，核心目标是“向业主赚钱”，以此实现业务收入突破。然而，随着行业对“服务”本质的回归，越来越多物业企业意识到增值服务的价值不应止于短期营收，更应成为连接业主、提升信任、反哺基础服务的战略支点。

传统增值服务模式的核心问题是单向化的。如物业企业利用社区空间资源经营商业项目，业主往往是被动的消费者或服务接受者，双方缺乏价值共创的机制。未来，新的服务理念正在形成。物业企业不再单纯追求增值服务的收入规模，而是转向与业主协同发展，共同挖掘社区空间资源，共创收益。物业的角色从“经营者”变为“链接者”和“赋能者”，业主则从“被服务对象”变为“共创参与者”。

同时，业务模式也将迎来重塑。物企输出场景、信任与流量入口，专业运营商输出履约能力与行业资质，保险与金融机构解决预付资金安全与责任风险，形成专业化分工和生态化联盟。具体来看，如在养老赛道，物企负责场景提供与需求摸排，养老服务机构与社工组织承接专业服务，保险机构化解责任风险，变现以组织服务费、平台服务费及政府购买服务为主;在家政与到家服务、社区零售与团购赛道，物企输出入口与标准，平台方与专业服务人员负责履约，变现以平台服务费和佣金分成为主。

表：“物业+”服务主要赛道的角色分工、变现方式

资料来源：中指研究院综合整理