以后地产人跳槽，盯紧这些房企

最近，828新政这一整套组合拳，不仅顿住了许多房企的布局节奏，更是把公司里所有的部门都有点打懵了。

最近，明源君一直在密切关注828新政后各家房企的动向。正好最近已经有一批城市完成了新政后的第一场土拍，包括北京、上海、广州、深圳、西安、青岛等城市。

这批土拍看下来，那真叫一个踌躇与拼抢交织。有的地被热捧，有的地索性暂停出让，底价与溢价成交并存，分化行情尽显。

观察着房企们冷热不一的拿地态度，各界纷纷开始猜测，随着新政慢慢落地之后，这里面会有哪些房企能活下去，而且能活得好？

当规模不再能支撑利润 清库存的能力就变得极其重要

过去，规模效应是大型房企做厚利润的一个关键，规模越大越赚钱。但新政后，这个等式不再成立，规模过大、盲目扩张不仅边际效益会明显减弱，而且纳储质量不高的话还会成为库存包袱。

所以当下清库存的能力变得非常重要，尤其是对于大型房企来说，库存滞重意味着更大的资金压力。当前的库存量、库存结构，直接决定着未来两三年是能轻装上阵，还是只能匍匐前进。

有些房企这几年推动去库存的力度很大，且布局相对聚焦在重点城市，存货的周转效率比较高，这样相对来讲会有比较充裕的空间来应对新政后的各种调整。

但也有不少房企前期多次高价拿地，但出货能力不足，如今面临着库存积压、存量资产减值的风险，现金流就会相当紧张。要看各家房企的后劲如何，从当前的库存数量与结构就能窥见一二。

发达城市核心地段土地价值坚挺 拿地战略聚焦的房企心里不慌

过去，拿地能力极大程度上决定着一家房企的规模和发展。

但新政后，摊大饼式拿地不再可行，每一笔钱都极其金贵，一定要花得值当才行。所以房企不仅要拿回地，而且要拿好地、拿合适的地、拿能赚钱的地。

所以那些拿地战略更聚焦、土储结构价值更高的房企，未来无疑会占据主动权，现在心里想必也不太慌。

其实战略聚焦这件事，这几年规模房企一直都在做。今年前8个月的行业三甲，无论是土储还是销售业绩，都高度集中在一二线城市。

保利发展今年前8个月的核心城市销售贡献度，高达95%；华润置地的新增土地投资中，一二线城市的占比更是达到了99%，布局集中度进一步提升。

可见这两年规模房企都非常清楚谨慎落子的重要性。而新政后，土地储备的质量更是将直接决定着未来的现金流，接下来我们或许会看见房企们在发达城市中更加激烈的厮杀。

在上一篇政策解析文章中，明源君就说过：

未来房企在战略布局上的断舍离会更加坚决、彻底。不赚钱、周期长的项目果断出手，但对潜在利润高、开发周期可控项目的拼抢，则会越来越激烈。

在此前刚结束的一场深圳土拍中，这个趋势已经体现得淋漓尽致。一宗宅地以25.5亿元被中海拿下，成交楼面价98069元/㎡，溢价率125.46%！

这场土拍吸引了中海、华润、招商、建发、越秀深业联合体、中铁、深振业等多家国央企参与，经过了257轮的激烈竞价，才最终有了结果，成了新政后的全国土拍溢价率之最。

有人就疑惑了，不是说大家拿地变谨慎了吗？这怎么还在抢？

我们看看这块地的质素，就知道为什么了。

这块宅地位于深圳核心福田区的老牌豪宅板块——香蜜湖，而且是一块用地面积仅为5848平方米，计容建筑面积约26002平方米，容积率3.1的迷你地块。

地段价值又夯、开发周期又短，这就是那种典型的在新政后会吸引房企哄抢的高价值、小面积地块。

这场土拍也让大家看到了房企们的明牌：谨慎归谨慎，但好地一定是要不惜代价去抢的。

此外，规模房企们也在发力拓宽纳储的渠道。优质地块土拍竞争太过激烈，那就通过旧改、TOD综合开发等方式，去拿下高潜力地块。

华润在这方面是个中好手，其今年上半年拿了16个项目，里面有13个是来自片区统筹、收并购、TOD等等非公开市场，通过自身的综合开发能力，在纳储这件事上做到了“开源”，不愁找不到好的土地。

也有一些规模房企，虽然过去的土储和库存结构不够聚焦，但这两年却在加快换仓脚步，一面大力去库存，一面快速将布局往发达城市集中。

这些房企还有机会趁今年的窗口期，尽快优化土储结构，为未来政策全面落地做好准备。 点击了解，新媒体营销服务

不过一些前两年拿地战略比较激进、频频高溢价拿地、试图开启扩张的腰部房企，当下压力可能就比较大了，尤其是在资金成本较高的情况下。在政策交替期内，这些高溢价土地后续的出货情况还不明朗。未来较长一段时间内，这类房企最迫切的任务是赶快去库存，有机会换仓就换仓，不然会很被动。

深谙客户需求、产品出品稳定 就能保证顺畅出货

现房销售时代，是绝对的产品力驱动时代，而且直接交卷不能改卷，是一个出不起错的时代。

所以懂不懂市场需求、了不了解目标客户、工程质量靠不靠谱、产品打造稳不稳定，这些都直接影响着回款这个关键命门。

但这也意味着过往在市场研究和产品打磨上，做得足够扎实的房企，可以相对平稳地步入行业新阶段。

规模化房企在这方面自然是有优势的，因为布局广、项目多，产品测试的机会也就更多。这么多年来，大型房企们在多个城市中摸过底、改过版、提过纯的产品体系，总体来看依然是很能打的。

不过也不要小觑区域深耕型房企，前几天明源君就说过，那些扎实深耕本土、不盲目扩张的中小房企，业务布局和资金链相对健康、不冒进，且多年下来对本地市场了如指掌，产品基本不会出错。

这类房企在本地有口皆碑，是小而精的典型。当头部房企进一步聚焦布局后，一些城市的竞争压力会被相对稀释，反而给了这类区域型房企发挥的空间。

像滨江就是这类房企的最经典代表，布局高度深耕杭州，战略扎实不激进，产品多定位高端或改善，出品质量也向来可靠，多年积攒下来的口碑和品牌力之强劲，可以跟头部房企比肩。 点击了解，新媒体营销服务

这类房企只要稳稳发挥对区域市场的洞察，始终保持稳定的产品水准，那么应对现房时代也是相对从容的。

赚钱的渠道越丰富

越不怵时代转型

之前明源君就说过，未来房企一定要拼多元化赚钱的能力。未来，传统的增量开发业务利润率是一定会受到影响的，那么在各类存量经营业务中赚钱的本事，会成为房企新时代的立足关键。

早几年的时候，行业还在讨论房企如何寻找第二增长曲线的问题。

数年过去再回头看，我们会发现不少前瞻性强、布局早的房企，在多元化业务上已经扎下了根，开始为集团源源不断贡献现金，甚至快要达到反哺开发业务的程度，这在5年前还是许多同行不可想像的。

如今这种业务布局大转型的趋势，在越来越多房企内部掀起了巨浪，更是有一些领跑者已经来到了收获期，而且还发展出了第三、第四曲线。

比如今年上半年有两家毛利率逆势走高的房企，就是收入结构多元化的代表性企业，它们是华润置地和新城控股。

新城的商业运营收入达到71亿，首次超过了住宅开发业务的营收，收租业务全面超越盖楼业务。全国212座吾悦广场、高达约98.35%的出租率，给了这家民企在剧变时代中站稳脚跟的根基。

而华润置地的多元化布局就更丰富了，如今财报中经营类业务的表现也是相当亮眼。

据半年报显示，其上半年的经营性不动产收租型业务收入达到了141.6亿元，同比增长17%；核心净利润达到56.2亿元，占总核心净利润的55.4%。

经营性业务的壮大发展，必定会成为华润置地穿越周期重要支撑力量。面对新政，这两家房企的调整缓冲空间是比较大的。

接下来，也会有更多房企将精力和资源投入存量业务，降低对增量开发业务的依赖，建立更具有韧性、更能抗风险的综合业务布局。

结语

这一轮新周期是对整个行业底层逻辑的重构，靠卖概念赚快钱的日子彻底结束了，实打实的产品力和赚钱能力才是房企们生存的关键。

不同的房企有着不同的战略路线和发展特点，接下来务必尽快结合自身禀赋快速调整，寻找到在新时代下最适合自己的生存路径。

点击下图，了解详情↓