奥园减员2.33万人

奥园2020年末员工数量23773人，2026年中员工数量522人，减员23251人。

一、人数全景（并表/集团聘用口径）

• 2020年末：约23,773人（你提供；巅峰期千亿销售、全国多区域扩张）

• 2021年末：公开雇员数未在本轮材料直接取到，但全年已由盈转巨亏、开始收缩

• 2022年末：约9,002人，较上年净减约4,030人（－30.9%）

• 2023年末：约3,998人，净减约5,004人（－55.6%）

• 2024年末：约3,123人，净减约875人（－21.9%）

• 2025年末：约571人，净减约2,552人（－81.7%）

• 2026年6月末：522人，半年再减49人（－8.6%）

2020→2026中：23,773−522=23,251人，降幅约97.8%，仅剩约2.2%。但注意减员不是线性，而是“2021—2023慢刀+2025断崖+2026收尾”。

二、按阶段看怎么掉的

1）2020及之前：高周转铺人

2020年合约销售约1330亿元、2019年已破千亿，区域公司、城市公司、项目营销/工程/成本/财务全线铺开，加上奥园健康、物业、文旅等多元板块，集团聘用员工冲到两万级。此时人员结构偏“开发型”：拿地、开工、推盘、交付各条线满编。

2）2021年：流动性转折，开始隐性收缩

受行业下行+自身杠杆过高影响，2021年营收约500亿元（同比－26%），拥有人应占亏损约330.75亿元；四季度起流动性紧张。 这一阶段未必大规模公告裁员，但校招缩编、社招冻结、项目停工留薪、外包替代正式工、区域合并前期已在发生。年末名义人数若仍偏高，可能含停工项目留守、待优化人员。

3）2022年：正式出险，从9千到继续砍

2022年初奥园公告暂停支付2022年1月下旬至2024年6月到期合计约10.88亿美元债务，标志境外债出险；创始人内部反思“盲目投资、杠杆过高、风控不强”。 年末雇员约9,002人，相对2020峰值已腰斩再腰斩，但相对后续仍算“大船”：区域公司还在，项目公司大量并表，保交楼团队初建。

4）2023—2024年：境外重组+组织扁平化

• 2023年7月出境外全面重组方案；2024年1月境外约61亿美元债重组获批（新债+股+永续等）。

• 人数：2023末3,998、2024末3,123。 这两年主要靠区域合并、城市公司撤并、总部职能外包、项目停工后只留少数人做结算/维权/保交付。

• 2024年剔除重组收益后仍亏损约20.97亿元（媒体整理），说明重组降息不造血，人员继续过剩。

5）2025年：断崖式瘦身到571人

全年节奏（官方公告）：

• 9月30日：2025年1月以来减员约32%，区域精简至2个

• 12月31日/年末口径：2025年1月以来减员约38%，两区域；全年合约销售约72.9亿元、面积76.39万㎡；境内借款展期约12.1亿元本金；诉讼和解11宗

• 年末雇员571人，相对2024末3123减少81.7%

也就是说，2025年把过去“区域—城市—项目”三级开发架构基本打成“集团+2个区域+少量项目留守”。销售从2020年1330亿掉到2025年72.9亿，人员按销售比例砍更狠。

6）2026上半年：收尾到522人

• 3月30日公告：2025年1月以来减员约42%、两区域；2026年首季合同销售仅3.81亿元、4.84万㎡；继续资产出售、控行政开支。

• 中期债券报告：2025年1月至今减员约44%、两区域；2026上半年合约销售8.64亿元、8.47万㎡；境内重组方案接近完善、上半年境内融资展期仅约200万元本金；继续降本。

• 6月末522人，较2025末571再减49。

三、为什么能从两万多人砍到五百多人

1）销售崩盘导致开发端无用岗消失

2020年1330亿→2025年72.9亿→2026上半年8.64亿，拿地、设计、前期、大量营销、部分工程岗首先冗余；不开新盘就不需要拿地拓展、报建大军。

2）债务出险后现金只够“保交付+重组”

2026年3月未偿到期本金约420亿元、涉诉约692亿元、失信181条； 2025末部分材料显示负债约1739亿、权益负四百多亿、审计无法表示意见。没钱发薪，只能把组织压成“残值管理型”。

3）区域合并到2个，管理层级压平

官方多次写“精简组织架构减少至两个区域公司”。 多区域变两区域后，城市公司职能上收或取消，区域财务/成本/人力共享化，正式工变少数管理者。

4）外包、物业、项目留守不完全计入集团雇员

522人是“集团聘用”口径；保交楼施工由总包/监理负责，客服、保洁、安保、部分销售可外包，商业/物业若放附属公司或合作方也可不并表。因此“522人”不等于奥园系所有干活的人，但等于开发主体直雇已极小。

5）重组与资产处置替代人工推进

境内重组、境外再谈判、资产包出售、诉讼和解都由小团队+中介（律师、财务顾问）做；2026再聘毕马威/年利达类顾问推新一轮境外重组，内部不需大编制。

6）行政开支考核

每一份公告都把“优化员工队伍”与“控制行政开支”并列。 出险房企人均产出极低时，裁员本身即现金流管理。

四、522人状态下公司靠什么运转

• 两区域公司：承接存量项目台账、保交楼进度、地方政府沟通；

• 集团小总部：财务、法务、债务重组、投资者关系、内控、少量战略；

• 项目端留守：工程协调、交付验收、业主客诉、与总包/政府专班对接；

• 外部中介：境外重组顾问、境内重组方案、审计/估值、律所诉讼；

• 销售去化：少量营销+渠道分销，不再养大型自销团队。

对应业务结果：2026上半年只卖8.64亿，说明522人主要做“存量清收+重组+保交付”，不是做规模扩张。若按522人、上半年收入约37亿元粗算，人均营收不低但含历史项目结转；按合同销售8.64亿算，人均销售仅约165万元/半年，反映开发主业已近停滞。