新政后，房地产彻底变制造业了

2026年8月28日，住建部等五个部门联合发布房地产新政，被业内称之为828新政。

新政的核心，涉及三项基础制度。

第一，现房销售制。新出让土地优先实行现房销售；预售项目的预售门槛提高到单体主体结构封顶。

第二，项目公司制。项目成为独立的实施主体，集团与项目之间风险隔离。

第三，主办银行制。一个项目对应一家主办银行，开发贷、自有资金、定金、销售回款全部纳入监管、封闭运行。

不少观点认为，828新政将带来史诗级影响。新政出台，宣告房地产高周转模式彻底终结，房地产的经营逻辑进入重构阶段。

截止目前，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等城市已陆续落地实施细则，政策文本从框架变成地方细则，房企也纷纷研读政策，为新阶段的打法做准备。

那么，新政会将房企推向哪里？房企又有哪些应对措施？

明源君整理了多家房企的观点与做法，分享给大家参考。

1

资金延后回流，

集团层面的资金统筹效果大幅打折

新政对房企的影响，资金层面首当其冲。

其中，项目制直接颠覆房企资金归集路径，导致资金周转效率显著下降，进而影响集团层面的资金调配模式。

目前，房企尤其是全国性国央企，大多都是集团统一融资（项目开发贷除外）再投放到项目上，用于支付项目所需的前期款项，包括土地款、相关税金、运营成本等。 点击了解，数字新成本管理平台

采用主办银行制之后，项目未完成履约偿债前，销售金额需全部归集在监管账户。监管资金原则上不能调用在其他项目，并且项目闭环后超额结余才能回流房企集团。

从这个角度来看，项目制的压力主要落在集团层面。项目层面受益于风险隔离，对出险房企的项目反而是利好。

某头部房企的测算显示， 新政后，现房销售的现金流回正周期将延长1.5年以上，预售回款节点推后至竣备，现金流回正周期也会延长1.2年以上。

受此影响， 一个 20 亿总投资额的项目，资金成本将上升约 11%。 项目IRR平均会下降15%以上。

钱第一时间回不到总部，意味着集团自有现金流收缩，资金的机会成本抬升。这就促使房企不得不先综合考量整体资金，再去铺排资金要投哪里、投多少，这直接关系到整个盘子的资金够不够用。

对民企影响就更明显了。项目制意味着集团失去统筹调剂的余地。

过去一个项目亏了，可以用另一个赚钱项目来弥补，或把赚钱项目的钱腾挪给其他项目。新政后这种模式彻底失效，民企资金压力会更高。

此外，项目运营管理成本也会有所增加。

设计过程产生的返工费需要前置；客研力度也要加大，增加人手和市场调研预算。

与此同时，现房项目可能还会产生异地样板房的额外费用。这些费用大多无法在税前扣除。

这些成本变化，都将影响房企的投资决策。

2

新政下，三类房企将分化出三种活法

一位房企内部人员表示，房地产投资逻辑将发生深刻变化。以前看货值、看IRR、看利润率来定项目，现在，首要优先看两个条件：全项目现金流及交付可行性。

事实上，比起算得出来的成本，新政带来的更大挑战是房企的产品定位能力。

无论是预售还是现房，销售周期都会拉长。前期定位的产品能否在一年半后卖出去，直接决定项目的生死。

市场试错成本越高，房企的风险偏好就越低。 戳这里，了解视频营销助手

未来，投资在往少数高能级城市、少数优质地块集中，将成为一种必然趋势。

那么，什么样的房企才能在新政后活下去？

第一、资金稳健型央国企。

国央企绝大部分资金实力强、融资成本低，扛得住现房模式拉长的回款周期。尤其是那些较早用“全成本计息”而非单纯看IRR的国央企，这一轮新政受到冲击会比较小。对他们而言，额外增加是资金成本的利息，整体现金流反而稳健。

第二、区域深耕、小而美的民企。

很多人都认为，新政之后对民企影响巨大。而事实上，中小房企也并非完全没有机会。

能熬到今天的中小房企，普遍都有两把刷子。这些企业，基本都是区域深耕房企，有不少还是区域“地头蛇”，在本地拿地开发能力极强。有的在单个县城的市占率高达60%，而且，这些市场基本没有头部房企介入。

另外，由于在本土资源扎实，投控定位和客研判断都相对精准，小体量、项目化、精细化管控，整体风险可控。

未来中小房企的形态很可能是“县域化、区域板块化”——房企数量更多、更活跃，但每家规模更小。

第三、地方国企和城投。

新政后，地方国企和城投会迎来一个机会窗口。这类企业过去的资金周转效率可能不如头部民企，新政抹平了彼此间的差距；城投还可以通过在一级市场前置投入，弥补产品层面的不足；叠加本身融资成本低、资金实力雄厚的优势，部分城投及国企新政后反而有了更多参与市场竞争的机会。

至于那些账上有地、手上有钱但准备不足的企业，目前最现实的做法就是，赶在地方细则落地之前，抓紧提前拆证、分期竣备、把能快卖的货值先卖掉。

未雨绸缪，细则落地后才能从容应对。

3

降本增效

房企要从全链条上抠利润

新政出台，意味着房地产高周转彻底终结。有房企提出，未来要把房地产当做制造业来做，各个环节精细化管理，通过合理的手段实现降本增效。

例如，营销降本，让好产品自己说话。

有房企老总就直言，新政的导向是进一步引导房企做好产品。

在运营成本整体上涨的情况下，优质项目可以通过降营销费用，对冲掉一部分成本增幅。

未来，地段好、产品也优质的项目，可能不再需要豪华销售中心、样板房和创意样板间，这将节约约15%的装修成本；另外，还可以下调营销预算，节省30%的渠道费、管理费等。

再如，开发流程降本，不降品质只降中间环节。

一提到工程降本，很多人第一反应就是降档减配。

事实上，现房时代，降档减配可能会“捡了芝麻丢了西瓜”。房企要比拼的不是性价比，而是“质价比”，有品质有溢价，才能让房企穿越这一轮的行业周期。 点击了解，严控建造成本

如何降本不降品质？

有房企提出了两个关键抓手。

一是源头直采，不让中间商赚差价。

有房企老板早就下场做采购了。不仅亲自带团队进苗圃山林选树，还联合同行承包矿山，石材现场切割完直接拉到工地铺装，期间还发现了一些“平替”石材，纹理相似但成本更低，替代部分稀缺石材，直接省下一笔成本。

二是全产业链布局。发挥建筑、景观、装饰、物业运营公司的专业价值，削减中间环节，实现全程可溯源、成本可控。

此外，为了抢竣备节点，多家房企已开始调整交付标准。用清水房交付替代精装交付，把周期压缩下来。毕竟早一个月竣备，就省一个月的资金成本。

另外，各地政策有所差异，房企要深入追踪本地政策，了解是否存在一定的兑换条件。

比如目前一些地方允许用保函置换部分监管资金来支付工程款。

在海南从2020年变开始实行现房销售，信用等级A 级、B 级企业，允许用保函置换 30% 监管资金额度；

当然，保函置换在实操上还受到银行担保与住建审批限制，房企投资测算应该从谨慎出发，不将这一条件纳入测算。

总之，降本不应以牺牲品质为代价，而是从整个开发流程入手，减少不必要的支出和浪费，在成本与品质之间找到平衡点。

值得一提的是，实行现房销售对于房企的税筹反而比较友好。

过去，房地产是税金预售预缴制——项目还没交付就要按3%增值税、按预计毛利预缴土增税和所得税。但此时并未开票、没有销项，建设期取得的大量进项票只能挂在账上留抵。这笔预缴款往往要等到项目清盘或土增税清算时才可能退回。

现房销售则把顺序倒过来了。房子竣工后才卖，建设期的进项票此时已经全部在手，开票产生销项时可以直接抵扣，还能申请增量留抵退税。税未必少交，但剩下了那笔趴在账上的预缴资金，资金占用成本明显降低。这对房企而言，反而是一种利好。

4

地产的下一站，

从“卖产品”转向“卖生活方式”

新政的导向，是进一步引导房企建设好房子。

对房企而言，产品力将从“重要”变成“第一战略”。

产品是基本盘，但房企不能只会“卖产品”，而是要从“卖产品”转向“卖生活方式”。

有房企就提出，未来最重要的是“将房子变成家”。房企不仅要建房子，还要满足各方主体对家的思考、对未来生活的期待，才能营造新的生活方式。

从产品的层面看，定制化可能会成为趋势。户型可随家庭结构调整，风格也可切换，配置同样有多套方案可选择。

另外，前文提到，新政将销售节点大幅推后，项目将面临着更大的不确定性。

如何降低这一不确定性？

这段时间，明源君和一些地产人交流，大家对于“收定金”的操作意见不一。

有人认为，开盘节点推后，房企更需要通过定金的方式提前锁定客户。

而据明源君了解，目前各地对现房定金的比例普遍在1%—5%之间，金额有限，如果客户交定金最后却没成交，房企可能因此损失其他高意向客户。

有房企指出，现阶段最的关键是建立与客户的信任关系。信任关系成立了，销售自然水到渠成。

信任关系的建立，主要抓手是社群运营。

新政后项目从拿地到开售，中间会多出12到18个月的空窗期。这段时间可能还没开展销售，但客户运营不能停。

目前很多项目从开盘阶段便开始组建社群，将业主从互不相识的陌生人，提前变成彼此有感情的邻居。

社区会所也从原来的“营销道具”变成“运营资产”。很多项目提前开放社区泳池、健身房等空间和设备给业主和准业主。同时，组织和引导社群活动落地在社区会所，提前点燃社区的“烟火气”。以后，项目可能面临销售与交付同步进行的情况。购房者来到项目，所看到的不仅仅是空间，还有社区里真实的生活氛围和生活方式。通过社群构建社区生活方式，营造有温情的邻里氛围，未来将不再是加分项，而是成为与产品并重的必选项。

结语

任何一个行业转型，短期阵痛都是无法避免的。在接下来的筑底期，必然还会有一批房企离场。被淘汰的从来不是房地产本身，而是那些过时的、难以持续的玩法。

对于还留在牌桌上的房企而言，务实的选择只有一条：那就是把账算清楚，把产品做扎实，把服务做长远。

本文部分观点来自中海地产、中堃置业、河南尚书、亿翰智库等房企及机构，在此一并表示感谢。文中观点不代表上述房企及机构立场，仅供参考。

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