山东
多次实地看房后购买了二手房，入住一年多，买方周先生以卖方隐瞒周边噪声为由索赔违约金40万元。近日，北京市房山区人民法院对该案进行审理，认定买方主张购房前对周边噪声一无所知与生活常理不符，驳回其全部诉讼请求。
梁心慈 作
2024年，周先生通过中介公司购买了一套二手房，成交总价400余万元。入住一年多后，周先生觉得房屋东侧的地铁线噪声严重影响正常生活。周先生认为，噪声情况属于决定是否购房以及影响房屋价格的重要因素，而卖方胡先生和中介公司却未如实告知，导致自己对房屋噪声这一重大缺陷一无所知。为此，周先生诉至法院，要求卖方胡先生支付违约金40万元。
胡先生则表示，房屋东侧毗邻地铁线，周先生购房前曾多次实地看房，对周边环境理应知晓；房屋成交价格低于同期同小区同类房屋市场价，价格差异正是临近地铁线这一环境因素的体现；房屋买卖合同中明确约定了违约情形，噪声问题不在其中。
第三人中介公司表示，签约前已多次带周先生察看案涉房屋及同片区房源，并向周先生推送过房屋周边区位图，对周边交通环境等情况进行了充分告知，不存在隐瞒。
经法院实地勘验，案涉房屋东侧两个卧室窗外的地铁线清晰可见，同时透过窗户，可直观感受到地铁线与案涉房屋之间的距离较近。
法院经审理认为，二手房交易中，房屋周边交通配套及外部环境，属于购房人可实地察看、直观感知的公开客观信息。周先生购房前经中介公司多次带看案涉房屋及同片区房源，中介公司亦向其推送了相关区位图，足以使其清晰知晓案涉房屋东侧毗邻地铁线的地理位置。周先生作为完全民事行为能力人，购房置业时负有审慎查验房屋现状及周边居住环境的注意义务，其主张对噪声影响不知情，与生活常理及交易实际不符。
综上，法院判决驳回周先生的全部诉讼请求。该案判决已生效。
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安居方能乐业。二手房交易的健康发展，既依赖于买卖双方的诚实守信，也有赖于交易各方各尽其责。
首先，出卖人对房屋状况负有如实告知义务。对于隐蔽漏水、管线故障、权属瑕疵等购房人难以通过实地查验发现的隐蔽事项，出卖人应当主动、如实披露，故意隐瞒的须依法承担相应责任；而对于房屋周边地铁、道路等肉眼可见、公开存在的环境信息，购房人通过实地看房即可直观感知的，出卖人并不必然需要逐一提示。本案中，二手房的成交价格本身是对房屋各项条件的综合反映，案涉房屋靠近地铁线已经通过价格有所体现，周先生以较低价格购入，即意味着接受了相应的环境特征，事后再以此为由主张高额赔偿，有违诚实信用原则。
其次，购房人在购置大宗资产时理应尽到审慎注意义务，这既是对自身权益负责，也是成熟交易者应有的素养。实地看房时，对自己比较关注的采光、通风、噪声等直接影响居住体验的因素，可以重点询问，并选择不同时段、不同天气多次察看。
本案的裁判结果，并非否定购房人依法维权，而是清晰地告知社会公众：维权需依法、理性，不能因为房价波动、居住体验不及预期，就盲目索赔，忽视自身义务、转嫁市场风险。
二手房交易的稳定与安全，需要卖方恪守诚信、如实披露隐蔽瑕疵，买方审慎查验、理性作出决策，唯有厘清各自的权责边界，树立“诚信交易、风险自担”的法治共识，才能既依法保护购房人的合法权益，又有效维护二手房交易秩序的稳定，推动形成“人人讲诚信、交易守规则”的市场风尚。
转自：山东高法
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